在与房地产相关的合同形式中，使用借贷合同是亲属或朋友之间常见的无偿借用形式。由于其法律处理方式与租赁合同有很大不同，因此作为房地产专业人士，准确掌握相关知识非常重要。
什么是使用借贷合同？
使用借贷合同是指无偿借用物品的合同。与支付租金后使用的租赁不同，像向朋友借伞、使用父母的汽车这样的日常行为，也属于使用借贷。
| 比较项目 | 使用借贷 | 租赁 |
| 是否有偿 | 无偿 | 有偿（有租金） |
| 《借地借家法》 | 不适用 | 适用 |
| 对抗要件 | 无 | 有 |
| 借用人死亡时 | 合同终止 | 合同继续 |
| 合同书 | 并非必需 | 通常需要 |
使用借贷与租赁在法律上的区别是什么？
最大的区别在于是否适用《借地借家法》。使用借贷没有对抗要件，房产如果转让给第三人，借用人不能拒绝返还房屋。
腾退请求的区别
在租赁中，没有正当理由，出借人不能解除合同；但在使用借贷中，如果没有约定期间或目的，出借人可以随时解除合同。
借用人死亡时的处理
原则上，使用借贷会因借用人死亡而终止（《民法》第597条第3款）。不过，如果存在共同居住的家属，也有可能出现不完全按照《民法》处理的情况。
使用借贷合同主要在哪些情况下签订？
在实务中，以下情况较为常见。
子女在父母土地上建房的情况
如果土地仍登记在父母名下，且在不支付权利金或地租的情况下借用，则属于使用借贷。其优点是不会产生遗产税或赠与税，但如果子女支付地租，则可能成为赠与税的征税对象，因此需要注意。
经营者与法人之间的情况
如果在经营者名义的土地上建设法人的建筑物，在同族公司中通常不会产生权利金，因此可能构成使用借贷。此时有可能发生借地权认定课税。
使用借贷合同有哪些纠纷案例？
由于很多情况下只是没有合同书的口头约定，因此这一合同形式容易发展为纠纷。
对免费出借20年以上土地提出返还请求
有些借用人会主张“时效已经成立”。但是，如果本人明确知道自己是在借用，取得时效就不能成立，因此仍然可以请求返还。
出售建在免费借用土地上的建筑物
由于土地使用权和建筑物使用权是成套存在的，未经土地所有人许可，不能将建筑物出售给第三人。
为什么应当制作合同书？应记载哪些事项？
使用借贷合同书并非强制要求，但为避免纠纷，强烈建议制作。应当记载的主要项目如下。
- 使用借贷对象建筑物的信息（所在地、结构、建筑面积）
- 使用目的
- 使用期间
- 转让、转借限制
- 税金、公共事业费用的承担人
- 解除合同的条件
- 恢复原状的范围
- 关于损害赔偿的约定
随着2020年4月施行的《民法》修订，使用借贷中的恢复原状义务已被明文化。因此，在合同中明确其范围变得更加重要。
常见问题（FAQ）
使用借贷合同需要缴纳印花税吗？
由于使用借贷合同书不属于《印花税法》规定的应税文书，因此无需缴纳印花税。
出售处于使用借贷状态的不动产时应如何处理？
出售前，应先与借住人就搬离事宜进行协商，并根据情况就改为租赁等方案进行谈判。也存在新业主以合同不适合为由要求解除的风险。
亲属之间的使用借贷尤其应注意什么？
重要的是也要将使用借贷的事实告知其他亲属，并事先取得其同意。为防止继承发生时出现纠纷，建议制作并共享合同书。
