东武曳舟站前再开发2032｜墨田区城市规划方针与区域资产价值

东武曳舟站周边正在借助行政规划和民间企业两个轮子迎来巨大变革。墨田区于2025年9月制定的「东武曳舟站周边地区城市建设方针」与UR都市机构推进的第一种市街地再开发事业相互联动，预计到2032年末，站前面貌将焕然一新。对于在此区域拥有土地或建筑物的业主来说，现在正是收集信息和做出决策的关键时机。

曳舟站周边，现在正在发生什么？

东武曳舟站和京成曳舟站——两条铁路线的车站步行可达——这个区域在东京东部占据独特位置。与附近主要车站押上（天空树前）和锦糸町的交通也很便利，可以说是"下町的交通枢纽"。

然而，迄今为止，曳舟地区与大规模再开发无缘。站前分散着停车场和空地，也残留着老旧的木造建筑。尽管地区活动让人感受到一定的活力，但站前空间的潜力并未得到充分发挥。

这种情况终于开始改变。东京都在2017年的「城市建设总体设计」中，将东武曳舟站周边定位为「东墨·足立·葛饰地区」的广域核心之一。2021年3月，东京城市规划总规将其指定为「再开发等促进区」，区内城市建设势头高涨。

2025年9月，墨田区都市整备部正式制定并公布了「东武曳舟站周边地区城市建设方针」。对象为曳舟川通以西约8.2公顷区域。随着行政规划的制定，再开发事业的法律和规划基础已经完备。

城市建设方针描绘的未来蓝图

本次方针提出的未来愿景是「舒适宜居、让所有人都能安心生活的包容之城」。方针提出了具体的3个目标支柱和4个分区整备方针，区域未来图景相当清晰。

3个目标支柱为：第一，「在喜爱的居住环境中创造活力的城市」；第二，「抗灾能力强、生活舒适的城市」；第三，「所有人都能安全出行的城市」。

站前再开发事业的全貌

与城市建设方针并行，「东武曳舟站前地区第一种市街地再开发事业」（实施者：UR都市机构）正在迅速具体化。计划地位于东武曳舟站东口约1.7公顷，规模为地上14层、总延伸建筑面积约22,154㎡、高约45m。1-2层设置店铺·办公室，3-14层整备约240户住宅。

此次再开发特别值得关注的是采用了「广场型再开发」手法。规划核心不仅是建筑物的大型化，还包括约2,250㎡的交通广场（无障碍）和约4,000㎡的城市规划公园。公园平时作为休憩场所，灾害时作为避难据点发挥作用。

2026年3月25日，UR都市机构确定阪急阪神不动产·优德咨询集团为合作伙伴并签署协议。

日程安排如下：

2025年度：墨田区做出城市规划决定
2026年度：预定做出东武曳舟站前地区地区规划的城市规划决定
2027年度：预定取得国家事业认可
2028年度：预定获得权利转换计划认可
2029年度：现有建筑拆除·动工
2032年度末：完成

考虑到2027-2028年度将进行权利转换，2026-2027年是地权者·业主的重要决策窗口。

周边区域同步推进哪些城市建设？

东武曳舟站前再开发备受关注的同时，周边区域也有多个项目同步推进。

Brillia曳舟（东向岛二丁目22番地区防灾街区整备事业）由东京建物与首都圈不燃建筑公社共同推进。该项目由地上10层、99户公寓与町会会馆组成的复合建筑于2024年11月动工，目标2027年竣工（出处：东京建物株式会社新闻稿，2024年11月20日）。这一项目同步推进木造密集街区的消除与道路整备，直接提升区域的防灾能力。

Brillia曳舟竣工后外观效果图（CG透视图） — 出处：东京建物株式会社「东向岛二丁目22番地区防灾街区整备事业、Brillia曳舟开工」PR TIMES（2024年11月）

京成曳舟站周边，以连续立体交叉事业为契机的地区规划与市街地再开发也已先行推进。京成曳舟站周边的案例，可作为东武曳舟站前再开发未来样貌的参考先例。

公共基础设施方面的整备计划也已明确：曳舟川通的电线地下化、曳舟宝通的拓宽、连接车站东西两侧区道的步行者专用道路化，以及北侧检票口的整备——这些公共投资将与再开发事业联动推进，预计大幅提升区域整体的通行便利性，并带动沿线土地与建筑物的价值。

与日本由行政方针、UR都市机构与民间企业多方联动、分区域同步推进城市更新不同，中国大陆的旧城改造通常以"城市更新专项规划"为统领，由地方政府主导片区统筹，土地多为国有建设用地使用权出让或协议流转，公共基础设施配套费用与旧改资金来源的制度安排与日本的权利变换机制存在明显差异。

数据看曳舟地区地价走势

随着再开发计划具体化，地价也呈上升趋势。2025年公示地价显示，墨田区住宅用地平均540,272日元/㎡（同比+9.84%），商业用地平均1,038,384日元/㎡（同比+11.27%），涨幅显著。

