東武曳舟站周邊，正由行政計畫與民間事業雙輪驅動，即將大幅改觀。對台灣、香港投資人而言，這是日本特有的「行政方針＋公法人施行」雙軌，並非台灣常見、由民間實施者主導的都更案。令和7年（2025年）9月，墨田區策定「東武曳舟駅周邊地區まちづくり方針」（街區營造方針），並與UR都市機構（獨立行政法人都市再生機構）推動的第一種市街地再開發事業連動，預估2032年末站前景觀將徹底改觀。在此地擁有土地或建物的所有人，此刻正是蒐集資訊、做成判斷的時機。
曳舟站周邊，現在發生了什麼？
東武曳舟站與京成曳舟站——兩條鐵路線的車站在步行圈內相鄰，使這個地區在東京東側佔有特殊位置。前往押上（晴空塔前）或錦糸町等鄰近主要車站也方便，堪稱「下町的交通樞紐」。
然而，曳舟地區至今幾乎與大規模再開發無緣。站前仍散布停車場與空地，老舊木造建物也還留著。祭典與活動能感到地區活力，但作為站前空間的潛力，長期沒有被充分發揮。
這個局面終於開始改變。東京都在平成29年（2017年）的「都市づくりのグランドデザイン」（都市營造總體設計）中，把東武曳舟站周邊定位為「東墨・足立・葛飾地區」的廣域據點之一。令和3年（2021年）3月，東京都市計畫マスタープラン（都市計畫總體規劃）又指定為「再開發等促進區」，區級街區營造的動能隨之升高。
接著在令和7年（2025年）9月，墨田區都市整備部正式策定並公布「東武曳舟駅周邊地區まちづくり方針」（出處：墨田區都市整備部立體化・まちづくり推進擔當據點整備課／墨田区都市整備部立体化・まちづくり推進担当拠点整備課，令和7年9月）。對象是曳舟川通西側約8.2公頃。行政計畫一經策定，再開發事業的法制與規劃基礎便告齊備。
台灣投資人若以國內都更經驗來讀，容易把「方針已發布」理解成「已經核准動工」。在日本，まちづくり方針只是自治體揭示的願景與分區原則，本身不產生建築許可。真正具拘束力的是後續都市計畫決定、地區計畫與國家事業認可；本案預計2025年度內都市計畫決定、2026年度地區計畫、2027年度事業認可。2025年9月的文件是起跑槍，不是竣工鈴——這正是日本市街地再開發特有的長流程。
街區營造方針描繪的未來樣貌是什麼？
本次方針揭示的未來願景是「舒適安心、任何人都能住下去的友善城鎮」。聽起來或許抽象，但方針已列出具體的三根目標支柱與四個分區整備方針，地區的未來圖像相當清楚。
三根目標支柱如下。第一，「在喜歡的居住環境中創造熱鬧的城鎮」——整備複合機能設施，並實現多元世代能持續居住的環境。第二，「災害韌性強、生活舒適的城鎮」——更新老舊建物、推動不燃化並提升防災力。第三，「任何人都能安全移動的城鎮」——整備無障礙交通網路。
四分區整備方針同樣重要。車站周邊分區將誘導商業設施與自行車停車場，並推動無障礙化。熱鬧交流分區（にぎわい交流ゾーン，曳舟川通沿線・車站西側）以再開發事業為核心推動複合土地利用；住商共生分區（西側住宅地）保全良好居住環境並確保與商業地的連續性；沿街熱鬧分區（沿道にぎわいゾーン，水戶街道沿線）則以建物不燃化、共同化提升防災性。
自己的土地或建物落在哪個分區，會改變往後的活用方針，以及能否參加共同重建。建議向區公所窗口（據點整備課：03-5608-6262）確認。
站前再開發事業的全貌是什麼？
與街區營造方針並行，「東武曳舟駅前地區第一種市街地再開發事業」正快速具體化（施行者：UR都市機構／獨立行政法人都市再生機構）。計畫地位於東武曳舟站東口約1.7公頃，規模為地上14層、總樓地板面積約22,154平方公尺、高度約45公尺。1至2層為店舖與辦公室，3至14層將整備約240戶住宅。
本案特別值得注意的是採用「廣場型再開發」。重點不只是把建物做大，而是把約2,250平方公尺的交通廣場（無障礙對應）與約4,000平方公尺的都市計畫公園放在計畫核心。公園平時是休憩場所，災害時則作為避難據點。不是只把樓地板往上堆，而是重視開放空間與公共性，這也符合近年再開發事業的趨勢。
2026年3月25日，UR都市機構決定由阪急阪神不動産・ユーデーコンサルタンツG擔任事業夥伴並締結協定。阪急阪神不動産是以關西為據點的大型開發商，其正式進軍東京東部這一點也值得關注（出處：UR都市機構新聞稿，2025年12月19日）。
時程整理如下。
