Ao assinar contratos de aluguel de apartamentos e imóveis residenciais, não é incomum receber explicações sobre hipotecas. Como inquilino, é natural sentir preocupação pensando "o que acontece se a hipoteca for executada?".
Este artigo explica em detalhes o funcionamento básico das hipotecas, os riscos em caso de execução, a possibilidade de despejo, e como investigar por conta própria.
Afinal, o que é uma hipoteca?
Uma hipoteca é um direito de garantia registrado sobre um imóvel quando se obtém financiamento de uma instituição financeira. Em caso de inadimplência, a instituição financeira pode levar o imóvel a leilão para quitar a dívida.
Como edifícios comerciais e residenciais têm custos de construção elevados, é comum obter financiamento de instituições financeiras e registrar hipoteca sobre o imóvel. Ao iniciar um novo negócio, também pode ser necessário registrar uma hipoteca como capital de abertura.
Imóveis com hipoteca registrada são comuns, portanto não há necessidade de preocupação excessiva. No entanto, é preciso atenção quando a hipoteca é registrada por entidades que não são instituições financeiras tradicionais, como financeiras de crédito ao consumidor.
Além disso, a hipoteca é uma informação que deve ser obrigatoriamente comunicada na explicação dos pontos importantes do contrato de locação. A omissão dessa informação pode resultar em suspensão das atividades ou cancelamento da licença.
O que acontece quando uma hipoteca é executada em um imóvel alugado?
Quando a hipoteca é executada, o imóvel pode ser levado a leilão e o proprietário pode mudar. A seguir, explicamos o processo após a execução.
O proprietário do imóvel entra em inadimplência
Quando a hipoteca é executada, primeiro o proprietário entra em inadimplência no pagamento do financiamento. Após aproximadamente 6 meses de atraso, o "benefício do prazo" para pagamento parcelado é perdido e exige-se o pagamento integral do saldo devedor. Se o pagamento integral não for possível, a seguradora realiza o pagamento por sub-rogação, e cerca de 8 a 9 meses após o primeiro atraso, é feito o pedido de leilão imobiliário.
A instituição financeira credora leva o imóvel a leilão
Até aproximadamente 2 meses após a notificação de decisão de leilão, o oficial de execução do tribunal realiza a vistoria do imóvel. As informações sobre o leilão são publicadas no site de imóveis em leilão judicial e ficam disponíveis para consulta pública. Após um período de lances de aproximadamente uma semana, a pessoa que arrematar o imóvel na data de abertura torna-se o novo proprietário.
Em alguns casos, opta-se pela venda voluntária
A venda voluntária é o método pelo qual o proprietário vende o imóvel por um preço próximo ao valor de mercado para quitar a dívida. Como o valor que fica em mãos é maior do que no leilão, é possível reduzir mais a dívida. Em caso de sucesso, pode ser reconhecida a possibilidade de pagamento parcelado do saldo devedor.
Negociação de desocupação conforme a preferência do novo proprietário
Quando o novo proprietário solicita ao inquilino a desocupação, é concedido um prazo de 6 meses até a saída. A desocupação após a mudança de proprietário é possível mesmo sem justa causa, portanto há possibilidade de ser solicitada imediatamente.
No entanto, a partir de 2004, foi instituído o "sistema de oponibilidade do direito de locação mediante consentimento do credor hipotecário", pelo qual, com o consentimento de todos os credores hipotecários e registro em cartório, o inquilino pode opor seu direito de locação ao novo proprietário.
Se a hipoteca for executada, é obrigatório desocupar o imóvel?
A necessidade de desocupação varia conforme o momento do registro da hipoteca e da entrega do imóvel.
Quando o imóvel ainda não foi entregue
Se o imóvel ainda não foi entregue no momento do registro da hipoteca, há possibilidade de ser solicitada a desocupação. Isso ocorre porque se considera que o inquilino assinou o contrato ciente do risco de despejo.
Quando a entrega do imóvel já foi realizada
Se a entrega já foi realizada antes do registro da hipoteca, o direito de locação tem prioridade e não é necessário desocupar. Caso o novo proprietário deseje a desocupação, são necessárias negociações baseadas em justa causa ou processo judicial.
Conheça também o sistema de prazo de desocupação
O sistema de prazo de desocupação é um mecanismo que concede ao locatário um prazo de 6 meses a partir da data de pagamento do preço para desocupar o imóvel arrematado em leilão. Foi criado para evitar desocupações repentinas e garantir tempo para encontrar um novo local de moradia.
Quais são os riscos quando a hipoteca é executada?
