Entre las formas de contrato relacionadas con bienes inmuebles, el contrato de comodato es un préstamo gratuito frecuente entre familiares y amigos. Como su tratamiento legal difiere significativamente del arrendamiento, es importante que los profesionales inmobiliarios cuenten con conocimientos precisos.
¿Qué es un contrato de comodato?
Un contrato de comodato es un contrato para tomar prestado algo de forma gratuita. A diferencia del arrendamiento, en el que se paga una renta, también se consideran comodato actos cotidianos como pedir prestado un paraguas a un amigo o usar el coche de un padre.
| Concepto de comparación | Comodato | Arrendamiento |
| Carácter oneroso | Gratuito | Oneroso (con renta) |
| Ley de Arrendamientos de Suelo y Vivienda | No aplicable | Aplicable |
| Oponibilidad frente a terceros | No | Sí |
| Fallecimiento del prestatario | Fin del contrato | Continuación del contrato |
| Contrato escrito | No es obligatorio | Normalmente necesario |
¿Cuáles son las diferencias legales entre el comodato y el arrendamiento?
La mayor diferencia es si se aplica o no la Ley de Arrendamientos de Suelo y Vivienda. En el comodato no existe oponibilidad frente a terceros, por lo que, si el inmueble se transfiere a un tercero, el prestatario no puede negarse a desalojarlo.
Diferencias en la solicitud de desocupación
En el arrendamiento, el arrendador no puede resolver sin causa justificada, pero en el comodato si no se han fijado plazo ni finalidad, el prestamista puede resolver el contrato en cualquier momento.
Tratamiento en caso de fallecimiento del prestatario
En principio, el comodato termina con el fallecimiento del prestatario (artículo 597, párrafo 3, del Código Civil). Sin embargo, hay casos en los que, si existen familiares convivientes, el resultado no sigue estrictamente lo previsto en el Código Civil.
¿Cuáles son los principales supuestos en los que se celebra un contrato de comodato?
En la práctica, se observa con frecuencia en los siguientes supuestos.
Caso en que un hijo construye una casa en el terreno de sus padres
Si el terreno sigue a nombre de los padres y se presta sin pagar prima ni canon del suelo, se trata de un comodato.no se generan el impuesto sobre sucesiones ni el impuesto sobre donaciones como ventaja, pero debe tenerse cuidado porque, si el hijo paga canon del suelo, puede quedar sujeto al impuesto sobre donaciones.
Caso del empresario y la sociedad
Cuando se construye un edificio de una sociedad sobre un terreno a nombre del empresario, en las sociedades familiares a menudo no se genera prima, por lo que puede calificarse como comodato.imposición por reconocimiento del derecho sobre el suelo puede generarse.
¿Cuáles son los casos problemáticos más habituales en un contrato de comodato?
Como a menudo se basa en acuerdos verbales sin contrato escrito, tiende a derivar fácilmente en conflictos.
Reclamación de devolución de un terreno prestado gratuitamente durante más de 20 años
Hay casos en los que el prestatario alega que «la prescripción adquisitiva ya se ha consumado». Sin embargo, si existe conciencia de que se está usando el bien prestado, no se perfecciona la prescripción adquisitiva, por lo que es posible reclamar la devolución.
Venta de un edificio situado en un terreno prestado gratuitamente
Dado que el derecho de uso del terreno y el derecho de uso del edificio van unidos, no es posible vender el edificio a un tercero sin autorización del propietario del terreno.
¿Por qué conviene redactar un contrato y qué debe incluir?
Aunque el contrato de comodato no es obligatorio, se recomienda firmemente redactarlo para evitar conflictos. Los principales puntos que deben incluirse son los siguientes.
- Información del edificio objeto del comodato (ubicación, estructura y superficie)
- Finalidad de uso
- Plazo de uso
- Restricciones a la cesión y al subarriendo
- Responsable de impuestos y suministros
- Condiciones de resolución del contrato
- Alcance de la restitución al estado original
- Acuerdos sobre daños y perjuicios
Con la reforma del Código Civil en vigor desde abril de 2020, se codificó expresamente la obligación de restitución al estado original en el comodato. Por ello, es aún más importante definir claramente su alcance en el contrato.
Preguntas frecuentes (FAQ)
¿Se aplica el impuesto de timbre a un contrato de comodato?
El contrato de comodato no se considera un documento sujeto a imposición según la Ley del Impuesto de Timbre, por lo que no se devenga dicho impuesto.
¿Qué debe hacerse si se vende un inmueble dado en comodato?
Antes de la venta, es necesario hablar con el ocupante sobre la entrega del inmueble y negociar, por ejemplo, proponiendo un cambio a arrendamiento según la situación. También existe el riesgo de que el nuevo propietario solicite la resolución por incumplimiento contractual.
¿Qué debe tenerse especialmente en cuenta en un comodato entre familiares?
Es importante informar también a otros familiares de la existencia del comodato y obtener su conformidad. Para evitar conflictos cuando se abra la sucesión, se recomienda redactar y compartir el contrato.