- 2025年度內：墨田區完成都市計畫決定
- 2026年度：預定決定（暫稱）東武曳舟駅前地區地區計畫的都市計畫
- 2027年度：預定取得國家事業認可
- 2028年度：預定權利變換計畫認可
- 2029年度：既有建物拆除、開工
- 2032年度末：完工
考量權利變換將在2027至2028年度進行，2026至2027年是地權人與物件所有人做成決策的重要窗口。必須以這條時間軸為前提開始準備。
此外，墨田區在令和7年度（2025年度）預算中，為曳舟相關編列32億8,300萬日圓（約6億9,850萬元台幣）。內容包含建物調查、設施基本設計、道路整備等，行政的認真程度也反映在數字上。
關於東京整體再開發動向，也可一併參閱2025年，改寫東京的主要再開發專案。
台灣、香港投資人熟悉的都市更新，多由民間實施者主導，以協議合建或權利變換分配樓地板。日本第一種市街地再開發則常由UR都市機構這類國家級公法人擔任施行者，原地權人原則上不是拿現金出場，而是換成新大樓的「權利床」（權利樓地板）。尚未持有事業區內土地的境外投資人，無法以權利變換「加入」本案，能做的是評估區外周邊物件。另需注意：非居住者原則上很難取得日本住宅貸款，多半需現金或母國融資，這會直接改變報酬與匯率風險的計算。
周邊地區同步進行的街區營造是什麼？
東武曳舟站前再開發受到關注的同時，周邊也有多個專案同步進行。
Brillia曳舟（東向島二丁目22番地區防災街區整備事業）是東京建物株式會社與首都圏不燃建築公社推動的專案。地上10層、99戶集合住宅加上町會會館的複合建築，已於2024年11月開工，目標2027年竣工（出處：東京建物株式會社新聞稿，2024年11月20日）。這項事業同時解消木造密集市街地並整備街路，直接提升地區防災性。
京成曳舟站周邊也已因連續立體交叉事業，先行推動地區計畫與市街地再開發。京成曳舟站周邊的案例，可作為觀察東武曳舟站前再開發將呈現何種樣貌的先行實例。
公共基礎設施方面，整備計畫也已明示。曳舟川通的電線地下化、曳舟寶通（曳舟たから通り）的拓寬、連接車站東西向區道的行人專用道化，以及北側剪票口整備——這些公共投資將與再開發事業連動推進。地區整體的回遊性與便利性可望大幅提升，並推升沿線土地與建物的價值。
用數據看曳舟地區的地價動向
隨著再開發計畫具體化，地價也呈現上升基調。令和7年公示地價（出處：墨田區「地價公示」）顯示，墨田區整體住宅地平均540,272日圓／平方公尺（約11.5萬元台幣，較前年+9.84%），商業地平均1,038,384日圓／平方公尺（約22.1萬元台幣，同+11.27%），漲幅顯著。
若只看曳舟站周邊，基準地價（東向島周邊）為657,000日圓／平方公尺（約14.0萬元台幣，2024年）。曳舟站公示地價平均608,000日圓／平方公尺（約12.9萬元台幣），較前年+8.74%（2024年時點），雖略低於區平均，但仍穩步上升。以5年區間來看，墨田區整體住宅地+17.7%、商業地+21%。
此處需要冷靜思考。目前的地價上漲，已部分反映再開發事業的「預期」。也因此，隨著事業認可（預定2027年度）與開工（預定2029年度），價格仍可能再變動。現在是否掌握「仍處方針階段」這項資訊，會大幅左右判斷精度。
台灣投資人習慣用實價登錄看實際成交價；日本的公示地價是政府每年公告的評估地價，接近市場行情的官方指標，但不是成交登錄本身。把墨田區年增+9.84%、曳舟站+8.74%直接類比台北某路段實價年增，會誤判「再開發利多已經反映多少」。對台、港資金而言，曳舟這種東東京據點的進場單價遠低於澀谷或港區，是相對可及的機會；風險則是方針階段的漲幅可能已部分反映預期，且持有至2032年完工需承受日圓匯率與工期變數。
東京整體投資脈絡的分析，也可參閱東京再開發地區主要專案調查報告｜投資・居住適性與未來性。
地主與物件所有人現在該採取的行動
在曳舟地區擁有土地或建物的人，2026至2027年是重要的資訊蒐集與決策期。以下整理應確認、應準備的事項。
1. 確認自己的土地、建物屬於哪個分區
街區營造方針的四分區（車站周邊・熱鬧交流・住商共生・沿街熱鬧）會決定往後的開發方向，以及能參加哪種事業架構。請向墨田區據點整備課（03-5608-6262）詢問，掌握自己土地的定位，這是第一步。
