Na gestão de apartamentos, é necessário pagar impostos sobre o lucro obtido após deduzir as despesas necessárias da receita recebida. Compreender corretamente as despesas e registrá-las de forma adequada é o primeiro passo para a economia tributária e uma gestão imobiliária estável. Neste artigo, explicamos os tipos de despesas que podem ser lançadas na gestão de apartamentos e quatro pontos que ajudam na economia de impostos.
O que são as "despesas" na gestão de apartamentos?
Despesas são valores desembolsados diretamente relacionados à atividade do negócio que podem ser registrados como custo. O critério para despesas na gestão de apartamentos é "se o gasto está diretamente relacionado à gestão de apartamentos".
As principais despesas que podem ser lançadas são as seguintes.
- Despesas de reparo: custos de manutenção de equipamentos, troca de papel de parede na desocupação etc. Como regra geral, valores inferiores a 200 mil ienes por item podem ser lançados integralmente.
- Água, eletricidade e gás: conta de energia das áreas comuns (como câmeras de segurança) e conta de água.
- Despesas de transporte: custos de deslocamento de ida e volta para reuniões com a administradora e inspeção do imóvel.
- Depreciação: despesa de depreciação do edifício e dos equipamentos. Trata-se de uma despesa contábil sem desembolso efetivo.
Há despesas, como transporte, que podem ser facilmente confundidas com gastos privados. Como despesa, só podem ser registradas, estritamente, as saídas relacionadas à gestão de apartamentos.
O que não é reconhecido como despesa?
Lançar por engano despesas não dedutíveis pode gerar problemas em uma fiscalização tributária. Vamos confirmar os principais itens que não são despesas dedutíveis.
Principal do empréstimo
Na quitação do financiamento do apartamento, a parcela do principal não é considerada despesa. Isso ocorre porque empréstimos e devoluções de dinheiro não são tratados como lucro ou prejuízo na contabilidade. Apenas a parcela de juros pode ser lançada como despesa.
Remuneração de familiares na declaração branca
No caso da declaração branca, a remuneração paga ao cônjuge ou a familiares, em princípio, não pode ser lançada como despesa na forma de "salário de trabalhador familiar exclusivo". Se o foco for economia tributária, vale considerar a migração para a declaração azul. Mesmo na declaração branca, dependendo das condições, pode ser aplicada a "dedução de trabalhador familiar da atividade na declaração branca".
Gastos de capital (despesas para valorização do apartamento)
"Gastos de capital" são despesas destinadas a aumentar o valor do imóvel ou reforçar sua durabilidade. Enquadram-se aqui, por exemplo, custos de reforma para mudança de uso ou instalação de escada de emergência. Se a despesa de reparo ultrapassar 200 mil ienes por item, ela será tratada como gasto de capital e não poderá ser lançada integralmente como despesa.
Impostos pessoais
Imposto de renda, imposto de renda corporativo, imposto residencial, imposto sobre doações e multas não são reconhecidos como despesas necessárias. Por outro lado, o imposto de aquisição imobiliária e o imposto sobre ativos fixos podem ser lançados como "impostos relacionados ao imóvel".
Quatro pontos que você deve conhecer para economizar impostos
Para maximizar a economia tributária na gestão de apartamentos, utilize os quatro pontos abaixo.
1. Fazer o rateio de uso misto
Rateio de uso misto é o método de dividir e calcular, conforme a proporção de uso, despesas utilizadas tanto para fins do negócio quanto para fins privados. Por exemplo, se você usa o carro para verificar o imóvel, somente a parte do combustível correspondente ao percentual de uso na gestão de apartamentos pode ser lançada como despesa. O método será aceito se a repartição fiscal entender que o critério de rateio é adequado.
2. Reduzir a renda tributável com compensação de lucros e perdas
Compensação de lucros e perdas é o método de somar uma renda que gerou prejuízo a outras rendas para reduzir a renda tributável. Renda empresarial, renda imobiliária, renda de transferência e renda florestal estão entre as categorias elegíveis. Por exemplo, em um ano de prejuízo na gestão de apartamentos, ao somá-lo à renda empresarial, é possível reduzir a renda tributável total.
3. Guardar os recibos de forma adequada
Para lançar despesas, é indispensável conservar os documentos comprobatórios. No caso da declaração azul, a guarda é obrigatória por 7 anos (ou 5 anos se a renda de dois anos antes for de até 3 milhões de ienes); na declaração branca, por 5 anos. É eficiente organizar por mês em envelopes ou em software contábil.
4. Considerar a constituição de pessoa jurídica
Quando a renda ultrapassa 9 milhões de ienes, há possibilidade de reduzir a alíquota tributária por meio da constituição de uma pessoa jurídica. Na pessoa jurídica, o escopo de despesas aceitas também se amplia, aumentando o efeito de economia tributária. Quando a escala da gestão de apartamentos crescer, considere consultar um especialista.
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Perguntas frequentes (FAQ)
Q. Até que ponto as despesas da gestão de apartamentos são reconhecidas?
A. São consideradas as saídas diretamente relacionadas à gestão de apartamentos. Despesas de reparo, taxa de administração, depreciação, juros e publicidade são exemplos representativos. Quando há uso misto com fins privados, faz-se o rateio de uso misto.
Q. Qual é a diferença entre despesa de reparo e gasto de capital?
A. A despesa de reparo é o custo para manter o estado atual (em princípio, menos de 200 mil ienes por item), enquanto o gasto de capital é o custo para valorização ou reforço da durabilidade (a partir de 200 mil ienes é a referência). Este último não pode ser lançado integralmente como despesa e exige depreciação.
Q. Declaração branca ou declaração azul: qual é mais vantajosa para economizar impostos?
A. A declaração azul é mais vantajosa. Ela permite lançar o salário de trabalhador familiar exclusivo como despesa e utilizar a dedução especial da declaração azul de até 650 mil ienes.
Q. Com quais rendas é possível fazer a compensação de lucros e perdas?
A. As perdas da renda imobiliária podem ser compensadas com renda empresarial, renda salarial e renda ocasional, entre outras. No entanto, a parcela de juros do financiamento para compra de terreno não entra na compensação.
Q. Qual é o melhor momento para constituir uma pessoa jurídica?
A. Em geral, quando a renda tributável supera cerca de 9 milhões de ienes, começam a surgir vantagens fiscais com a constituição de pessoa jurídica. Recomendamos consultar um contador para fazer uma simulação.
