من بين أشكال العقود المرتبطة بالعقارات، يُعد عقد الإعارة للاستخدام من صور الإعارة المجانية الشائعة بين الأقارب والأصدقاء. ونظرًا لأن معاملته القانونية تختلف كثيرًا عن عقد الإيجار، فمن المهم أن يمتلك المتخصصون في العقارات معرفة دقيقة به.
ما طبيعة عقد الإعارة للاستخدام؟
عقد الإعارة للاستخدام هو عقد لاقتراض شيء دون مقابل. وعلى خلاف عقد الإيجار الذي يُستأجر فيه الشيء مقابل أجرة، فإن الأفعال اليومية مثل استعارة مظلة من صديق أو استخدام سيارة أحد الوالدين تُعد أيضًا من قبيل الإعارة للاستخدام.
| بند المقارنة | الإعارة للاستخدام | الإيجار |
| وجود مقابل مالي | مجاني | بمقابل (مع أجرة) |
| قانون الإيجارات والأراضي | لا ينطبق | ينطبق |
| شروط الاحتجاج على الغير | لا توجد | توجد |
| عند وفاة المستعير | ينتهي العقد | يستمر العقد |
| العقد المكتوب | ليس إلزاميًا | مطلوب عادةً |
ما الفروق القانونية بين الإعارة للاستخدام والإيجار؟
أكبر فرق يتمثل في مدى انطباق قانون الإيجارات والأراضي. فالإعارة للاستخدام لا تتوافر فيها شروط الاحتجاج على الغير، وإذا نُقل العقار إلى طرف ثالث فلا يستطيع المستعير رفض تسليمه.
الاختلاف في طلب الإخلاء
في عقد الإيجار لا يستطيع المؤجر فسخ العقد من دون سبب مشروع، أما في الإعارة للاستخدام، فإذا لم تُحدَّد مدة أو غرض للاستعمال، جاز للمعير إنهاء العقد في أي وقت.
التعامل عند وفاة المستعير
تنتهي الإعارة للاستخدام من حيث الأصل بوفاة المستعير (الفقرة 3 من المادة 597 من القانون المدني). ومع ذلك، إذا وُجد أفراد أسرة يقيمون معه فقد لا تُطبَّق القاعدة المدنية على نحوها المعتاد.
ما الحالات الرئيسية التي يُبرم فيها عقد الإعارة للاستخدام؟
عمليًا، يظهر هذا العقد كثيرًا في الحالات التالية.
حالة بناء الابن منزلًا على أرض الوالدين
إذا بقيت ملكية الأرض باسم الوالدين وتم إقراضها من دون دفع مقابل حق الانتفاع أو أجرة أرض، فإن ذلك يُعد إعارة للاستخدام. وتوجد ميزة تتمثل في عدم نشوء ضريبة إرث أو ضريبة هبة، لكن ينبغي الانتباه إلى أنه إذا دفع الابن أجرة الأرض فقد يصبح ذلك خاضعًا لضريبة الهبة.
حالة المدير والشركة
إذا أُقيم مبنى الشركة على أرض مملوكة باسم المدير، ففي الشركات العائلية لا ينشأ غالبًا مقابل حق الانتفاع، وقد يندرج ذلك ضمن الإعارة للاستخدام. كما قد تنشأ ضريبة الاعتراف بحق الانتفاع بالأرض.
ما أمثلة النزاعات المتعلقة بعقد الإعارة للاستخدام؟
ومن خصائص هذا العقد أنه كثيرًا ما يعتمد على اتفاق شفهي من دون عقد مكتوب، ولذلك يسهل أن يتطور إلى نزاع.
المطالبة برد أرض أُعيرت مجانًا لأكثر من 20 عامًا
قد يدعي المستعير أن "التقادم قد اكتمل". ومع ذلك، إذا كان يدرك أنه يستعير الأرض فلا يثبت التقادم المكسب، ولذلك يمكن المطالبة بردها.
بيع مبنى مقام على أرض مستعارة مجانًا
لأن حق استعمال الأرض وحق استعمال المبنى مترابطان، فلا يجوز بيع المبنى إلى طرف ثالث من دون إذن مالك الأرض.
لماذا ينبغي إعداد عقد مكتوب، وما البنود التي يجب تضمينها؟
عقد الإعارة للاستخدام ليس إلزاميًا، ولكن يوصى بشدة بإعداده لتجنب النزاعات. وأهم البنود التي ينبغي تدوينها هي كما يلي.
- معلومات المبنى محل الإعارة للاستخدام (الموقع، والهيكل، والمساحة الأرضية)
- غرض الاستعمال
- مدة الاستعمال
- قيود التنازل أو إعادة الإعارة
- الطرف الذي يتحمل الضرائب ورسوم المرافق
- شروط إنهاء العقد
- نطاق إعادة الحال إلى ما كان عليه
- الاتفاقات المتعلقة بالتعويضات
وبموجب تعديل القانون المدني الذي دخل حيز التنفيذ في أبريل 2020، تم النص صراحةً على الالتزام بإعادة الحال إلى ما كان عليه في الإعارة للاستخدام. ولذلك أصبحت أهمية تحديد نطاق ذلك بوضوح في العقد أكبر من السابق.
الأسئلة الشائعة (FAQ)
هل تُفرض ضريبة دمغة على عقد الإعارة للاستخدام؟
لا تُفرض ضريبة دمغة، لأن عقد الإعارة للاستخدام لا يُعد مستندًا خاضعًا للضريبة وفق قانون ضريبة الدمغة.
كيف ينبغي التصرف عند بيع عقار محل إعارة للاستخدام؟
ينبغي التفاوض مع الشاغل بشأن الإخلاء قبل البيع، وقد يلزم بحسب الحالة اقتراح تحويل العلاقة إلى عقد إيجار. كما توجد مخاطر أن يطلب المالك الجديد فسخ العقد بسبب عدم مطابقة العقد للمواصفات المتفق عليها.
ما الذي يجب الانتباه إليه بشكل خاص في الإعارة للاستخدام بين الأقارب؟
من المهم إبلاغ بقية الأقارب بوجود الإعارة للاستخدام والحصول على موافقتهم. ولمنع النزاعات عند حدوث الميراث، نوصي بإعداد العقد ومشاركته.