Na execução da hipoteca, existem riscos como mudança de proprietário, pagamento duplo de depósito e despejo forçado.
Possibilidade de mudança repentina de proprietário
Tanto no leilão quanto na venda voluntária, o contrato de locação em si pode basicamente continuar. No entanto, com a mudança de proprietário, a política de administração pode ser alterada. Especialmente em escritórios comerciais, o escopo das permissões de reforma pode mudar significativamente conforme a política do novo proprietário.
Possibilidade de ter que pagar o depósito novamente ao novo proprietário
Com a mudança de proprietário, pode ser necessário celebrar um novo contrato de locação e pagar o depósito ao novo proprietário. Embora seja possível solicitar a devolução do depósito ao proprietário anterior, em muitos casos ele não tem capacidade de pagamento, resultando no risco de pagamento duplo na prática.
Possibilidade de não receber o depósito de volta
Quando a hipoteca foi registrada antes do direito de locação, o depósito pago ao proprietário anterior não é transferido ao novo proprietário. Em situação de insolvência, o pedido de devolução não será atendido, com risco de o depósito não ser devolvido.
Possibilidade de ordem de despejo forçado
Há casos em que o despejo forçado é ordenado em momento inesperado, tornando difícil o gerenciamento de cronograma tanto em imóveis residenciais quanto comerciais. É importante organizar antecipadamente as medidas necessárias para eventuais imprevistos.
É possível receber indenização por despejo forçado em leilão?
Em princípio, não é possível receber indenização por despejo forçado em leilão. Isso porque o inquilino deve desocupar após o período de carência.
No entanto, nos casos abaixo, o proprietário pode pagar indenização por desocupação.
- Quando deseja a desocupação antes do fim do prazo de carência: quando o novo proprietário tem interesse em revender o imóvel, por exemplo
- Quando deseja evitar os custos do processo de despejo forçado: casos em que se paga indenização para resolver amigavelmente, economizando custos e trabalho
O valor médio da indenização por desocupação em leilão é de algumas dezenas de milhares de ienes.
É possível evitar a execução forçada do leilão?
Para evitar a execução forçada do leilão, o proprietário precisa optar pela venda voluntária ou recuperação judicial individual, não havendo nada que o inquilino possa fazer. Na prática, só resta acompanhar as ações do proprietário.
Se você tem preocupações relacionadas à administração imobiliária, consulte o material sobre sistema de gestão de locação sem estresse para considerar medidas preventivas contra riscos.
Como verificar se há hipoteca registrada?
A existência de hipoteca pode ser verificada por meio da confirmação dos pontos importantes no momento do contrato, obtenção da certidão de matrícula e análise de crédito.
Verificar no momento do contrato
No momento do contrato, solicite ao proprietário ou à imobiliária explicações sobre a hipoteca na apresentação dos pontos importantes. No entanto, como há casos em que a informação não é dada proativamente, é importante solicitar a confirmação por iniciativa própria.
Investigar por conta própria
É possível verificar a hipoteca mesmo sem ser o proprietário. São necessários apenas os custos do procedimento e o número do lote (número organizado por imóvel no cartório de registro de imóveis).
Verificar informações de crédito
Também é possível contratar uma empresa especializada para realizar análise de crédito e verificar se o proprietário é uma parte confiável. Se as informações de crédito forem satisfatórias, pode-se considerar baixo o risco de problemas relacionados à hipoteca.
Como verificar a hipoteca na certidão de matrícula?
Obtendo a certidão de matrícula (certidão de todos os registros), é possível verificar direitos relacionados ao imóvel, como propriedade e hipoteca.
Certidão de todos os registros
A certidão de todos os registros obtida no cartório de registro de imóveis contém os direitos relacionados ao imóvel, como propriedade e hipoteca. Qualquer pessoa pode obtê-la apresentando o formulário de solicitação no balcão do cartório e pagando as taxas correspondentes. Também é possível obtê-la em cartórios de jurisdições diferentes.
Sistema de solicitação online
Quando não é possível comparecer ao cartório, é possível visualizar as informações de registro em PDF pelo sistema de solicitação online. As informações são em tempo real, mas por não terem carimbo oficial, não podem ser apresentadas como documento comprobatório.
Consulta a um tabelião
Solicitando a um tabelião, é possível não apenas obter a certidão de matrícula, mas também receber explicações detalhadas sobre a hipoteca. Em caso de muitas dúvidas, considere consultar um especialista.
Como interpretar a certidão de todos os registros?
