في إدارة الشقق السكنية، يجب دفع الضرائب على الأرباح المتبقية بعد خصم المصروفات الضرورية من الدخل المحقق. إن الفهم الصحيح للمصروفات وتسجيلها بشكل مناسب هو الخطوة الأولى نحو التوفير الضريبي والإدارة العقارية المستقرة. في هذه المقالة، نشرح أنواع النفقات التي يمكن اعتبارها مصروفات في إدارة الشقق السكنية وأربع نقاط مفيدة للتوفير الضريبي.
ما المقصود بـ"المصروفات" في إدارة الشقق السكنية؟
المصروفات هي الأموال التي أُنفقت بشكل مباشر على النشاط ويمكن تسجيلها كمصروفات. ومعيار المصروفات في إدارة الشقق السكنية هو "ما إذا كانت النفقة مرتبطة مباشرة بإدارة الشقق السكنية".
أهم النفقات التي يمكن تسجيلها كمصروفات هي كما يلي.
- تكاليف الإصلاح: تكاليف صيانة المعدات، واستبدال ورق الجدران عند مغادرة المستأجر، وغيرها. وكقاعدة عامة، إذا كانت القيمة أقل من 200,000 ين للحالة الواحدة، يمكن تسجيلها دفعة واحدة.
- تكاليف المياه والكهرباء: تكلفة كهرباء الأجزاء المشتركة (مثل كاميرات المراقبة) ورسوم المياه.
- مصاريف التنقل: تكاليف الذهاب والإياب للاجتماعات مع شركة الإدارة أو لمعاينة العقار.
- مصروف الإهلاك: إهلاك المبنى والمعدات. وهو مصروف محاسبي لا يرافقه إنفاق نقدي فعلي.
توجد أيضًا نفقات مثل مصاريف التنقل يسهل الخلط بينها وبين الاستخدام الشخصي. ولا يمكن تسجيل كمصروفات إلا النفقات المرتبطة بإدارة الشقق السكنية فقط.
ما الذي لا يُعترف به كمصروفات؟
إذا تم تسجيل نفقات غير قابلة للاعتبار كمصروفات عن طريق الخطأ، فقد يسبب ذلك مشكلات في الفحص الضريبي. لنراجع أهم البنود غير القابلة للاعتبار كمصروفات.
أصل مبلغ القرض
من سداد قرض الشقق السكنية، لا يُعد الجزء الخاص بأصل القرض مصروفًا. والسبب هو أن الاقتراض والإقراض لا يُعدان ربحًا أو خسارة من الناحية المحاسبية. ويمكن تسجيل جزء الفائدة فقط كمصروف.
رواتب الأقارب في الإقرار الأبيض
في حالة الإقرار الأبيض، لا يمكن من حيث المبدأ تسجيل المكافآت المدفوعة للزوج أو الأقارب كمصروفات بوصفها "أجور العاملين المتفرغين". إذا كنتم تركزون على التوفير الضريبي، ففكروا في التحول إلى الإقرار الأزرق. وحتى في الإقرار الأبيض، قد ينطبق "خصم العاملين المتفرغين في الأعمال بالإقرار الأبيض" بحسب الشروط.
النفقات الرأسمالية (تكاليف رفع قيمة الشقة السكنية)
تشير "النفقات الرأسمالية" إلى الإنفاق الذي يهدف إلى رفع قيمة العقار أو تعزيز متانته. وتشمل أمثلة ذلك تكاليف أعمال التجديد لتغيير الاستخدام أو تكاليف تركيب سلم إخلاء. إذا تجاوزت تكاليف الإصلاح 200,000 ين للحالة الواحدة، فتُعامل كنفقات رأسمالية، ولا يمكن تسجيلها كمصروفات.
الضرائب الشخصية
لا يُعترف بضريبة الدخل وضريبة الشركات وضريبة السكان وضريبة الهبة والغرامات وغيرها كمصروفات ضرورية. ومع ذلك، يمكن تسجيل ضريبة اقتناء العقارات وضريبة الأصول الثابتة كمصروفات بوصفها "ضرائب متعلقة بالعقار".
أربع نقاط ينبغي معرفتها من أجل التوفير الضريبي
لتحقيق أقصى استفادة من التوفير الضريبي في إدارة الشقق السكنية، استفيدوا من النقاط الأربع التالية.
