购买不动产时需要缴纳的税款称为“不动产取得税”。对于考虑在北海道取得不动产的投资者和购房者而言，准确掌握税率、减免措施和免税条件，是进行资金规划的第一步。
什么是不动产取得税？
不动产取得税，是在取得不动产时仅需缴纳一次的都道府县税。通过买卖、交换或赠与取得时需要课税。但因继承取得的情形免税。
何时课税？
课税时间因取得类别而异。
- 土地：所有权转移登记后约3个月
- 新建木造房屋：固定资产课税台账登记后（竣工次年4月以后）
- 非木造房屋：按照固定资产评估标准完成评估后
- 既有房屋：所有权转移登记后约3个月
北海道的税率
截至令和6年（2024年）3月31日取得时，土地为3%、住宅为3%、住宅以外为4%。取得日期将根据买卖合同等材料综合判断。
免税与不课税条件
主要的不课税情形包括：因继承取得、取得公共道路、因法人合并取得，以及宗教法人、学校法人、社会福祉法人因本业用途取得。
免税条件：土地低于10万日元、房屋新建/扩建/改建低于23万日元、买卖/赠与/交换等低于12万日元的情况下，不予课税。
在北海道取得不动产时有哪些减免措施？
是否属于住宅用途，减免机制有所不同。即使是投资用公寓，只要满足条件也可以适用。
住宅适用的减免措施
计算公式：（不动产价格 − 扣除额）× 税率 = 税额
扣除额上限最高为1,200万日元，并会因建筑的新建年月日而变化。1997年4月1日以后新建的二手住宅，也适用1,200万日元扣除。
适用条件：住宅总建筑面积为50㎡以上240㎡以下（含储藏间和车库）。
住宅用土地适用的减免措施
土地的扣除额适用以下两者中较大者。
- 45,000日元
- 相当于住宅建筑面积2倍的土地价格的1/2 × 3%
适用条件：土地上的建筑物需符合住宅减免措施的要求，并且取得时间需在规定范围内。
不同情形下的注意事项
在已持有土地上新建的情况
如果是在原本持有的土地上新建，只有新取得的住宅属于课税对象，若满足住宅减免措施条件，则可获得减免。
双世代住宅的情况
在完全独立型双世代住宅中，将按“两户”处理，只要各户满足50㎡以上240㎡以下的条件，合计最高可扣除2,400万日元。
作为出租公寓建造的情况
即使是出租物业，每户也可享受1,200万日元的扣除。建筑面积条件放宽为“每户40㎡以上240㎡以下”，比独栋住宅更宽松。如果是6户的公寓，最高可扣除7,200万日元。
关于出租经营与税负优化，也可参考房地产投资所需的税务与法务知识。
常见问题（FAQ）
Q1. 在北海道同时取得土地和住宅时，是否分别课税？
是的，土地和建筑物会分别课税。不过，通过适用住宅用土地的减免措施，可以大幅压缩土地部分的税负。
Q2. 购买二手公寓时也能享受减免措施吗？
可以。不过，需满足由取得人本人居住、符合抗震标准等条件。1997年4月以后新建的二手公寓，适用与新房同等的1,200万日元扣除。
Q3. 不动产取得税何时缴纳？
取得后数个月，道府县会寄送“不动产取得税纳税通知书”。土地通常以登记后约3个月为参考。
Q4. 通过继承取得的不动产也要缴纳不动产取得税吗？
不需要。因继承取得属于免税。但需注意，遗赠（基于遗嘱的赠与）属于课税对象。
Q5. 以投资为目的取得公寓时，也可以使用减免措施吗？
可以。对于每户40㎡以上240㎡以下的出租住宅，每户适用1,200万日元的扣除。
