¿Seguirá Osaka los pasos de Tokio? | El rumbo de la ciudad y de los activos tras la Expo, el IR y Grand Green

Osaka está experimentando una transformación urbana de una escala sin precedentes. Ahora que los tres polos de "Kita" (Grand Green Osaka y la reconstrucción del Osaka Marubiru), "Minami" (la reurbanización de Namba) y "Bay" (el IR de Yumeshima) avanzan al mismo tiempo, la atención de los inversores se concentra en una sola pregunta. "¿Seguirá Osaka el camino de la sobreoferta que Tokio repitió?" Ante esta pregunta, quienes formamos parte de INA, con sede principal en Osaka, tenemos una respuesta clara.

¿Cuál es la visión general de la reurbanización de los tres polos de Osaka?

En la actualidad, en el área metropolitana de Osaka avanza una "reescritura" de la ciudad centrada en tres polos.

Primer polo: "Kita"es el área articulada en torno a Grand Green Osaka (segunda fase de Umekita). Este desarrollo, que tuvo su apertura preliminar en septiembre de 2024, es uno de los mayores proyectos de desarrollo urbano integral de Osaka, con una superficie total de aproximadamente 17 hectáreas. De ellas, 6 hectáreas se han acondicionado como el parque urbano "Umekita Park", dando lugar a un nuevo espacio urbano en el que se integran oficinas, hoteles, residencias de alta gama y equipamientos comerciales. La reconstrucción del Osaka Marubiru, contiguo al proyecto, también sigue en marcha, y la transformación de "Kita" aún está en proceso.

Segundo polo: "Minami"es el área centrada en Namba y Dotonbori, directamente vinculada a la demanda receptiva. A medida que el número de visitantes internacionales a Japón se ha recuperado con rapidez, coinciden múltiples desarrollos hoteleros y renovaciones comerciales, y la oferta aumenta tanto en el segmento orientado al alojamiento como en el de lujo.

Tercer polo: "Bay"es el muy observado IR de Yumeshima. Las obras principales avanzan con el objetivo de inaugurar en otoño de 2030, y Osaka IR Co., Ltd., encabezada por MGM Resorts y ORIX, actúa como entidad operadora.

¿Cuál es la situación actual y la valoración de Grand Green Osaka?

Grand Green Osaka es uno de los mayores desarrollos urbanos privados de Japón, impulsado por un consorcio de grandes empresas como Mitsubishi Estate, Sekisui House y Takenaka Corporation. No se trata de una simple reurbanización, sino de un entorno urbano de uso mixto que, bajo el concepto de "un bosque dentro de la ciudad", integra las funciones de trabajar, vivir y descansar.

El impacto en el mercado inmobiliario apareció de inmediato. En los distritos cercanos de Kita y Chuo, el precio unitario de cierre de condominios de alta gama ha aumentado, y en algunas propiedades ya se observan rangos de precio que superan los 8 millones de yenes por tsubo. Los niveles de renta también han subido en paralelo, y la demanda de oficinas de alta calidad se está concentrando en el área de Kita.

Sin embargo, también hay aspectos que conviene observar con serenidad. Grand Green Osaka todavía se encuentra en una etapa inicial, a apenas "uno o dos años de su apertura". Para confirmar la ocupación de inquilinos, las tasas de funcionamiento y la consolidación del comercio del entorno, aún se necesitan varios años más de historial. Es cierto que "la demanda se generó por adelantado", pero todavía no puede afirmarse de forma concluyente que "el valor se haya consolidado".

¿Hasta qué punto avanza el IR de Yumeshima hacia su apertura en 2030?

La certificación del área para el Osaka IR fue anunciada por el Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo en abril de 2023, y el proyecto ha entrado formalmente en la fase de desarrollo. Se estima un coste de construcción del orden de 930.000 millones de yenes, y la meta es inaugurar en otoño de 2030.

En cuanto al impacto económico, las estimaciones de la prefectura y la ciudad de Osaka lo sitúan en aproximadamente 1,1 billones de yenes anuales, pero considero prudente no aceptar esa cifra sin mayor análisis. El efecto de apertura de un resort integrado depende en gran medida de la infraestructura circundante, del acceso al transporte y de la situación de las instalaciones competidoras. El grado de avance del BRT y de la extensión del metro para acceder a Yumeshima es una variable decisiva que marcará el límite superior del efecto de la apertura del IR.

Más bien, lo que quiero transmitir a los inversores es que "quienes disfrutarán de los beneficios tras la apertura del IR no serán quienes se lancen después de que abra". La historia demuestra que los precios inmobiliarios se mueven por adelantado antes y después de la apertura de un IR. Precisamente prepararse con la vista puesta en la "segunda ola" de 2028 a 2029 constituye una estrategia racional.

Comparación con Tokio: ¿cuáles son las fortalezas estructurales de Osaka como ciudad de demanda real?

