Los alrededores de la estación de Hikifune, en Tobu, están a punto de transformarse profundamente gracias a la convergencia de un plan público y un proyecto de reurbanización privado. La sinergia entre las "Directrices de planificación urbana del entorno de la estación de Tobu Hikifune", formuladas por el distrito de Sumida en septiembre de 2025, y el proyecto de reurbanización urbana de tipo 1 que impulsa la Agencia de Reurbanización y Vivienda Urbana de Japón (UR), apunta a que el paisaje frente a la estación cambiará por completo hacia finales de 2032. Para quienes poseen terrenos o edificios en esta zona, este es precisamente el momento de recabar información y tomar decisiones.
¿Qué está ocurriendo actualmente en el entorno de la estación de Hikifune?
Las estaciones de Tobu Hikifune y Keisei Hikifune —dos líneas ferroviarias distintas cuyas estaciones se encuentran a poca distancia a pie una de otra— ocupan una posición singular en el este de Tokio. El acceso a estaciones principales cercanas como Oshiage (frente al Tokyo Skytree) o Kinshicho también es bueno, lo que convierte a esta área en una auténtica "encrucijada de transporte" del shitamachi, el tradicional barrio bajo de Tokio. Para un lector de un país hispanohablante, la mejor forma de entenderlo es imaginar un nudo de transporte periférico de una gran metrópoli: un punto con excelente conectividad pero todavía sin el desarrollo inmobiliario que esa conectividad podría justificar.
Sin embargo, hasta ahora, la zona de Hikifune había permanecido al margen de las grandes reurbanizaciones. Frente a la estación se concentran aparcamientos y solares vacíos, y todavía quedan en pie edificios de madera envejecidos. Aunque las fiestas y eventos locales mantienen viva la actividad del barrio, el potencial del espacio frente a la estación no se había aprovechado del todo.
Esa situación está empezando a cambiar. Ya en el año 29 de la era Heisei, el Gobierno Metropolitano de Tokio, en su "Gran Diseño para el Desarrollo Urbano", posicionó el entorno de la estación de Tobu Hikifune como uno de los núcleos de área amplia de la zona conformada por los distritos de Sumida, Adachi y Katsushika. En marzo de 2021, el Plan Maestro de Planificación Urbana de Tokio designó la zona como "área de promoción de reurbanización", lo que ya venía generando un impulso institucional hacia la renovación urbana del distrito.
Y en septiembre de 2025, el Departamento de Desarrollo Urbano del distrito de Sumida formalizó y publicó oficialmente las "Directrices de planificación urbana del entorno de la estación de Tobu Hikifune" (fuente: sección de promoción de planificación urbana y desarrollo de núcleos del Departamento de Desarrollo Urbano del distrito de Sumida, septiembre de 2025). El ámbito de aplicación abarca unas 8,2 hectáreas al oeste de la avenida Hikifunegawa-dori. Con la aprobación de este plan administrativo, el proyecto de reurbanización cuenta ya con una base legal y de planificación consolidada.
¿Qué futuro dibujan las directrices de planificación urbana?
La visión de futuro que plantean estas directrices es la de "una ciudad acogedora para todos, donde se pueda vivir con tranquilidad y de forma continuada". Puede sonar a una declaración abstracta, pero el plan concreta esta visión en tres ejes de objetivos y cuatro políticas de ordenación diferenciadas por zonas, de modo que el futuro de la zona queda dibujado con bastante precisión.
Los tres ejes de objetivos son los siguientes. Primero, "una ciudad con animación urbana en un entorno residencial atractivo": desarrollo de instalaciones con funciones combinadas y realización de un entorno residencial en el que puedan seguir viviendo generaciones diversas. Segundo, "una ciudad resistente a los desastres y cómoda para vivir": renovación y protección contra incendios de los edificios envejecidos, junto con el refuerzo de la capacidad de prevención de desastres. Tercero, "una ciudad en la que todos puedan desplazarse con seguridad": desarrollo de una red de transporte accesible y sin barreras.
