在公寓經營中，需要就取得的收入扣除必要經費後的利潤繳納稅款。正確理解經費並妥善入帳，是節稅與穩定不動產經營的第一步。本文將說明公寓經營中可以列為經費的費用種類，以及有助於節稅的4個重點。
公寓經營中的「經費」是什麼？
所謂經費，是指與事業活動直接相關、可以作為費用列帳的支出。在公寓經營中，判斷是否屬於經費的標準是「是否為與公寓經營直接相關的支出」。
可列計的主要經費如下。
- 修繕費：設備維護費用、租客退租時更換壁紙等。原則上，單項低於20萬日圓可一次列計。
- 水電瓦斯費：共用區域的電費（如監視器）與水費。
- 交通費：與管理公司會議或確認物件狀況所產生的往返交通費用。
- 折舊費：建築物與設備的折舊費用。屬於不伴隨實際支出的會計費用。
像交通費這類費用，也容易與私人支出混淆。能夠列為經費的，僅限於與公寓經營有關的支出。
哪些項目不能被認定為經費？
如果誤將不能列為經費的支出入帳，在稅務調查中可能產生問題。以下先確認主要的非經費項目。
借款本金
公寓貸款償還中的本金部分不能列為經費。因為資金的借入與償還在會計上不被視為損益。只有利息部分可以列為經費。
白色申報中的親族薪資
在白色申報中，支付給配偶或親族的報酬，原則上不能作為「專職者薪資」列為經費。若重視節稅，建議考慮改為青色申報。即使是白色申報，依條件不同，也可能適用「白色事業專職者扣除」。
資本性支出（提升公寓價值的費用）
所謂「資本性支出」，是指以提升物件價值或加強耐久性為目的的支出。例如，為改變用途而進行的裝修費、設置避難樓梯的費用等都屬於此類。若單項修繕費超過20萬日圓，將被視為資本性支出，不能作為一般經費一次列計。
個人稅金
所得稅、法人稅、住民稅、贈與稅及罰款等，均不能作為必要經費被認可。不過，不動產取得稅與固定資產稅作為「與不動產相關的稅金」可以列為經費。
為了節稅應了解的4個重點
為了最大化公寓經營的節稅效果，請活用以下4個重點。
1. 進行家事按分
所謂家事按分，是指將同時用於事業與私人用途的支出，依照使用比例分開計算的方法。例如，如果您開車去確認物件情況，那麼只有用於公寓經營的行駛比例部分的汽油費，才能列為經費。只要按分方法被稅務機關認定為合理，就可以被接受。
2. 透過損益通算壓縮課稅所得
所謂損益通算，是指將發生虧損的所得與其他所得合併，以降低課稅所得的方法。適用對象包括事業所得、不動產所得、讓渡所得與山林所得。例如，在公寓經營出現赤字的年度，將其與事業所得合併後，可以降低整體課稅所得。
3. 妥善保管收據
列計經費必須保存證明文件。青色申報需保存7年（若前前年度所得不超過300萬日圓則為5年），白色申報需保存5年。按月以信封或會計軟體管理會更有效率。
4. 考慮法人化
當所得超過900萬日圓時，透過法人化有可能降低稅率。法人可認列為經費的範圍也會擴大，節稅效果更高。當公寓經營規模逐步擴大時，建議考慮諮詢專業人士。
常見問題（FAQ）
Q. 公寓經營的經費可以被認可到什麼程度？
A. 以與公寓經營直接相關的支出為對象。修繕費、管理費、折舊費、利息與廣告費等都是代表性的經費。若同時存在私人用途，則需要透過家事按分進行分攤計算。
Q. 修繕費與資本性支出的差異是什麼？
A. 修繕費是為了維持現狀所發生的費用（原則上單項低於20萬日圓），資本性支出則是為了提升價值或加強耐久性所發生的費用（20萬日圓以上可作為參考）。後者不能一次列為經費，需要進行折舊處理。
Q. 白色申報與青色申報，哪一種更有利於節稅？
A. 青色申報更有利。可以將專職者薪資列為經費，並使用最高65萬日圓的青色申報特別扣除。
Q. 損益通算可以與哪些所得合併？
A. 不動產所得的虧損可以與事業所得、薪資所得、一次所得等進行損益通算。不過，用於購買土地的貸款利息部分不屬於通算對象。
Q. 什麼時候適合進行法人化？
A. 一般來說，當課稅所得超過約900萬日圓時，法人化帶來的節稅優勢就會逐步顯現。建議與稅務師討論並進行試算。
