Leitfaden zur Grunderwerbsteuer in Hokkaido: Steuersätze, Entlastungen und Anlageimmobilien

Die Steuer, die beim Kauf einer Immobilie zu zahlen ist, wird als „Grunderwerbsteuer“ bezeichnet. Für Investoren und Käufer, die in Hokkaido einen Immobilienerwerb prüfen, ist ein genaues Verständnis von Steuersatz, Steuererleichterungen und Steuerbefreiungen der erste Schritt einer soliden Finanzplanung.

Was ist die Grunderwerbsteuer?

Die Grunderwerbsteuer ist eine Präfektursteuer, die beim Erwerb einer Immobilie nur einmal anfällt. Sie wird erhoben, wenn die Immobilie durch Kauf, Tausch oder Schenkung erworben wird. Ein Erwerb durch Erbschaft ist hingegen steuerfrei.

Wann entsteht die Steuer?

Der Zeitpunkt der Besteuerung unterscheidet sich je nach Art des Erwerbs.

• Grundstück: etwa 3 Monate nach der Eintragung der Eigentumsübertragung
• Neues Holzhaus: nach der Eintragung in das Grundsteuerregister (ab April des Folgejahres nach Fertigstellung)
• Nicht-Holzgebäude: nach der Bewertungsberechnung gemäß den Bewertungsstandards für Anlagevermögen
• Bestehendes Gebäude: etwa 3 Monate nach der Eintragung der Eigentumsübertragung

Steuersätze in Hokkaido

Für Erwerbe bis zum 31. März 2024 gelten 3 % für Grundstücke, 3 % für Wohnimmobilien und 4 % für Nichtwohnimmobilien. Das Erwerbsdatum wird anhand des Kaufvertrags und anderer Unterlagen in einer Gesamtschau bestimmt.

Voraussetzungen für Steuerfreiheit und Freigrenzen

Wichtige steuerfreie Fälle sind: Erwerb durch Erbschaft, Erwerb von öffentlichen Straßen, Erwerb durch Unternehmensfusionen sowie Erwerb für den eigentlichen Geschäftszweck durch religiöse Körperschaften, Schulen oder Sozialfürsorgeeinrichtungen.

Freigrenzen gelten, wenn der Wert des Grundstücks unter 100.000 Yen liegt, bei Neubau, Anbau oder Umbau eines Gebäudes unter 230.000 Yen oder bei Kauf, Schenkung, Tausch usw. unter 120.000 Yen; in diesen Fällen wird keine Steuer erhoben.

Welche Steuererleichterungen gelten beim Immobilienerwerb in Hokkaido?

Die Erleichterungen unterscheiden sich danach, ob es sich um Wohnnutzung handelt oder nicht. Auch bei Anlageapartments können sie angewendet werden, wenn die Voraussetzungen erfüllt sind.

Steuererleichterungen für Wohngebäude

Berechnungsformel: (Wert der Immobilie − Freibetrag) × Steuersatz = Steuerbetrag

Der Freibetrag beträgt maximal 12 Millionen Yen und variiert je nach Baujahr des Gebäudes. Auch gebrauchte Wohnungen, die am oder nach dem 1. April 1997 neu gebaut wurden, erhalten einen Freibetrag von 12 Millionen Yen.

Voraussetzungen: Die gesamte Wohnfläche muss mindestens 50 m² und höchstens 240 m² betragen (einschließlich Abstellraum und Garage).

Steuererleichterungen für Wohnbauland

Für den Freibetrag beim Grundstück gilt der jeweils höhere der folgenden Beträge.

• 45.000 Yen
• 1/2 des Grundstückswerts für eine Fläche entsprechend dem Zweifachen der Wohnfläche × 3 %

Voraussetzungen: Das auf dem Grundstück stehende Gebäude muss die Anforderungen für die Steuererleichterung bei Wohngebäuden erfüllen, und der Erwerbszeitpunkt muss innerhalb des vorgeschriebenen Zeitraums liegen.

Wichtige Punkte nach Fallkonstellation

Wenn auf bereits vorhandenem eigenen Grundstück neu gebaut wird

Wenn auf einem bereits gehaltenen Grundstück neu gebaut wird, ist nur das neu erworbene Wohngebäude steuerpflichtig; bei Erfüllung der Voraussetzungen für Wohngebäude kann die Steuer ermäßigt werden.

Bei Zweifamilienhäusern

Bei vollständig getrennten Zweifamilienhäusern wird das Objekt als „zwei Wohneinheiten“ behandelt. Wenn jede Einheit die Flächenvoraussetzung von 50 m² bis 240 m² erfüllt, kann ein Gesamtfreibetrag von bis zu 24 Millionen Yen angewendet werden.

Wenn das Gebäude als Mietapartment errichtet wurde

Auch bei Mietobjekten gilt ein Freibetrag von 12 Millionen Yen pro Einheit. Die Flächenvoraussetzung ist gegenüber einem Einfamilienhaus auf „40 m² bis 240 m² je Einheit“ gelockert. Bei einem Apartment mit 6 Einheiten ist somit ein Freibetrag von bis zu 72 Millionen Yen möglich.

Zur Optimierung von Mietmanagement und Steuerbelastung lesen Sie auch Steuer- und Rechtswissen, das für Immobilieninvestitionen erforderlich ist.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

F1. Wenn in Hokkaido Grundstück und Wohngebäude gleichzeitig erworben werden, wird dann beides besteuert?

Ja, Grundstück und Gebäude werden getrennt besteuert. Durch die Anwendung der Steuererleichterung für Wohnbauland kann die Steuerlast für das Grundstück jedoch deutlich reduziert werden.

F2. Gelten die Steuererleichterungen auch beim Kauf einer gebrauchten Eigentumswohnung?

Ja, sie können in Anspruch genommen werden. Allerdings gelten Bedingungen wie Eigennutzung durch den Erwerber und die Einhaltung der Erdbebensicherheitsstandards. Bei gebrauchten Eigentumswohnungen, die ab April 1997 neu gebaut wurden, gilt derselbe Freibetrag von 12 Millionen Yen wie bei Neubauten.

F3. Wann ist die Grunderwerbsteuer zu zahlen?

Einige Monate nach dem Erwerb wird von der Präfektur ein „Steuerbescheid zur Grunderwerbsteuer“ versandt. Bei Grundstücken gilt etwa 3 Monate nach der Eintragung als Richtwert.

F4. Fällt die Grunderwerbsteuer auch für durch Erbschaft erworbene Immobilien an?

Nein. Ein Erwerb durch Erbschaft ist steuerfrei. Zu beachten ist jedoch, dass ein Vermächtnis (Schenkung per Testament) steuerpflichtig sein kann.

F5. Können die Steuererleichterungen auch beim Erwerb eines Apartments zu Anlagezwecken genutzt werden?

Ja, das ist möglich. Handelt es sich um eine Mietwohnung mit 40 m² bis 240 m² pro Einheit, gilt ein Freibetrag von 12 Millionen Yen je Einheit.