Las políticas de ordenación por zonas, en cuatro ámbitos, también son relevantes. En la zona del entorno de la estación se fomentará la instalación de comercios y aparcamientos de bicicletas, junto con la eliminación de barreras arquitectónicas. En la zona de animación e intercambio (a lo largo de la avenida Hikifunegawa-dori, al oeste de la estación) se impulsará un uso combinado del suelo con el proyecto de reurbanización como eje central. En la zona de convivencia residencial-comercial (área residencial occidental) se buscará preservar un buen entorno residencial y garantizar la continuidad con las zonas comerciales. Y en la zona de animación a lo largo de la vía (a lo largo de la avenida Mito-kaido) se establecerá como política la mejora de la resistencia contra incendios mediante la protección ignífuga y la unificación de edificios.
Según a qué zona pertenezca cada terreno o edificio, cambiarán tanto las orientaciones de uso futuro como la posibilidad de participar en una reconstrucción conjunta. Se recomienda consultar con la ventanilla del distrito (sección de desarrollo de núcleos: 03-5608-6262) para confirmar en qué zona se encuentra cada propiedad. Para un propietario de un país hispanohablante, esto equivaldría a consultar el planeamiento urbanístico municipal —el equivalente local a un plan general de ordenación urbana— antes de decidir el destino de una parcela.
¿Cuál es el alcance completo del proyecto de reurbanización frente a la estación?
En paralelo a las directrices de planificación urbana, el "Proyecto de reurbanización urbana de tipo 1 del distrito frente a la estación de Tobu Hikifune" avanza con rapidez hacia su concreción (entidad promotora: UR). El área del proyecto abarca aproximadamente 1,7 hectáreas en la salida este de la estación de Tobu Hikifune, con un edificio de 14 plantas sobre rasante, una superficie construida total de unos 22.154 m² y una altura aproximada de 45 metros. En las plantas 1 y 2 se instalarán comercios y oficinas, mientras que de la planta 3 a la 14 se construirán alrededor de 240 viviendas.
Un aspecto especialmente destacable de esta reurbanización es que adopta el enfoque de "reurbanización tipo plaza". El núcleo del proyecto no se limita a levantar edificios de mayor tamaño, sino que incluye la creación de una plaza de transporte de unos 2.250 m² (con diseño accesible) y un parque de planificación urbana de unos 4.000 m². En circunstancias normales, el parque servirá como espacio de esparcimiento; en caso de desastre, funcionará como punto de evacuación. Esta filosofía de diseño, que prioriza el espacio abierto y la función pública en lugar de limitarse a densificar la edificación en altura, puede considerarse una tendencia reciente en los proyectos de reurbanización japoneses. Para el lector hispanohablante conviene subrayar que este proyecto de reurbanización urbana de tipo 1 (dai-isshu shigaichi saikaihatsu jigyō) no equivale exactamente a una reparcelación o a una junta de compensación al estilo español: mientras que en una reparcelación los propietarios agrupan y redistribuyen parcelas de suelo bajo un plan de equidistribución gestionado por una junta de compensación de propietarios, en este sistema japonés los derechos sobre el suelo y el edificio existentes se transforman directamente en "derechos de superficie" (suelo de compensación) dentro del nuevo edificio, mediante un mecanismo legal llamado "transformación de derechos" que se describe más adelante. El resultado práctico —una redistribución de valor entre los propietarios originales dentro de un edificio nuevo y de mayor densidad— es comparable, pero el vehículo jurídico y el papel del promotor público (aquí, la UR) son distintos de los que suelen manejarse en la reparcelación urbanística hispanoamericana o española.
