هل تسير أوساكا على خطى طوكيو؟ | إلى أين تتجه المدينة والأصول بعد الإكسبو ومع IR وجراند جرين

تشهد أوساكا تحولًا حضريًا بحجم غير مسبوق. ففي وقت تتحرك فيه ثلاثة أقطاب في آن واحد: «كيتا» (جراند جرين أوساكا وإعادة بناء مبنى أوساكا مارو)، و«مينامي» (إعادة تطوير نامبا)، و«الخليج» (يوميشيما IR)، تتركز أنظار المستثمرين على سؤال واحد: «هل ستسير أوساكا على خطى الإفراط في المعروض التي كررتها طوكيو؟» — ونحن في INA، التي تتخذ من أوساكا مقرًا رئيسيًا لها، نملك إجابة واضحة عن هذا السؤال.

ما هي الصورة الكاملة لإعادة تطوير الأقطاب الثلاثة في أوساكا؟

تشهد منطقة أوساكا الحضرية حاليًا «إعادة كتابة» للمدينة تتمحور حول ثلاثة أقطاب.

القطب الأول «كيتا» هو المنطقة التي تتمحور حول جراند جرين أوساكا (أوميكيتا المرحلة الثانية). وقد شهد هذا المشروع افتتاحًا تمهيديًا في سبتمبر 2024، ويُعد أحد أكبر مشاريع التطوير الحضري متعدد الاستخدامات في أوساكا بمساحة إجمالية تقارب 17 هكتارًا. وتم تخصيص 6 هكتارات منها كمتنزه حضري باسم «أوميكيتا بارك»، ما أوجد فضاءً حضريًا جديدًا يدمج بين المكاتب والفنادق والمساكن الفاخرة والمرافق التجارية. كما أن إعادة بناء مبنى أوساكا مارو المجاور لا تزال جارية، ما يعني أن تحول «كيتا» لم يكتمل بعد.

القطب الثاني «مينامي» هو منطقة ترتبط مباشرة بطلب السياحة الوافدة، وتتمحور حول نامبا ودوتونبوري. ومع التعافي السريع في أعداد الزوار القادمين إلى اليابان، تتزامن عدة مشاريع فندقية وتجديدات تجارية، مع زيادة في المعروض على جانبي الفنادق المتخصصة بالإقامة والفنادق الفاخرة.

القطب الثالث «الخليج» هو مشروع يوميشيما IR الأكثر جذبًا للانتباه. وتجري الأعمال الإنشائية الرئيسية حاليًا مع استهداف الافتتاح في خريف 2030، بينما تتولى شركة Osaka IR Co., Ltd.، التي تقودها MGM Resorts وORIX، دور الجهة المشغلة.

ما هو الوضع الحالي والتقييم الخاص بجراند جرين أوساكا؟

يُعد جراند جرين أوساكا أحد أكبر مشاريع التطوير الحضري الخاص في اليابان، ويتولاه كونسورتيوم من كبرى الشركات مثل Mitsubishi Estate وSekisui House وTakenaka Corporation. وليس مجرد إعادة تطوير تقليدية، بل يطرح مفهوم «الغابة داخل المدينة»، ويحقق بيئة حضرية «متعددة الاستخدامات» تدمج بين العمل والسكن والاسترخاء في إطار واحد.

وقد ظهر أثره في سوق العقارات على الفور. ففي منطقتي كيتا-كو وتشوأو-كو المجاورتين، ارتفع متوسط سعر الصفقات في الشقق الفاخرة المعروضة للبيع، وظهرت في بعض العقارات مستويات سعرية تجاوزت 8 ملايين ين لكل تسوبو. كما ارتفعت مستويات الإيجارات بالتوازي، مع تركز الطلب على المكاتب عالية الجودة في منطقة كيتا.

ومع ذلك، هناك نقاط ينبغي النظر إليها بهدوء. فما زال جراند جرين أوساكا في مرحلة البدايات، إذ لم يمضِ على افتتاحه سوى عام إلى عامين. ولا تزال معدلات إشغال المستأجرين والتشغيل واستقرار الأنشطة التجارية المحيطة بحاجة إلى سجل أداء يمتد لعدة سنوات إضافية. صحيح أن «الطلب قد نشأ مبكرًا»، لكن من المبكر الجزم بأن «القيمة قد استقرت» بالفعل.

إلى أي مدى تقدم مشروع يوميشيما IR نحو افتتاح 2030؟

تم الإعلان رسميًا عن اعتماد منطقة Osaka IR من قبل وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة في أبريل 2023، ودخل المشروع بذلك رسميًا مرحلة التطوير. وتُقدّر تكاليف البناء بنحو 930 مليار ين، مع استهداف الافتتاح في خريف 2030.