La preocupación de que "Osaka siga los pasos de Tokio" tiene cierto fundamento.En Tokio, desde 2023, la polarización causada por la sobreoferta de oficinas se ha hecho visible, especialmente en la zona costera, y el riesgo de ajuste tras la retirada del capital global se ha convertido en una realidad.

Sin embargo, la "calidad del mercado" de Osaka y la de Tokio son fundamentalmente distintas.

Lo que ha sostenido el encarecimiento de Tokio han sido los fondos extranjeros, la inversión internacional en J-REIT y la compresión de rendimientos en un entorno de tipos ultrabajos. Cuando cambian los tipos de interés y la dirección del capital global, se tambalea la estructura que sostenía los precios elevados. Esa es la esencia del riesgo de burbuja.

En cambio, Osaka está impulsada por inversores institucionales nacionales y usuarios de demanda real como actores principales del mercado. Aunque se beneficia del aumento del turismo receptivo, su dependencia del capital global es baja y la formación de precios sigue siendo más "anclada en la realidad". Yo lo denomino una "ciudad meseta": no sube de forma abrupta, pero también presenta pocos factores estructurales para desplomarse de forma brusca.

Hay otro punto que a menudo se pasa por alto: la alta densidad de población y la gran accesibilidad del centro de Osaka. La estructura urbana centrada en Umeda y Namba sigue ejerciendo una atracción de demanda real en la que la gente se concentra tanto para vivir como para trabajar, y cuenta con condiciones geográficas y sociales que dificultan un fenómeno como el de Tokio, donde se produce un retorno tras la dispersión hacia la periferia.

Cómo interpretar los datos de rentabilidad del mercado inmobiliario de Osaka

Veamos la realidad del mercado a partir de las cifras.

En los inmuebles de inversión de los seis distritos centrales de Osaka (Kita, Chuo, Naniwa, Nishi, Fukushima y Tennoji), la rentabilidad bruta media es de aproximadamente el 4,72% (a fecha de 2025). Supera con claridad la media de aproximadamente el 3,8% de los cinco distritos centrales de Tokio (Chiyoda, Chuo, Minato, Shinjuku y Shibuya).

Lo que estas cifras sugieren es la posibilidad de que Osaka siga siendo "un mercado aún infravalorado". Mientras que en Tokio la compresión de rendimientos ya ha avanzado mucho, en Osaka todavía existe margen para adquirir propiedades con cap rates relativamente más altos. Para patrimonios elevados e inversores de alto nivel, Osaka sigue siendo una opción de cartera que no puede ignorarse, también desde la perspectiva de asegurar ingresos recurrentes.

Sin embargo, no basta con que la rentabilidad sea alta. También en Osaka avanza la polarización según la ubicación, la antigüedad y el estado de la gestión. Más que un escenario impreciso en el que "todo Osaka sube", se requiere una mirada precisa sobre "qué subirá y qué quedará rezagado en cada uno de los polos de Kita, Minami y Bay".

Estrategia de timing de inversión | Del ajuste posterior a la Expo a la segunda ola del IR

Entonces, ¿cómo debería pensarse el momento de invertir en el inmobiliario de Osaka? Permítanme compartir mi visión con franqueza.

Fase 1 (octubre de 2025 a 2026): etapa de ajuste tras el cierre de la Expo

Tras el cierre de la Expo en octubre de 2025, es posible que la demanda en la construcción y el turismo se modere temporalmente, y que el mercado pase de la euforia a una etapa de mayor serenidad. Este periodo es un momento en el que "el ruido disminuye y la demanda real se vuelve más visible". Avanzará la selección de los activos cuya cotización incorpora expectativas excesivas, y será más fácil tomar decisiones de inversión.

Fase 2 (2027-2029): periodo de preparación para la segunda ola del IR

Aproximadamente tres años antes de la apertura del IR, prevista para otoño de 2030, comenzará la entrada de capital en las áreas circundantes. Surgirán expectativas de desarrollo sobre Yumeshima, Konohana y la zona de Sakurajima, junto con una reevaluación de toda el área de la bahía. En ese momento, será importante contar ya con una posición en zonas con trayectoria demostrada.

La actuación racional consiste en una estrategia en dos etapas: "esperar con calma la estabilización posterior a la Expo, considerar cualquier ajuste como una oportunidad para aumentar posiciones y subirse a la segunda ola antes de la apertura del IR". Lo importante no es precipitarse y comprar en máximos, ni perder la oportunidad por mantenerse al margen, sino entrar "con fundamentos claros sobre el momento".

La visión de INA | La percepción local que solo puede tener una firma con sede principal en Osaka

En INA somos una firma inmobiliaria con sede principal en Osaka. No hablamos de Osaka desde "una mirada externa" como suele hacerse desde Tokio; percibimos la temperatura del mercado de Osaka de primera mano en nuestra operativa diaria.