El 25 de marzo de 2026, la UR decidió que Hankyu Hanshin Properties y el consorcio de consultoría UD serían sus socios en el proyecto, y firmó el acuerdo correspondiente. Hankyu Hanshin Properties es una gran promotora con base en la región de Kansai, por lo que su participación también resulta destacable como una entrada decidida en el este de Tokio (fuente: comunicado de prensa de la UR, 19 de diciembre de 2025).
El calendario del proyecto se resume así:
- Dentro del ejercicio fiscal 2025: el distrito de Sumida aprobará la decisión de planificación urbana
- Ejercicio fiscal 2026: se prevé la decisión de planificación urbana del plan de distrito (denominación provisional) del área frente a la estación de Tobu Hikifune
- Ejercicio fiscal 2027: se prevé la obtención de la autorización estatal del proyecto
- Ejercicio fiscal 2028: se prevé la aprobación del plan de transformación de derechos
- Ejercicio fiscal 2029: demolición de los edificios existentes e inicio de las obras
- Finales del ejercicio fiscal 2032: finalización del proyecto
Si se tiene en cuenta que la transformación de derechos se llevará a cabo entre los ejercicios fiscales 2027 y 2028, el periodo entre 2026 y 2027 resulta clave para la toma de decisiones de los propietarios y titulares de derechos. Es necesario avanzar en los preparativos teniendo presente este calendario.
Cabe señalar que el distrito de Sumida ha presupuestado 3.283 millones de yenes relacionados con el área de Hikifune en su presupuesto del ejercicio fiscal 2025 (2025). Esta partida incluye estudios de edificios, diseño básico de instalaciones y obras viarias, entre otros conceptos, lo que refleja en cifras el nivel de compromiso de la administración.
Para conocer la tendencia general de la reurbanización en el conjunto de Tokio, puede consultarse también el artículo "Los principales proyectos de reurbanización que transformarán Tokio en 2025".
¿Qué otras iniciativas urbanísticas avanzan al mismo tiempo en la zona circundante?
Mientras la reurbanización frente a la estación de Tobu Hikifune acapara la atención, en la zona circundante avanzan simultáneamente varios proyectos.
Brillia Hikifune (proyecto de acondicionamiento de manzana contra incendios del distrito 22 de Higashi-Mukojima 2-chome) es una iniciativa impulsada por Tokyo Tatemono y la Corporación de Edificación Ignífuga del Área Metropolitana. Se trata de un edificio complejo de 10 plantas sobre rasante con 99 viviendas y una sede vecinal, cuyas obras comenzaron en noviembre de 2024 con vistas a su finalización en 2027 (fuente: comunicado de prensa de Tokyo Tatemono Co., Ltd., 20 de noviembre de 2024). Este proyecto, que avanza al mismo tiempo en la disolución de las zonas densamente edificadas en madera y en la mejora de las calles, se traduce directamente en un aumento de la resistencia de la zona frente a desastres.
En el entorno de la estación de Keisei Hikifune también avanzan, con cierta anticipación, planes de distrito y reurbanizaciones urbanas impulsados a raíz del proyecto de soterramiento de las vías ferroviarias. El caso del entorno de la estación de Keisei Hikifune sirve como referencia para hacerse una idea del tipo de forma final que podría adoptar la reurbanización frente a la estación de Tobu Hikifune.
También en el plano de las infraestructuras públicas se han hecho explícitos varios planes de acondicionamiento: la eliminación de tendido eléctrico aéreo en la avenida Hikifunegawa-dori, la ampliación de la avenida Hikifune Takara-dori, la conversión en vía exclusivamente peatonal de la calle municipal que conecta el este y el oeste de la estación, y la construcción de un nuevo acceso norte. Estas inversiones en infraestructura pública avanzarán en paralelo al proyecto de reurbanización. Se espera que la movilidad y la comodidad de toda la zona mejoren de forma notable, con el consiguiente efecto al alza sobre el valor de los terrenos y edificios situados a lo largo de estas vías.
¿Qué muestran los datos sobre la evolución del precio del suelo en la zona de Hikifune?
