在公寓经营中，需要就取得的收入扣除必要经费后的利润缴纳税款。正确理解经费并妥善入账，是节税和实现稳定不动产经营的第一步。本文将说明公寓经营中可以计入经费的费用种类，以及有助于节税的4个要点。
公寓经营中的“经费”是什么？
所谓经费，是指与经营活动直接相关、可以作为费用计入账目的支出。在公寓经营中，判断是否属于经费的标准是“是否为与公寓经营直接相关的支出”。
可以计入的主要经费如下。
- 修缮费：设备维护费用、租客退租时更换墙纸等。原则上，单项低于20万日元可一次性计入。
- 水电燃气费：共用区域的电费（如监控摄像头）及水费。
- 交通费：与管理公司开会或确认物业情况所产生的往返交通费用。
- 折旧费：建筑物和设备的折旧费用。属于不伴随实际支出的会计费用。
像交通费这类费用，也容易与私人支出混淆。能够计入经费的，仅限于与公寓经营有关的支出。
哪些项目不能被认定为经费？
如果误将不能计入经费的支出入账，在税务调查中会产生问题。下面先确认主要的非经费项目。
借款本金
公寓贷款还款中的本金部分不能计入经费。因为资金的借入与归还在会计上不被视为损益。只有利息部分可以计入经费。
白色申报中的亲属工资
在白色申报中，支付给配偶或亲属的报酬，原则上不能作为“专职者工资”计入经费。如果重视节税，建议考虑改为青色申报。即使是白色申报，根据条件不同，也可能适用“白色事业专职者扣除”。
资本性支出（提升公寓价值的费用）
所谓“资本性支出”，是指以提升物业价值或增强耐久性为目的的支出。例如，为改变用途进行的装修费、设置逃生楼梯的费用等都属于此类。如果单项修缮费超过20万日元，则会被视为资本性支出，不能作为普通经费一次性计入。
个人税款
所得税、法人税、居民税、赠与税及罚款等，均不能作为必要经费被认可。不过，不动产取得税和固定资产税作为“与不动产相关的税金”可以计入经费。
为节税应当了解的4个要点
为了最大化公寓经营的节税效果，请活用以下4个要点。
1. 进行家事按分
所谓家事按分，是指将同时用于经营和私人用途的支出，按照使用比例分别计算的方法。例如，如果您开车去确认物业情况，那么只有用于公寓经营的行驶比例部分的汽油费，才能计入经费。只要按分方法被税务机关认定为合理，就可以被接受。
2. 通过损益通算压缩课税所得
所谓损益通算，是指将发生亏损的所得与其他所得合并，从而降低课税所得的方法。适用对象包括事业所得、不动产所得、转让所得和山林所得。例如，在公寓经营出现亏损的年份，将其与事业所得合并后，可以减少整体课税所得。
3. 妥善保管收据
计入经费必须保存证据资料。青色申报需保存7年（若前前年度所得不超过300万日元则为5年），白色申报需保存5年。按月用信封或会计软件进行管理会更高效。
4. 考虑法人化
当所得超过900万日元时，通过法人化有可能降低税率。法人可认定为经费的范围也会扩大，节税效果会更明显。当公寓经营规模逐步扩大时，建议考虑咨询专业人士。
常见问题（FAQ）
Q. 公寓经营的经费可以被认可到什么程度？
A. 以与公寓经营直接相关的支出为对象。修缮费、管理费、折旧费、利息和广告费等都是代表性的经费。如果同时存在私人用途，则需要通过家事按分进行分摊计算。
Q. 修缮费和资本性支出的区别是什么？
A. 修缮费是为了维持现状所发生的费用（原则上单项低于20万日元），资本性支出则是为了提升价值或增强耐久性所发生的费用（20万日元以上可作为参考）。后者不能一次性计入经费，需要进行折旧处理。
Q. 白色申报和青色申报，哪一种更有利于节税？
A. 青色申报更有利。可以将专职者工资计入经费，并使用最高65万日元的青色申报特别扣除。
Q. 损益通算可以与哪些所得合并？
A. 不动产所得的亏损可以与事业所得、工资所得、一次所得等进行损益通算。但用于购买土地的贷款利息部分不属于通算对象。
Q. 什么时候适合进行法人化？
A. 一般来说，当课税所得超过900万日元左右时，法人化带来的节税优势就会逐步显现。建议与税务师沟通并进行试算。
