不動産に関わる契約形態のうち、使用貸借契約は親族間や友人間で多く見られる無償の貸借です。賃貸借契約とは法的な扱いが大きく異なるため、不動産のプロとして正確な知識を持つことが重要です。
使用貸借契約とはどのようなものか？
使用貸借契約とは、無償で物を借りる契約のことです。賃料を支払って借りる賃貸借とは異なり、友人から傘を借りる、親の車を使うといった日常的な行為も使用貸借に該当します。
| 比較項目 | 使用貸借 | 賃貸借 |
| 有償性 | 無償 | 有償（賃料あり） |
| 借地借家法 | 適用外 | 適用 |
| 対抗要件 | なし | あり |
| 借主死亡時 | 契約終了 | 契約継続 |
| 契約書 | 必須ではない | 通常必要 |
使用貸借と賃貸借の法的な違いとは？
最大の違いは借地借家法の適用有無です。使用貸借には対抗要件がなく、物件が第三者に譲渡された場合、借主は明け渡しを拒否できません。
退去請求の違い
賃貸借では正当事由なく貸主から解除できませんが、使用貸借では期間や目的を定めていない場合、貸主はいつでも契約を解除できます。
借主死亡時の扱い
使用貸借は借主の死亡で原則として契約が終了します（民法597条3項）。ただし、同居家族がいる場合は民法通りにならないケースもあります。
使用貸借契約が締結される主なケースとは？
実務上、以下のケースで多く見られます。
親の土地に子が家を建てるケース
土地の名義は親のまま、権利金や地代を払わずに借りる場合は使用貸借です。相続税・贈与税が発生しないメリットがありますが、子が地代を支払うと贈与税の対象になるため注意が必要です。
経営者と法人のケース
経営者名義の土地に法人の建物を建てる場合、同族法人では権利金が生じないことが多く、使用貸借に該当します。借地権認定課税が発生する可能性があります。
使用貸借契約のトラブル事例とは？
契約書なしの口約束が多いため、トラブルに発展しやすいのが特徴です。
20年以上無料で貸した土地の返還請求
借主が「時効が成立している」と主張するケースがあります。ただし、借りている自覚がある場合は取得時効は成立しないため、返還請求は可能です。
無料で借りた土地上の建物売却
土地の使用権と建物の使用権はセットのため、土地所有者の許可なく建物を第三者に売却することはできません。
契約書を作成すべき理由と記載事項とは？
使用貸借契約書は必須ではありませんが、トラブル回避のために作成を強く推奨します。記載すべき主な項目は以下のとおりです。
- 使用貸借の対象建物の情報（所在地・構造・床面積）
- 使用目的
- 使用期間
- 譲渡・転貸の制限
- 税金・公共料金の負担者
- 契約解除の条件
- 原状回復の範囲
- 損害金に関する取り決め
2020年4月施行の改正民法により、使用貸借における原状回復義務が明文化されました。契約書でその範囲を明確にしておくことがより重要になっています。
よくある質問（FAQ）
使用貸借契約に印紙税はかかりますか？
使用貸借契約書は印紙税法上の課税文書に該当しないため、印紙税はかかりません。
使用貸借している不動産を売却する場合はどうすべきですか？
売却前に借家人と退去について話し合い、状況に応じて賃貸借への変更を提案するなどの交渉が必要です。新オーナーから契約不適合で解除を求められるリスクもあります。
親族間の使用貸借で特に注意すべきことは？
他の親族にも使用貸借の事実を伝え、了承を得ておくことが重要です。相続発生時のトラブルを防ぐために、契約書の作成と共有を推奨します。