أما بشأن الأثر الاقتصادي، فتقديرات محافظة ومدينة أوساكا تشير إلى نحو 1.1 تريليون ين سنويًا، إلا أنني أتعامل بحذر مع هذا الرقم ولا أراه رقمًا ينبغي قبوله كما هو. فآثار افتتاح المنتجع المتكامل تعتمد بدرجة كبيرة على تطوير البنية التحتية المحيطة، وسهولة الوصول، ووضع المنشآت المنافسة. وتبقى حالة تطوير خطوط BRT وتمديد المترو للوصول إلى يوميشيما متغيرًا حاسمًا يحدد السقف الأعلى لأثر افتتاح IR.

والأهم الذي أود نقله إلى المستثمرين هو أن «من يستفيد من مكاسب ما بعد افتتاح IR ليس من يقفز إلى السوق بعد الافتتاح». فالتاريخ يثبت أن أسعار العقارات تتحرك استباقيًا قبل الافتتاح وبعده. والاستعداد لما يمكن وصفه بـ«الموجة الثانية» بين عامي 2028 و2029 هو الاستراتيجية الأكثر عقلانية.

مقارنة مع طوكيو: ما هي نقاط القوة الهيكلية لأوساكا باعتبارها «مدينة طلب فعلي»؟

تستند المخاوف من أن «أوساكا ستسير على خطى طوكيو» إلى قدر من الوجاهة. ففي طوكيو، ومنذ عام 2023، برز الاستقطاب الناتج عن الإفراط في المعروض المكتبي، خاصة في منطقة الواجهة البحرية، وأصبح خطر التصحيح بعد انحسار الأموال العالمية واقعًا ملموسًا.

لكن «نوعية السوق» تختلف جذريًا بين أوساكا وطوكيو.

فالذي دعم الارتفاعات الكبيرة في طوكيو كان الصناديق الأجنبية، واستثمارات الأجانب في J-REIT، وضغط العوائد في بيئة الفائدة المنخفضة للغاية. وعندما تتغير أسعار الفائدة وتتبدل اتجاهات الأموال العالمية، تهتز البنية التي تسند الأسعار المرتفعة. وهذه هي جوهر مخاطر الفقاعة.

أما أوساكا، فعلى النقيض، فإن المستثمرين المؤسسيين المحليين والمستخدمين ذوي الطلب الفعلي هم الفاعل الرئيسي في السوق. فهي تستفيد من زيادة السياحة الوافدة، ولكن اعتمادها على الأموال العالمية يظل منخفضًا، وتستمر فيها عملية تكوين الأسعار بصورة أكثر «ثباتًا على الأرض». وأنا أسمي هذا «مدينة الهضبة» — قد لا ترتفع بسرعة حادة، ولكنها أيضًا تفتقر إلى العوامل الهيكلية التي تؤدي إلى انهيار حاد.

وهناك نقطة أخرى كثيرًا ما يتم إغفالها، وهي ارتفاع الكثافة السكانية وسهولة التنقل في قلب أوساكا. فالبنية الحضرية المتمركزة حول أوميدا ونامبا تواصل امتلاك جاذبية طلب فعلي تقوم على «التمركز من أجل السكن والعمل معًا»، كما أن الظروف الجغرافية والاجتماعية فيها تجعل من الصعب حدوث ظاهرة شبيهة بطوكيو، أي «العودة العكسية بعد التوسع نحو الضواحي».

قراءة بيانات العائد في سوق العقارات في أوساكا

لننظر إلى واقع السوق من خلال الأرقام.

يُقدَّر متوسط العائد الإجمالي الظاهري بنحو 4.72% (حتى عام 2025) في العقارات الاستثمارية ضمن الأحياء المركزية الستة في أوساكا (كيتا-كو، تشوأو-كو، نانيوا-كو، نيشي-كو، فوكوشيما-كو، وتينّوجي-كو). وهذا يتجاوز بوضوح متوسط نحو 3.8% في الأحياء الخمسة المركزية في طوكيو (تشيودا، تشوأو، ميناتو، شينجوكو، وشيبويا).

وما تعكسه هذه الأرقام هو احتمال أن تكون أوساكا «سوقًا لا تزال مقومة بأقل من قيمتها». ففي وقت اكتمل فيه تقريبًا ضغط العوائد في طوكيو، لا تزال أوساكا تتيح مجالًا للحصول على أصول بمعدلات رسملة أعلى نسبيًا. وبالنسبة لأصحاب الثروات وكبار الملاك، تبقى أوساكا خيارًا لا يمكن تجاهله ضمن المحافظ الاستثمارية أيضًا من زاوية تأمين دخل جاري.