1. إجراء القسمة النسبية للاستخدام الشخصي والعملي
القسمة النسبية للاستخدام الشخصي والعملي هي طريقة لحساب النفقات المستخدمة لكل من العمل والاستخدام الخاص وفقًا لنسبة الاستخدام. فعلى سبيل المثال، إذا كنتم تستخدمون السيارة لمعاينة العقار، يمكن تسجيل فقط جزء الوقود الموافق لنسبة الاستخدام في إدارة الشقق السكنية كمصروف. ويُعترف بذلك إذا كانت طريقة القسمة مما يمكن لمصلحة الضرائب اعتباره مناسبًا.
2. تقليص الدخل الخاضع للضريبة عبر المقاصة بين الأرباح والخسائر
المقاصة بين الأرباح والخسائر هي طريقة لضم الدخل الذي تكبد خسارة إلى أنواع دخل أخرى وخفض الدخل الخاضع للضريبة. وتشمل دخل الأعمال، ودخل العقارات، ودخل نقل الملكية، ودخل الغابات. فعلى سبيل المثال، إذا حققت إدارة الشقق السكنية خسارة في سنة ما، فإن جمعها مع دخل الأعمال يمكن أن يقلل إجمالي الدخل الخاضع للضريبة.
3. حفظ الإيصالات بشكل مناسب
يتطلب تسجيل المصروفات حفظ المستندات المؤيدة. في حالة الإقرار الأزرق، يجب الاحتفاظ بها لمدة 7 سنوات (أو 5 سنوات إذا كان دخل ما قبل عامين 3 ملايين ين أو أقل)، وفي حالة الإقرار الأبيض لمدة 5 سنوات. ومن العملي إدارتها حسب الأشهر باستخدام الأظرف أو برامج المحاسبة.
4. دراسة التحول إلى شركة
إذا تجاوز الدخل 9 ملايين ين، فقد يكون من الممكن خفض معدل الضريبة من خلال التحول إلى شركة. وفي الشركة، يتسع أيضًا نطاق ما يمكن الاعتراف به كمصروفات، مما يعزز أثر التوفير الضريبي. وإذا بدأ حجم إدارة الشقق السكنية في التوسع، ففكروا في استشارة متخصص.
الأسئلة الشائعة (FAQ)
س. إلى أي مدى تُقبل مصروفات إدارة الشقق السكنية؟
ج. يشمل ذلك النفقات المرتبطة مباشرة بإدارة الشقق السكنية. ومن أبرزها تكاليف الإصلاح، ورسوم الإدارة، ومصروف الإهلاك، والفوائد، ومصاريف الإعلان. وإذا كان هناك استخدام مختلط مع الأغراض الخاصة، فتُجرى القسمة النسبية للاستخدام الشخصي والعملي.
س. ما الفرق بين تكاليف الإصلاح والنفقات الرأسمالية؟
ج. تكاليف الإصلاح هي نفقات للمحافظة على الوضع الحالي (كقاعدة عامة أقل من 200,000 ين للحالة الواحدة)، أما النفقات الرأسمالية فهي نفقات لرفع القيمة وتعزيز المتانة (ويُعد 200,000 ين فأكثر معيارًا تقريبيًا). ولا يمكن تسجيل الثانية دفعة واحدة كمصروفات، بل يلزم إهلاكها.
س. أيهما أكثر فائدة للتوفير الضريبي، الإقرار الأبيض أم الإقرار الأزرق؟
ج. الإقرار الأزرق أكثر فائدة. إذ يمكن الاستفادة من تسجيل أجور العاملين المتفرغين كمصروفات ومن الخصم الخاص للإقرار الأزرق الذي يصل إلى 650,000 ين.
س. مع أي أنواع الدخل يمكن إجراء المقاصة بين الأرباح والخسائر؟
ج. يمكن إجراء المقاصة لخسائر الدخل العقاري مع دخل الأعمال، ودخل الرواتب، والدخل العرضي، وغيرها. ومع ذلك، فإن جزء الفائدة من قرض شراء الأرض لا يدخل ضمن نطاق المقاصة.
س. متى يكون توقيت التحول إلى شركة مناسبًا؟
ج. بشكل عام، تبدأ مزايا التوفير الضريبي من التحول إلى شركة في الظهور عندما يتجاوز الدخل الخاضع للضريبة نحو 9 ملايين ين. ونوصي بإجراء تقدير رقمي بالتشاور مع محاسب ضرائب.