聚焦曳舟站周边，基准地价（东向岛周边）为657,000日元/㎡（2024年），曳舟站公示地价平均608,000日元/㎡，同比+8.74%，稳步上升。

地权者·房源业主现在应采取哪些行动？

在曳舟地区持有土地或建筑物的业主，2026~2027年是重要的信息收集与决策窗口期。以下整理具体应确认与准备的事项。

1. 确认自己的土地·建筑物属于哪个分区

城市建设方针划定的4个分区（车站周边·热闹交流·住商共生·沿路热闹）不同，今后的开发方向及可参与的事业方案也不同。第一步是联系墨田区据点整备课（电话：03-5608-6262），了解自己土地的分区定位。

2. 考虑参与再开发或联合重建

属于"热闹交流分区"的土地·建筑物，有可能成为第一种市街地再开发事业的参与对象。在权利转换计划获批（预定2028年度）之前，需要表明参与意向并完成权利调整。建议尽早与实施者（UR都市机构）及区里的负责窗口沟通信息。

3. 利用老旧建筑更新·不燃化补助制度

属于"沿路热闹分区"或"住商共生分区"的建筑物，可考虑利用墨田区的不燃化支援制度进行重建。随着城市建设方针的制定，区里的补助制度也可能进一步扩充，建议核实现行补助内容，考量重建时机。

4. 出售·出租的判断依据

从租赁市场看，曳舟周边的单间~1K户型月租约7万~9万日元，家庭户型约11万~14万日元。2032年再开发完成、240户新建住宅及大型商业·公共设施落成后，周边租赁市场的需求结构预计也将发生变化。出售或出租的时机判断，应立足这一时间表，从长期视角综合考虑。

需要说明的是，日本这种通过"权利变换"将原有土地建筑物权利直接置换为再开发后房屋产权份额的机制，在中国大陆城市更新中并无完全对应的制度——大陆的旧城改造更常见的是征收补偿（货币补偿或产权调换）与自主更新、协议征收等模式，具体权益测算方式、审批流程与日本存在本质区别，业主不宜直接套用日本的经验来判断自身权益。

INA的观点

我关注的是「城市建设方针阶段」这一当前局面。目前，仔细研读行政规划内容的人与没有关注的人之间，对区域未来图景的理解存在很大差距。

在东东京再开发扩展的背景下，这一动向同样值得关注。INA接受曳舟·东向岛·八广·京岛地区物件业主的咨询，欢迎随时垂询。

常见问题（FAQ）

Q1. 参与东武曳舟站前再开发具体是指什么？

A. 第一种市街地再开发事业中的"参与"，主要是指通过权利转换，将事业区域内土地·建筑物的权利置换为再开发后建筑物的房屋份额（权利房）。这并非以现金方式"出售"，而是取得新建建筑的区分所有权或租赁权。是否参与取决于地权者本人的意愿，但为迎接权利转换计划的审批（预定2028年度），建议尽早与UR都市机构及区负责部门展开协商。

Q2. 再开发区域外的土地·建筑物会受到影响吗？

A. 虽不会直接成为权利转换对象，但间接影响不容忽视。再开发完成后，区域人流与商业需求提升，周边的租赁需求与地价也可能随之上涨。此外，位于"热闹交流分区"或"沿路热闹分区"的建筑物，区里也在推动联合重建、利用不燃化补助制度进行自主更新，建议积极关注相关信息。

Q3. 现阶段应该考虑出售，还是继续持有观望？

A. 难以一概而论，判断的关键在于两点："再开发带来的利好在多大程度上已反映在地价中"，以及"出售所得资金将如何运用"。目前仍处于城市建设方针制定阶段，随着事业认可（2027年度）、动工（2029年度）、完成（2032年度）逐步推进，价格预计还会进一步波动。一般而言，从动工到完成的阶段，市场预期往往更容易走高，但具体判断因物业个体情况而异。如需结合自身情况进行具体测算，欢迎向INA咨询。

Q4. "广场型再开发"与传统再开发有何不同？

A. 以往的市街地再开发事业多以建筑物高层化、大型化、最大限度利用容积率为主要目标。而"广场型再开发"的特点在于，将约2,250㎡的交通广场与约4,000㎡的城市规划公园等开放空间作为事业核心。该模式重视公园作为防灾据点的功能、广场的无障碍化，以及营造让站前人群自然聚集的空间，是居住、商业、公共空间均衡整备的手法，体现了在下町区域实现"愿意长久居住的城市"这一设计理念。

引用与参考资料

以下引用来源以墨田区官方公示及UR都市机构新闻稿为主。中国大陆读者如需类比参考，可关注地方政府自然资源和规划部门发布的城市更新专项规划及土地征收补偿相关公告。

总结

墨田区于2025年9月制定城市建设方针，对约8.2公顷提出4分区整备方针
UR都市机构实施的第一种市街地再开发事业具体化，阪急阪神不动产于2026年3月参与
再开发采用包含约2,250㎡交通广场和约4,000㎡城市规划公园的「广场型再开发」先进方式
日程：2027年度事业认可·2029年度动工·2032年度末完成
墨田区公示地价同比+9~11%，曳舟站周边也稳健增长+8.74%（2024年）
2026-2027年是地权者·业主收集信息、做出决策的重要窗口