ومع ذلك، لا يكفي ارتفاع العائد وحده. ففي أوساكا أيضًا يتقدم الاستقطاب بحسب الموقع وسنة البناء وحالة الإدارة. والمطلوب ليس سيناريو عامًا وخشنًا يفترض أن «أوساكا كلها سترتفع»، بل منظور دقيق يسأل: «ما الذي سيرتفع، وما الذي سيتخلف، في كل من كيتا ومينامي والخليج؟».

استراتيجية توقيت الاستثمار | من تصحيح ما بعد الإكسبو إلى الموجة الثانية لـ IR

كيف ينبغي إذًا التفكير في توقيت الاستثمار العقاري في أوساكا؟ سأعرض وجهة نظري بصراحة.

المرحلة الأولى (أكتوبر 2025 إلى 2026): مرحلة التصحيح بعد اختتام الإكسبو

بعد اختتام الإكسبو في أكتوبر 2025، قد تهدأ مؤقتًا مستويات الطلب في قطاعي البناء والسياحة، وقد تمر السوق بمرحلة تستعيد فيها هدوءها بعد الحماس المفرط. وهذه فترة يصبح فيها «الضجيج أقل، ويغدو من الأسهل رؤية الطلب الفعلي الحقيقي». وفيها يتقدم فرز الأصول التي انعكست عليها التوقعات المفرطة في الأسعار، ما يجعل قرار الاستثمار أكثر سهولة.

المرحلة الثانية (2027 إلى 2029): فترة الاستعداد للموجة الثانية لـ IR

قبل نحو ثلاث سنوات من افتتاح IR المستهدف في خريف 2030، سيبدأ تدفق رأس المال إلى المناطق المحيطة. وستنشأ توقعات تطوير في يوميشيما وكونوهانا-كو وساكوراجيما، يعقبها إعادة تقييم لمنطقة الخليج بأكملها. ومن المهم في هذه المرحلة أن يكون المستثمر قد اتخذ بالفعل موقعًا في مناطق تتمتع بسجل أداء موثوق.

السلوك العقلاني هو اعتماد استراتيجية من مرحلتين تقوم على «انتظار هدوء ما بعد الإكسبو بهدوء، واعتبار أي تصحيح فرصة مناسبة لزيادة الشراء، ثم ركوب الموجة الثانية قبل افتتاح IR». فالمهم ليس الاندفاع وراء الأسعار المرتفعة ولا تفويت الفرص بدافع الترقب، بل الدخول إلى السوق «بتوقيت قائم على أسس واضحة».

رؤية INA | إحساس السوق المحلي الذي لا يدركه إلا من يتخذ من أوساكا مقرًا رئيسيًا

نحن في INA شركة عقارية تتخذ من أوساكا مقرًا رئيسيًا لها. ولسنا نتحدث عن أوساكا «من منظور خارجي» كما يحدث في طوكيو، بل نلمس حرارة سوق أوساكا بحس مباشر من خلال أعمالنا اليومية.

دعوني أشارك ملاحظة واحدة من واقع الميدان. فمنذ عام 2024، تغيّرت نوعية الاستشارات العقارية الواردة من العملاء ذوي الملاءة المرتفعة في أوساكا. فبدلًا من الأسئلة المضاربية من قبيل «أي المناطق سترتفع بفضل IR؟»، تزايدت الأسئلة ذات الطابع المرتبط بالطلب الفعلي مثل: «أي المناطق ينبغي اختيارها للاحتفاظ بالأصول في أوساكا على المدى الطويل؟». وأنا أرى في ذلك إشارة إيجابية تدل على نضج السوق.

كما أن عودة موجة السياحة الوافدة إلى أوساكا أمر واضح، لكن المستثمرين المحترفين بدأوا بالفعل يبتعدون عن «الاستثمار القائم فقط على السياحة الوافدة». فهم يستفيدون من الطلب السياحي، لكنهم يركزون بشكل متزايد على اختيار أصول تقوم في أساسها على الطلب الفعلي في القطاعين السكني والمكتبي. وأعتقد أن قراءة هذا التحول تمثل منظورًا جوهريًا للبقاء والنجاح في الاستثمار في أوساكا.