A medida que el plan de reurbanización se concreta, el precio del suelo también muestra una tendencia al alza. Según el precio oficial del suelo (koji chika) del ejercicio fiscal 2025 (fuente: "Precio oficial del suelo" del distrito de Sumida), el conjunto del distrito de Sumida registra un promedio de 540.272 yenes por metro cuadrado en suelo residencial (un +9,84 % interanual) y de 1.038.384 yenes por metro cuadrado en suelo comercial (un +11,27 % interanual), en ambos casos con incrementos notables.
Si se acota al entorno de la estación de Hikifune, el precio de referencia del suelo (kijun chika, en el entorno de Higashi-Mukojima) es de 657.000 yenes por metro cuadrado (2024). El precio oficial del suelo en la estación de Hikifune promedia 608.000 yenes por metro cuadrado, con un +8,74 % interanual (dato de 2024), un ritmo algo inferior al promedio del distrito pero que mantiene una subida constante. En una perspectiva de cinco años, el conjunto del distrito de Sumida registra un incremento acumulado del +17,7 % en suelo residencial y del +21 % en suelo comercial.
Conviene analizar este dato con cierta cautela. El actual incremento del precio del suelo refleja de forma solo parcial el "descuento anticipado" del proyecto de reurbanización. Precisamente por ello, es probable que se produzcan nuevas variaciones de precio a medida que avance el proyecto, a través de la autorización del proyecto (prevista para el ejercicio fiscal 2027) y del inicio de las obras (previsto para el ejercicio fiscal 2029). Disponer, en este momento, de la información de que el proyecto se encuentra todavía en la "fase de directrices de planificación urbana" puede marcar una gran diferencia en la precisión de cualquier decisión de inversión.
Para un análisis desde la perspectiva de la inversión en el conjunto de Tokio, puede consultarse también el Informe de investigación sobre los principales proyectos de las áreas de reurbanización de Tokio: idoneidad para la inversión, la residencia y potencial futuro.
¿Qué acciones deberían tomar ahora los propietarios de terrenos e inmuebles?
Para quienes poseen terrenos o edificios en la zona de Hikifune, el periodo entre 2026 y 2027 es un momento clave para recabar información y tomar decisiones. A continuación se resume qué conviene verificar y qué preparativos conviene realizar.
1. Comprobar a qué zona pertenece el propio terreno o edificio
Según las cuatro zonas de las directrices de planificación urbana (entorno de la estación, animación e intercambio, convivencia residencial-comercial, y animación a lo largo de la vía), cambian tanto la orientación del desarrollo futuro como los esquemas de participación disponibles. El primer paso consiste en consultar con la sección de desarrollo de núcleos del distrito de Sumida (03-5608-6262) para conocer la posición exacta del propio terreno.
2. Estudiar la participación en la reurbanización o en una reconstrucción conjunta
Los terrenos y edificios situados en la "zona de animación e intercambio" pueden ser objeto de participación en el proyecto de reurbanización urbana de tipo 1. Antes de la aprobación del plan de transformación de derechos (prevista para el ejercicio fiscal 2028) será necesario manifestar la intención de participar y avanzar en los ajustes de derechos correspondientes. Se recomienda iniciar cuanto antes el intercambio de información con la entidad promotora (UR) y con la ventanilla del distrito.
3. Aprovechar los sistemas de ayuda para la renovación y la protección contra incendios de edificios envejecidos
Para los edificios situados en la "zona de animación a lo largo de la vía" o en la "zona de convivencia residencial-comercial", una opción es la reconstrucción utilizando el sistema de ayudas del distrito de Sumida para la protección contra incendios. Con la formulación de las directrices de planificación urbana, es posible que este sistema de subvenciones se amplíe todavía más. Conviene revisar el contenido actual de las ayudas y estudiar el momento más oportuno para una eventual reconstrucción.