2. 檢討參加再開發、共同重建
落在「熱鬧交流分區」的土地、建物，有可能成為第一種市街地再開發事業的參加對象。權利變換計畫認可（預定2028年度）之前，需要表達參加意向並進行權利調整。建議盡早與施行者（UR都市機構）及區承辦窗口交換資訊。
3. 活用老舊建物更新、不燃化補助制度
「沿街熱鬧分區」或「住商共生分區」的建物，可把運用墨田區不燃化支援制度進行重建列為選項之一。方針策定後，區的補助制度仍有再擴充的可能。確認現行補助內容、檢討重建時機，會很有幫助。
4. 出售、出租的判斷材料
看租賃市場，曳舟周邊套房至1K月租金約7萬至9萬日圓（約1.5萬至1.9萬元台幣），家庭型約11萬至14萬日圓（約2.3萬至3.0萬元台幣）為主流。2032年再開發完工、240戶新住宅與大型商業・公共設施誕生後，周邊租賃需求可望出現變化。賣或租的判斷，應放在這條時程上、以長期視角進行。
INA的看法
我關注的是「仍處まちづくり方針階段」這個局面。等到取得事業認可、權利變換計畫啟動，資訊不對稱會縮小，地價也會把利多反映得更完整。但在現階段，有沒有把行政計畫讀細，會讓人對地區未來圖像的理解出現很大落差。
另一點，放在再開發向東京東部擴散的脈絡裡，這波動向也值得看。以往澀谷、品川、新宿、八重洲等都心、副都心才是再開發主角，但錦糸町、小巖、曳舟等東東京地區，浪潮已確實到來。小巖站再開發會如何改變租賃需求？一文也有詳解，東東京再開發正在改寫東京的不動產投資地圖。
INA也受理曳舟、東向島、八廣、京島地區物件所有人的諮詢。「自己的土地屬於哪個分區」「如何判斷是否參加再開發」「出售或出租活用哪個較有利」——若有這類具體疑問，歡迎與我們討論。
總結
- 墨田區於令和7年（2025年）9月策定「東武曳舟駅周邊地區まちづくり方針」，針對約8.2公頃揭示四分區整備方針
- UR都市機構施行的第一種市街地再開發事業已具體化。阪急阪神不動産於2026年3月以事業夥伴身分參與
- 再開發採用包含交通廣場約2,250平方公尺、都市計畫公園約4,000平方公尺的「廣場型再開發」先進做法
- 時程預定2027年度事業認可、2029年度開工、2032年度末完工
- 墨田區公示地價較前年+9〜11%，呈上升基調。曳舟站周邊亦+8.74%（2024年），走勢穩健
- 2026至2027年是地權人與物件所有人蒐集資訊、做成決策的重要窗口
- 應及早確認「屬於哪個分區」，並檢討共同重建與不燃化補助制度
常見問題（FAQ）
Q1. 參加東武曳舟站前再開發，是什麼意思？
A. 第一種市街地再開發事業中的「參加」，主要是指透過權利變換，把事業區內土地、建物的權利，換成再開發後建物的樓地板（權利床）。不是以現金「賣斷」，而是取得新建物的區分所有權或租賃權。是否參加取決於地權人意向，但為了迎向權利變換計畫認可（預定2028年度），及早與UR都市機構及區承辦課協議很重要。
Q2. 再開發區以外的土地、建物會受影響嗎？
A. 不會成為直接的權利變換對象，但間接影響很大。再開發完工後，地區人流與商業需求上升，周邊租賃需求與地價有可能上漲。此外，位於「熱鬧交流分區」或「沿街熱鬧分區」的建物，區公所也在推動運用共同重建或不燃化補助制度的任意更新，建議積極蒐集資訊。
Q3. 現在就該考慮出售，還是應該等待？
A. 無法一概而論，判斷重點有二：「再開發效益已在地價反映多少」以及「出售後資金如何運用」。現況仍是方針策定階段，朝事業認可（2027年度）、開工（2029年度）、完工（2032年度）仍可能再出現價格變動。一般認為開工到完工期間市場期待較容易升高，但判斷仍因個別物件而異。若需依自身狀況做具體試算，歡迎向INA諮詢。
Q4. 「廣場型再開發」和以往的再開發有何不同？
A. 以往市街地再開發事業，多半以建物高層化、大型化、盡量用足容積率為主軸。「廣場型再開發」的特徵則是把約2,250平方公尺的交通廣場與約4,000平方公尺的都市計畫公園這類開放空間，放在事業核心。它重視作為防災據點的公園、無障礙廣場，以及讓站前人流自然聚集的空間，是把居住、商業、公共空間平衡整備的做法。可說反映了要在下町實現「想繼續住下去的城鎮」的設計思想。
引用・參考資料
