O imposto que deve ser pago ao adquirir um imóvel é chamado de "imposto sobre aquisição de imóveis". Para investidores e compradores que consideram adquirir imóveis em Hokkaido, compreender com precisão as alíquotas, as medidas de redução e as condições de isenção é o primeiro passo para um bom planejamento financeiro.
O que é o imposto sobre aquisição de imóveis?
O imposto sobre aquisição de imóveis é um tributo provincial pago apenas uma vez quando o imóvel é adquirido. Ele incide quando a aquisição ocorre por compra e venda, permuta ou doação. No entanto, aquisições por herança são isentas.
Quando ocorre a tributação?
O momento da tributação varia conforme a categoria da aquisição.
- Terreno: cerca de 3 meses após o registro da transferência de propriedade
- Imóvel novo de madeira: após o registro no cadastro do imposto sobre ativos fixos (a partir de abril do ano seguinte à conclusão)
- Imóvel não madeirado: após a avaliação com base nos critérios de avaliação de ativos fixos
- Imóvel existente: cerca de 3 meses após o registro da transferência de propriedade
Alíquotas em Hokkaido
Para aquisições realizadas até 31 de março de Reiwa 6 (2024), aplicam-se 3% para terrenos, 3% para residências e 4% para imóveis não residenciais. A data de aquisição é determinada de forma abrangente com base no contrato de compra e venda e outros documentos.
Condições de isenção e não incidência
Principais casos de não incidência: aquisição por herança, aquisição de vias públicas, aquisição por fusão societária e aquisição para atividade-fim por entidades religiosas, escolas e entidades de assistência social.
Condições de isenção: terrenos abaixo de 100 mil ienes, construção nova, ampliação ou reforma de imóvel abaixo de 230 mil ienes, e compra, doação, permuta etc. abaixo de 120 mil ienes não são tributados.
Quais são as medidas de redução ao adquirir um imóvel em Hokkaido?
O mecanismo de redução varia conforme o uso residencial ou não. No caso de apartamentos para investimento, a aplicação também é possível se os requisitos forem atendidos.
Redução para imóveis residenciais
Fórmula de cálculo: (preço do imóvel − valor da dedução) × alíquota = imposto devido
O limite máximo da dedução é de 12 milhões de ienes e varia conforme a data de construção do imóvel. Imóveis usados construídos em ou após 1º de abril de 1997 também contam com dedução de 12 milhões de ienes.
Condição de aplicação: a área total construída da residência deve ser de 50 m² ou mais e até 240 m² (incluindo depósito e garagem).
Redução para terrenos residenciais
Para a dedução sobre o terreno, aplica-se o maior dos valores a seguir.
- 45.000 ienes
- 1/2 do valor do terreno correspondente ao dobro da área da residência × 3%
Condições de aplicação: o edifício sobre o terreno deve atender aos requisitos da redução residencial, e o momento da aquisição deve estar dentro do prazo previsto.
Pontos de atenção por caso
Quando se constrói em terreno já pertencente ao proprietário
Quando a construção nova é feita em terreno já detido anteriormente, somente a residência adquirida recentemente é objeto de tributação, e haverá redução se os requisitos da medida de redução residencial forem atendidos.
No caso de residência bifamiliar
Em uma residência bifamiliar de unidades totalmente independentes, o imóvel é tratado como "duas unidades", e se cada unidade atender à condição de 50 m² ou mais e até 240 m², aplica-se dedução total de até 24 milhões de ienes.
Quando o imóvel é construído como apartamento para locação
Mesmo em imóveis para locação, há dedução de 12 milhões de ienes por unidade. O requisito de área foi flexibilizado para "40 m² ou mais e até 240 m² por unidade", em comparação com casas unifamiliares. Em um apartamento com 6 unidades, a dedução pode chegar a 72 milhões de ienes.
Sobre a otimização da gestão de locação e da carga tributária, consulte também conhecimentos tributários e jurídicos necessários para o investimento imobiliário.
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Perguntas frequentes (FAQ)
Q1. Se terreno e residência forem adquiridos ao mesmo tempo em Hokkaido, cada um será tributado separadamente?
Sim, o terreno e a edificação são tributados separadamente. No entanto, ao aplicar a redução para terrenos residenciais, é possível reduzir substancialmente a carga tributária da parte referente ao terreno.
Q2. Também é possível receber a redução ao comprar um apartamento usado?
Sim, é possível. No entanto, há condições, como o próprio adquirente residir no imóvel e a conformidade com os padrões de resistência sísmica. Apartamentos usados construídos a partir de abril de 1997 têm direito à dedução de 12 milhões de ienes, equivalente à de imóveis novos.
Q3. Quando deve ser pago o imposto sobre aquisição de imóveis?
Alguns meses após a aquisição, a província enviará a "notificação de pagamento do imposto sobre aquisição de imóveis". Para terrenos, a referência é cerca de 3 meses após o registro.
Q4. O imposto sobre aquisição de imóveis também incide sobre imóveis adquiridos por herança?
Não. Aquisições por herança são isentas. No entanto, é preciso atenção porque o legado testamentário (doação por testamento) é tributável.
Q5. A redução também pode ser usada na aquisição de apartamentos para investimento?
Sim. Em habitações para locação com 40 m² ou mais e até 240 m² por unidade, aplica-se dedução de 12 milhões de ienes por unidade.