الخلاصة

• في أوساكا، تتقدم الأقطاب الثلاثة «كيتا» و«مينامي» و«الخليج» في وقت واحد، وقد بدأت بالفعل عملية إعادة كتابة المدينة على أرض الواقع
• تجري الأعمال الإنشائية الرئيسية في Osaka IR حاليًا مع استهداف الافتتاح في خريف 2030. وقد اكتمل اعتماد المنطقة في أبريل 2023
• تختلف «نوعية السوق» بين طوكيو وأوساكا. فأوساكا «سوق هضبة» قائم على الطلب المحلي الفعلي، وتختلف بنيته عن فقاعة طوكيو المعتمدة على الأموال العالمية
• يبلغ متوسط العائد الإجمالي الظاهري في الأحياء الستة المركزية في أوساكا نحو 4.72%، وهو أعلى من الأحياء الخمسة المركزية في طوكيو، ما يعني بقاء قدر من الجاذبية السعرية
• الاستراتيجية العقلانية لتوقيت الاستثمار هي نهج من مرحلتين يقوم على «انتظار تصحيح ما بعد الإكسبو بهدوء والاستعداد للموجة الثانية لـ IR»
• تدعم INA قرارات الاستثمار طويلة الأجل القائمة على الأصول المدفوعة بالطلب الفعلي، انطلاقًا من موقعها كشركة تتخذ من أوساكا مقرًا رئيسيًا

الأسئلة الشائعة (FAQ)

س1. هل سيتم فعلًا افتتاح IR (المنتجع المتكامل) في أوساكا في عام 2030؟

ج. في أبريل 2023، صدر إعلان اعتماد المنطقة من وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة، وتقوم شركة Osaka IR Co., Ltd. (بقيادة MGM Resorts وORIX) بالمضي في الأعمال الإنشائية الرئيسية بصفتها الجهة المطورة. ويظل الهدف هو الافتتاح في خريف 2030، لكن مشاريع البنية التحتية الكبرى تكون دائمًا عرضة لمخاطر التأخير. لذلك نوصي بخطط استثمارية تضع هامشًا زمنيًا معقولًا لموعد الافتتاح.

س2. هل لا تزال هناك جدوى استثمارية في محيط جراند جرين أوساكا من الآن؟

ج. بعد الافتتاح التمهيدي لجراند جرين أوساكا، ارتفعت بالفعل أسعار العقارات في محيط كيتا-كو. ولا يمكن نفي مخاطر الشراء عند مستويات مرتفعة، لكن الاستثمار في المساكن عالية الجودة على أساس الاحتفاظ طويل الأجل يظل فعالًا بوصفه محورًا مستقرًا ضمن المحفظة. وإذا تراكم خلال السنوات المقبلة سجل أداء من الإشغال الكامل واستقرار القيمة، فمن الممكن توقع ارتفاع إضافي في التقييم.

س3. هل ينطوي الاستثمار العقاري في أوساكا على مخاطر أقل مقارنة بطوكيو؟

ج. ليس من المناسب الجزم بأن المخاطر «أقل»، لكن الأدق هو القول إن «نوع المخاطر مختلف». فطوكيو تنطوي على مخاطر تقلب أعلى مرتبطة بتدفقات الأموال العالمية ودخولها وخروجها، بينما يمكن القول إن أوساكا، بفضل استنادها إلى الطلب الفعلي، تتمتع نسبيًا بمخاطر أقل من حيث الهبوط الحاد. ومع ذلك، فإن سوء اختيار الموقع أو الاستثمار في مناطق تعاني من الإفراط في المعروض قد يؤدي إلى خسائر في أوساكا أيضًا.

س4. هل ستنخفض أسعار العقارات في أوساكا بعد الإكسبو؟

ج. قد يؤدي الشعور بما بعد انتهاء «الاحتفال» عقب اختتام الإكسبو إلى تراجع مؤقت في مستوى الاهتمام أو إلى تصحيح في أسعار العقارات المضاربية. لكن محركات التغير الحضري «المتوسطة والطويلة الأجل» مثل جراند جرين أوساكا وتطوير IR ستواصل التحرك بمعزل عن الإكسبو. وفي الوقت الحالي، لا نرى أن سيناريو الهبوط الكبير للعقارات الممتازة في المناطق المركزية هو السيناريو المرجح.

الاقتباسات والمراجع

• جمعية إكسبو اليابان الدولية 2025 ذات المنفعة العامة «الموقع الرسمي» (https://www.expo2025.or.jp/)
• مكتب الاستراتيجية الاقتصادية لمدينة أوساكا (https://www.city.osaka.lg.jp/keizaisenryaku/)
• وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة، مكتب الشؤون الحضرية، التخطيط الحضري (https://www.mlit.go.jp/toshi/city_plan/toshi_city_plan_tk_000092.html)
• INA&Associates «[2025] أحدث تطورات مشاريع إعادة التطوير الرئيسية في أوساكا» (https://media.ina-gr.com/ja/archives/archives/osaka-major-redevelopment-projects-2025-overview)