东武曳舟站前再开发2032｜墨田区城市规划方针与区域资产价值

解说墨田区于2025年9月制定的「东武曳舟站周边地区城市建设方针」和UR都市机构·阪急阪神不动产推进的第一种市街地再开发事业全貌。以2032年末完成为目标的再开发对地主·业主的资产价值有何影响。

稲澤大辅 2026年4月7日最后更新: 2026年4月9日约4分钟阅读

东武曳舟站周边正在借助行政规划和民间企业两个轮子迎来巨大变革。墨田区于2025年9月制定的「东武曳舟站周边地区城市建设方针」与UR都市机构推进的第一种市街地再开发事业相互联动，预计到2032年末，站前面貌将焕然一新。对于在此区域拥有土地或建筑物的业主来说，现在正是收集信息和做出决策的关键时机。

曳舟站周边，现在正在发生什么？

东武曳舟站和京成曳舟站——两条铁路线的车站步行可达——这个区域在东京东部占据独特位置。与附近主要车站押上（天空树前）和锦糸町的交通也很便利，可以说是"下町的交通枢纽"。

然而，迄今为止，曳舟地区与大规模再开发无缘。站前分散着停车场和空地，也残留着老旧的木造建筑。尽管地区活动让人感受到一定的活力，但站前空间的潜力并未得到充分发挥。

这种情况终于开始改变。东京都在2017年的「城市建设总体设计」中，将东武曳舟站周边定位为「东墨·足立·葛饰地区」的广域核心之一。2021年3月，东京城市规划总规将其指定为「再开发等促进区」，区内城市建设势头高涨。

2025年9月，墨田区都市整备部正式制定并公布了「东武曳舟站周边地区城市建设方针」。对象为曳舟川通以西约8.2公顷区域。随着行政规划的制定，再开发事业的法律和规划基础已经完备。

本次方针提出的未来愿景是「舒适宜居、让所有人都能安心生活的包容之城」。方针提出了具体的3个目标支柱和4个分区整备方针，区域未来图景相当清晰。

3个目标支柱为：第一，「在喜爱的居住环境中创造活力的城市」；第二，「抗灾能力强、生活舒适的城市」；第三，「所有人都能安全出行的城市」。

与城市建设方针并行，「东武曳舟站前地区第一种市街地再开发事业」（实施者：UR都市机构）正在迅速具体化。计划地位于东武曳舟站东口约1.7公顷，规模为地上14层、总延伸建筑面积约22,154㎡、高约45m。1-2层设置店铺·办公室，3-14层整备约240户住宅。

此次再开发特别值得关注的是采用了「广场型再开发」手法。规划核心不仅是建筑物的大型化，还包括约2,250㎡的交通广场（无障碍）和约4,000㎡的城市规划公园。公园平时作为休憩场所，灾害时作为避难据点发挥作用。

2026年3月25日，UR都市机构确定阪急阪神不动产·优德咨询集团为合作伙伴并签署协议。

日程安排如下：

考虑到2027-2028年度将进行权利转换，2026-2027年是地权者·业主的重要决策窗口。

随着再开发计划具体化，地价也呈上升趋势。2025年公示地价显示，墨田区住宅用地平均540,272日元/㎡（同比+9.84%），商业用地平均1,038,384日元/㎡（同比+11.27%），涨幅显著。

聚焦曳舟站周边，基准地价（东向岛周边）为657,000日元/㎡（2024年），曳舟站公示地价平均608,000日元/㎡，同比+8.74%，稳步上升。

我关注的是「城市建设方针阶段」这一当前局面。目前，仔细研读行政规划内容的人与没有关注的人之间，对区域未来图景的理解存在很大差距。

在东东京再开发扩展的背景下，这一动向同样值得关注。INA接受曳舟·东向岛·八广·京岛地区物件业主的咨询，欢迎随时垂询。