4. Elementos de juicio para la venta o el alquiler
En cuanto al mercado de alquiler, en el entorno de Hikifune los estudios de una habitación (wanrūmu/1K) rondan entre 70.000 y 90.000 yenes al mes, mientras que las viviendas para familias se sitúan entre 110.000 y 140.000 yenes. Una vez finalizada la reurbanización en 2032, con la incorporación de 240 nuevas viviendas y de amplias instalaciones comerciales y públicas, es previsible que se produzcan cambios en la demanda del mercado de alquiler circundante. Las decisiones sobre el momento más adecuado para vender o alquilar conviene tomarlas con una visión a largo plazo, teniendo en cuenta este calendario.
La visión de INA
Lo que más me llama la atención es precisamente esta fase actual, la de las "directrices de planificación urbana". Una vez obtenida la autorización del proyecto y puesto en marcha el proceso de transformación de derechos, la asimetría de información se reduce y el descuento anticipado en el precio del suelo avanza con rapidez. Pero en esta etapa todavía existe una diferencia considerable en la comprensión del futuro de la zona entre quienes han leído con atención el contenido del plan administrativo y quienes no lo han hecho.
Hay otro punto que también merece atención: el contexto de expansión de la reurbanización hacia el este de Tokio. Hasta ahora, las zonas del centro y de los subcentros urbanos —Shibuya, Shinagawa, Shinjuku, Yaesu— habían sido las protagonistas de la reurbanización, pero la ola llega ahora, sin duda, a áreas del este de Tokio como Kinshicho, Koiwa o Hikifune. En el artículo "¿Cómo cambiará la demanda de alquiler con la reurbanización de la estación de Koiwa?" profundizamos en este tema, pero puede afirmarse que la reurbanización del este de Tokio está redibujando el mapa de la inversión inmobiliaria de la ciudad.
En INA también atendemos consultas de propietarios de inmuebles en las zonas de Hikifune, Higashi-Mukojima, Yahiro y Kyojima. Si tiene dudas concretas como "¿a qué zona pertenece mi terreno?", "¿cómo debería decidir si participar o no en la reurbanización?" o "¿qué es más ventajoso, vender o mantener el alquiler?", no dude en consultarnos.
En resumen
- El distrito de Sumida formuló en septiembre de 2025 las "Directrices de planificación urbana del entorno de la estación de Tobu Hikifune", que establecen políticas de ordenación para cuatro zonas dentro de un ámbito de unas 8,2 hectáreas
- El proyecto de reurbanización urbana de tipo 1 promovido por la UR avanza hacia su concreción: Hankyu Hanshin Properties se incorporó como socio del proyecto en marzo de 2026
- La reurbanización adopta el enfoque avanzado de "reurbanización tipo plaza", que incluye una plaza de transporte de unos 2.250 m² y un parque de planificación urbana de unos 4.000 m²
- El calendario prevé la autorización del proyecto en el ejercicio fiscal 2027, el inicio de las obras en 2029 y la finalización a finales de 2032
- El precio oficial del suelo en el distrito de Sumida sube entre un 9 % y un 11 % interanual; el entorno de la estación de Hikifune también se mantiene firme, con un +8,74 % (2024)
- El periodo entre 2026 y 2027 es la ventana clave para que propietarios y titulares de derechos recaben información y tomen decisiones
- Es importante confirmar cuanto antes a qué zona pertenece cada propiedad y estudiar la reconstrucción conjunta y los sistemas de ayuda para la protección contra incendios
Preguntas frecuentes (FAQ)
P1. ¿Qué significa exactamente "participar" en la reurbanización frente a la estación de Tobu Hikifune?