Permítanme compartir una percepción desde el terreno. Desde 2024, la naturaleza de las consultas inmobiliarias de los clientes de alto patrimonio en Osaka ha cambiado cualitativamente. Más que preguntas especulativas como "¿qué zona subirá por el IR?", aumentan las preguntas de demanda real como "¿qué área conviene elegir para conservar activos a largo plazo en Osaka?". Considero que esto es una señal positiva de maduración del mercado.

Además, es cierto que la ola del turismo receptivo ha vuelto a Osaka, pero los inversores profesionales ya han empezado a tomar distancia de una "inversión centrada únicamente en el turismo receptivo". Aunque aprovechan los beneficios de la demanda turística, se refuerza la tendencia a elegir activos sustentados por demanda real en los segmentos residencial y de oficinas. Entender este cambio constituye, a mi juicio, una perspectiva esencial para perdurar en la inversión en Osaka.

Resumen

• En Osaka, los tres polos de "Kita", "Minami" y "Bay" avanzan simultáneamente, y la reescritura de la ciudad ya ha comenzado en la práctica
• Las obras principales del Osaka IR avanzan con el objetivo de inaugurar en otoño de 2030. La certificación del área quedó completada en abril de 2023
• Tokio y Osaka difieren en la "calidad del mercado". Osaka es un "mercado meseta" centrado en la demanda real nacional, con una estructura distinta de la burbuja de tipo tokiota dependiente del capital global
• La rentabilidad bruta media en los seis distritos centrales de Osaka es de aproximadamente el 4,72 %. Supera a la de los cinco distritos centrales de Tokio y mantiene una sensación de valoración atractiva
• En cuanto al timing de inversión, resulta racional una estrategia en dos etapas: "esperar con serenidad el ajuste posterior a la Expo y prepararse para la segunda ola del IR"
• Desde su posición como firma con sede principal en Osaka, INA acompaña las decisiones de inversión de largo plazo centradas en activos sustentados por la demanda real

Preguntas frecuentes (FAQ)

P1. ¿Se inaugurará realmente en 2030 el IR (resort integrado) de Osaka?

R. En abril de 2023, el Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo anunció la certificación del área, y Osaka IR Co., Ltd. (liderada por MGM Resorts y ORIX) avanza con las obras principales como promotora del desarrollo. El objetivo es inaugurar en otoño de 2030, pero los grandes proyectos de infraestructura siempre conllevan riesgo de retrasos. Recomendamos planes de inversión que contemplen un margen razonable en el calendario de apertura.

P2. ¿Sigue habiendo atractivo de inversión en el entorno de Grand Green Osaka?

R. Tras la apertura preliminar de Grand Green Osaka, los precios de las propiedades en torno a Kita-ku ya han subido. No puede descartarse el riesgo de comprar en niveles altos, pero la inversión en residencias de alta calidad con una perspectiva de tenencia a largo plazo sigue siendo válida como eje estable de la cartera. Si en los próximos años se acumula un historial de plena ocupación y consolidación de valor, cabe esperar una valoración aún mayor.

P3. ¿La inversión inmobiliaria en Osaka es menos arriesgada que en Tokio?

R. No sería adecuado afirmar categóricamente que el riesgo es "menor", pero sí es más preciso decir que "el tipo de riesgo es distinto". Tokio presenta un riesgo de volatilidad más alto, vinculado a las entradas y salidas de capital global, mientras que Osaka, al estar más respaldada por la demanda real, puede considerarse relativamente menos expuesta a caídas bruscas de gran magnitud. Aun así, equivocarse en la ubicación o invertir en zonas con sobreoferta también genera pérdidas en Osaka.

P4. ¿Bajarán los precios inmobiliarios de Osaka después de la Expo?

R. Tras el cierre de la Expo, la sensación de "después de la fiesta" podría provocar una caída temporal de la atención o ajustes de precios en activos especulativos. Sin embargo, los "motores de cambio urbano de medio y largo plazo", como Grand Green Osaka y el desarrollo del IR, seguirán avanzando al margen de la Expo. Por ahora, nos parece poco probable un escenario de caída pronunciada en las propiedades de calidad de las zonas céntricas.

Fuentes y materiales de referencia

• Asociación de la Exposición Internacional de Japón 2025, entidad de interés público: "Sitio web oficial" (https://www.expo2025.or.jp/)
• Ciudad de Osaka, Oficina de Estrategia Económica (https://www.city.osaka.lg.jp/keizaisenryaku/)
• Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo, Oficina Urbana, Planificación Urbana (https://www.mlit.go.jp/toshi/city_plan/toshi_city_plan_tk_000092.html)
• INA&Associates, "[2025] Últimas tendencias de los principales proyectos de reurbanización de Osaka" (https://media.ina-gr.com/ja/archives/column/osaka-major-redevelopment-projects-2025-overview)