在與不動產相關的契約形式中，使用借貸契約是親屬或朋友之間常見的無償借用形式。由於其法律上的處理方式與租賃契約有很大差異，因此作為不動產專業人士，準確掌握相關知識非常重要。
什麼是使用借貸契約？
使用借貸契約是指無償借用物品的契約。與支付租金後使用的租賃不同，像向朋友借傘、使用父母的汽車這類日常行為，也屬於使用借貸。
| 比較項目 | 使用借貸 | 租賃 |
| 是否有償 | 無償 | 有償（有租金） |
| 《借地借家法》 | 不適用 | 適用 |
| 對抗要件 | 無 | 有 |
| 借用人死亡時 | 契約終止 | 契約持續 |
| 契約書 | 並非必須 | 通常需要 |
使用借貸與租賃在法律上的差異是什麼？
最大的差異在於是否適用《借地借家法》。使用借貸沒有對抗要件，若不動產轉讓給第三人，借用人不能拒絕返還房屋。
遷出請求的差異
在租賃中，若無正當事由，出借人不得解除契約；但在使用借貸中，若未約定期間或目的，出借人可隨時解除契約。
借用人死亡時的處理
原則上，使用借貸會因借用人死亡而終止（《民法》第597條第3項）。不過，若有同住家屬，也可能出現不完全依照《民法》處理的情況。
使用借貸契約主要在什麼情況下締結？
在實務上，以下情況相當常見。
子女在父母土地上建屋的情況
如果土地仍登記在父母名下，且在不支付權利金或地租的情況下借用，即屬於使用借貸。其優點是不會產生遺產稅或贈與稅，但若子女支付地租，則可能成為贈與稅的課稅對象，因此需要留意。
經營者與法人之間的情況
若在經營者名義的土地上興建法人的建築物，在同族公司中通常不會產生權利金，因此可能構成使用借貸。此時可能發生借地權認定課稅。
使用借貸契約有哪些糾紛案例？
由於許多情況只是沒有契約書的口頭約定，因此這種契約形式容易演變為糾紛。
對免費出借20年以上土地提出返還請求
有些借用人會主張「時效已經成立」。但是，如果當事人明確知道自己是在借用，取得時效便無法成立，因此仍可請求返還。
出售建在免費借用土地上的建築物
由於土地使用權與建築物使用權是成套存在的，未經土地所有人許可，不得將建築物出售給第三人。
為什麼應該製作契約書？應記載哪些事項？
使用借貸契約書並非強制要求，但為了避免糾紛，強烈建議製作。應記載的主要項目如下。
- 使用借貸標的建築物資訊（所在地、結構、樓地板面積）
- 使用目的
- 使用期間
- 讓與、轉借限制
- 稅金、公共費用的負擔人
- 契約解除條件
- 回復原狀的範圍
- 關於損害賠償的約定
隨著2020年4月施行的《民法》修正，使用借貸中的回復原狀義務已被明文化。因此，在契約書中明確界定其範圍變得更加重要。
常見問題（FAQ）
使用借貸契約需要課徵印花稅嗎？
由於使用借貸契約書不屬於《印花稅法》上的課稅文書，因此不需課徵印花稅。
出售處於使用借貸狀態的不動產時，應如何處理？
出售前，應先與借住人就遷出事宜進行協商，並視情況談判改為租賃等方案。也存在新屋主以契約不適合為由要求解除的風險。
親屬之間的使用借貸尤其需要注意什麼？
重要的是，也要將使用借貸的事實告知其他親屬，並事先取得其同意。為避免繼承發生時出現糾紛，建議製作並共享契約書。