R. En un proyecto de reurbanización urbana de tipo 1, "participar" significa, principalmente, que los derechos sobre el suelo y el edificio dentro del área del proyecto se transforman, mediante el mecanismo de transformación de derechos, en superficie del nuevo edificio construido tras la reurbanización (los llamados "derechos de suelo de compensación"). No se trata de una "venta" a cambio de dinero en efectivo, sino de la obtención de la propiedad en régimen de propiedad horizontal o de un derecho de arrendamiento sobre el edificio recién construido. La decisión de participar depende de la voluntad de cada titular de derechos, pero es importante avanzar cuanto antes en las conversaciones con la UR y con la sección responsable del distrito, de cara a la aprobación del plan de transformación de derechos (prevista para el ejercicio fiscal 2028).
P2. ¿Afecta esto a los terrenos y edificios situados fuera del área de reurbanización?
R. No serán objeto directo de transformación de derechos, pero el impacto indirecto puede ser considerable. Una vez finalizada la reurbanización, es probable que el aumento del flujo de personas y de la demanda comercial en la zona haga subir tanto la demanda de alquiler como el precio del suelo en el entorno. Además, para los edificios situados en la "zona de animación e intercambio" o en la "zona de animación a lo largo de la vía", el distrito también impulsa la renovación voluntaria mediante la reconstrucción conjunta y los sistemas de ayuda para la protección contra incendios, por lo que se recomienda recabar información de forma activa.
P3. ¿Conviene plantearse la venta ahora mismo, o es mejor esperar?
R. No se puede dar una respuesta única, pero los puntos clave para decidir son dos: en qué medida el beneficio de la reurbanización ya está reflejado en el precio del suelo, y cómo se piensa utilizar el capital obtenido tras una eventual venta. En la situación actual, el proyecto se encuentra todavía en la fase de formulación de las directrices de planificación urbana, y es previsible que se produzcan nuevas variaciones de precio hasta la autorización del proyecto (2027), el inicio de las obras (2029) y su finalización (2032). Por lo general, se considera que las expectativas del mercado tienden a subir entre el inicio de las obras y su finalización, aunque la decisión más adecuada varía según la situación concreta de cada inmueble. Para una simulación concreta adaptada a su situación, puede consultar con INA.
P4. ¿En qué se diferencia la "reurbanización tipo plaza" de una reurbanización convencional?
R. Los proyectos convencionales de reurbanización urbana suelen centrarse principalmente en maximizar el aprovechamiento del coeficiente de edificabilidad mediante edificios más altos y de mayor tamaño. La "reurbanización tipo plaza", en cambio, se caracteriza por situar en el núcleo del proyecto un espacio abierto formado por una plaza de transporte de unos 2.250 m² y un parque de planificación urbana de unos 4.000 m². Da prioridad a la creación de un parque que funcione como punto de apoyo en caso de desastre, a una plaza accesible y sin barreras, y a un espacio en el que las personas puedan reunirse de forma natural frente a la estación, con un enfoque que busca equilibrar de forma armoniosa la vivienda, el comercio y el espacio público. Puede decirse que refleja una filosofía de diseño orientada a hacer realidad, en una zona del shitamachi, "una ciudad en la que valga la pena seguir viviendo".
Para seguir leyendo
Fuentes y referencias citadas
- Distrito de Sumida, formulación de las "Directrices de planificación urbana del entorno de la estación de Tobu Hikifune" (septiembre de 2025)
- Directrices de planificación urbana del entorno de la estación de Tobu Hikifune (versión resumida) (PDF)
- Directrices de planificación urbana del entorno de la estación de Tobu Hikifune (documento completo) (PDF)
- Comunicado de prensa de la UR (19 de diciembre de 2025), decisión del socio del proyecto del distrito frente a la estación de Tobu Hikifune (PDF)
- UR, "Distrito frente a la estación de Hikifune (East Core Hikifune)"
- Tokyo Tatemono Co., Ltd., "Inicio de las obras de Brillia Hikifune, proyecto de acondicionamiento de manzana contra incendios del distrito 22 de Higashi-Mukojima 2-chome" (PR TIMES, noviembre de 2024)
- Distrito de Sumida, "Precio oficial del suelo"
