Guía del impuesto sobre adquisición inmobiliaria en Hokkaido: tasas, alivios y propiedades de inversión

El impuesto que debe pagarse al comprar un inmueble se denomina "impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles". Para los inversores y compradores que están considerando adquirir bienes inmuebles en Hokkaido, comprender con precisión los tipos impositivos, las medidas de reducción y las condiciones de exención es el primer paso para una buena planificación financiera.

¿Qué es el impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles?

El impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles es un impuesto prefectural que se paga una sola vez al adquirir un inmueble. Se aplica cuando la adquisición se realiza mediante compraventa, permuta o donación. Sin embargo, la adquisición por herencia está exenta.

¿Cuándo se produce la imposición?

El momento de imposición varía según la categoría de adquisición.

• Terreno: aproximadamente 3 meses después del registro de transferencia de propiedad
• Vivienda nueva de madera: después del registro en el padrón del impuesto sobre activos fijos (a partir de abril del año siguiente a la finalización)
• Vivienda no de madera: después de la valoración conforme a las normas de evaluación de activos fijos
• Vivienda existente: aproximadamente 3 meses después del registro de transferencia de propiedad

Tipos impositivos en Hokkaido

Para las adquisiciones realizadas hasta el 31 de marzo de Reiwa 6 (2024), se aplican 3% para terrenos, 3% para viviendas y 4% para inmuebles no residenciales. La fecha de adquisición se determina de forma integral a partir del contrato de compraventa y otros documentos.

Condiciones de no sujeción y exención

Principales casos de no sujeción: adquisición por herencia, adquisición de carreteras de uso público, adquisición por fusión de sociedades y adquisición para la actividad principal por parte de corporaciones religiosas, escuelas y entidades de bienestar social.

Condiciones de exención: no se grava cuando el valor es inferior a 100.000 yenes para terrenos, inferior a 230.000 yenes para la construcción, ampliación o reforma de edificios, e inferior a 120.000 yenes para compraventa, donación, permuta, etc..

¿Qué medidas de reducción existen al adquirir bienes inmuebles en Hokkaido?

El mecanismo de reducción varía según se trate o no de uso residencial. En el caso de apartamentos de inversión, también puede aplicarse si se cumplen los requisitos.

Medidas de reducción para viviendas

Fórmula de cálculo: (valor del inmueble − importe de la deducción) × tipo impositivo = importe del impuesto

El límite máximo de la deducción es de hasta 12 millones de yenes y varía según la fecha de construcción del edificio. Las viviendas usadas construidas a partir del 1 de abril de 1997 también pueden beneficiarse de una deducción de 12 millones de yenes.

Condiciones de aplicación: la superficie total de la vivienda debe ser de 50 m2 a 240 m2 (incluidos trasteros y garajes).

Medidas de reducción para suelo residencial

Para la deducción del terreno se aplica la mayor de las siguientes cantidades.

• 45.000 yenes
• 1/2 × 3% del valor del terreno equivalente al doble de la superficie de la vivienda

Condiciones de aplicación: que el edificio sobre el terreno cumpla los requisitos de la reducción para viviendas y que el momento de la adquisición se encuentre dentro del plazo establecido.

Puntos de atención según el caso

Cuando se construye una vivienda nueva en un terreno ya en propiedad

Si se construye una vivienda nueva en un terreno ya poseído, solo la vivienda adquirida recientemente estará sujeta a imposición, y podrá beneficiarse de la reducción si cumple las condiciones aplicables a la vivienda.

En el caso de viviendas bifamiliares

En las viviendas bifamiliares de tipo completamente independiente, se consideran "dos unidades", y si cada unidad cumple la condición de entre 50 m2 y 240 m2, puede aplicarse una deducción total de hasta 24 millones de yenes.

En el caso de construirlo como apartamento de alquiler

Incluso en inmuebles de alquiler puede recibirse una deducción de 12 millones de yenes por cada unidad. El requisito de superficie se flexibiliza respecto a una vivienda unifamiliar: "de 40 m2 a 240 m2 por unidad". En un apartamento de 6 unidades, la deducción máxima posible es de 72 millones de yenes.

Para la optimización de la gestión de alquileres y la carga fiscal, consulte también los conocimientos fiscales y legales necesarios para la inversión inmobiliaria.

Preguntas frecuentes (FAQ)

P1. Si adquiero al mismo tiempo un terreno y una vivienda en Hokkaido, ¿se grava cada uno por separado?

Sí, el terreno y el edificio se gravan por separado. No obstante, al aplicar la medida de reducción para suelo residencial, es posible reducir de forma significativa la carga fiscal correspondiente al terreno.

P2. Si compro un apartamento de segunda mano, ¿también puedo recibir la reducción?

Sí, puede recibirla. Sin embargo, existen condiciones como que la persona adquirente resida en el inmueble y que cumpla con las normas antisísmicas. Los apartamentos de segunda mano construidos a partir de abril de 1997 pueden acogerse a la misma deducción de 12 millones de yenes que una vivienda nueva.

P3. ¿Cuándo debe pagarse el impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles?

Unos meses después de la adquisición, la prefectura enviará la "notificación de pago del impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles". En el caso de los terrenos, la referencia es aproximadamente 3 meses después del registro.

P4. ¿También se aplica el impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles a un inmueble adquirido por herencia?

No se aplica. La adquisición por herencia está exenta. Sin embargo, debe tenerse en cuenta que los legados (donaciones mediante testamento) sí están sujetos al impuesto.

P5. ¿Pueden utilizarse las medidas de reducción también para la adquisición de apartamentos con fines de inversión?

Sí, pueden utilizarse. En el caso de viviendas de alquiler de entre 40 m2 y 240 m2 por unidad, se aplica una deducción de 12 millones de yenes por cada unidad.