A existência de hipoteca é registrada na "seção de direitos (coluna B)" da certidão de todos os registros.
Existem 4 tipos de certidões de registro
- Certidão de todos os registros: contém todos os registros até o momento
- Certidão de registros vigentes: contém apenas os registros com efeito no momento atual
- Certidão parcial: contém apenas o conteúdo especificado
- Certidão de registros encerrados: contém apenas os registros encerrados
Sobre os itens da certidão de todos os registros
Tanto para terrenos quanto para edificações, a certidão é composta pela seção descritiva (informações básicas do imóvel), seção de direitos coluna A (itens relacionados à propriedade), seção de direitos coluna B (direitos além da propriedade, como hipoteca) e índice de garantias conjuntas. A hipoteca é registrada na seção de direitos (coluna B), onde é possível verificar informações como a data do empréstimo e os juros.
O que a certidão de todos os registros não informa
No registro de transferência de propriedade por compra e venda, o valor de avaliação do imóvel não é registrado. Além disso, informações relacionadas à lei de planejamento urbano e ao código de obras também não são registradas, sendo necessário obter documentos separados para conhecê-las.
Observações sobre a certidão de todos os registros
Ao receber a certidão de uma imobiliária, verifique obrigatoriamente a data de obtenção. Como o conteúdo do registro reflete as mudanças de direitos, uma certidão obtida há alguns meses pode conter informações diferentes da situação atual.
Existem imóveis sem hipoteca?
Na prática, é mais difícil encontrar imóveis sem hipoteca. Mesmo para construir imóveis para aluguel, quase sempre se recorre a financiamento de instituições financeiras, e ao obter financiamento, a hipoteca é registrada. Entenda que imóveis com hipoteca são a norma.
Vale ressaltar que em muitos casos o novo proprietário continua locando o imóvel, sendo raros os casos que chegam ao despejo. A notificação deve ser feita com pelo menos 6 meses de antecedência.
Por que é necessário ter atenção quando há registro de "penhora" na matrícula?
O registro de penhora indica que o proprietário está em atraso no pagamento de dívidas em dinheiro, sinalizando alto risco de o imóvel ser levado a leilão.
O que é penhora
Quando consta o registro de penhora, significa que já há atraso no pagamento de financiamento à instituição financeira ou de impostos, seguros, previdência e outros. Existe a possibilidade de o imóvel ser levado a leilão no futuro.
É possível cancelar a penhora?
Para cancelar a penhora, o pagamento integral da dívida é o procedimento básico. É necessário seguir os passos: o comprador paga integralmente o preço de compra, o vendedor quita a dívida e o credor cancela o registro de penhora. Como inquilino, tenha ciência de que a situação futura depende da decisão do proprietário.
Recebimento do aviso de cancelamento por execução simultânea
No fechamento da compra e venda, o vendedor, comprador, imobiliária, tabelião e outros se reúnem para realizar simultaneamente o pagamento do saldo e a transferência de propriedade. Procedem simultaneamente com o cancelamento da penhora para evitar problemas.
Conclusão
A hipoteca é comum em imóveis com financiamento de instituições financeiras e não há necessidade de preocupação excessiva. No entanto, quando há registro de penhora, o risco de leilão e despejo aumenta, sendo necessária atenção. É importante verificar os pontos importantes do contrato e pesquisar a certidão de matrícula antes de assinar, para estar preparado para os riscos.
Perguntas Frequentes (FAQ)
É perigoso morar em um imóvel com hipoteca?
O simples fato de haver hipoteca registrada é comum e não representa perigo imediato. No entanto, é importante confirmar os detalhes da hipoteca na explicação dos pontos importantes no momento do contrato e verificar se não há problemas na situação de pagamento do proprietário.
Se a hipoteca for executada, quem paga as despesas de mudança?
Em princípio, as despesas de mudança são de responsabilidade do inquilino. No entanto, quando o novo proprietário deseja a desocupação antecipada, há casos em que são pagos alguns valores a título de indenização por desocupação.
Qual é a diferença entre hipoteca e hipoteca de crédito rotativo?
Enquanto a hipoteca é registrada para um crédito específico, a hipoteca de crédito rotativo é uma garantia registrada para financiamentos recorrentes dentro de um determinado limite. A hipoteca de crédito rotativo é mais comum em imóveis comerciais.
Há custos para consultar a certidão de matrícula de um imóvel alugado?
Para obter a certidão de todos os registros no balcão do cartório de registro de imóveis, o custo é de aproximadamente 600 ienes; pelo sistema online, cerca de 500 ienes; e para visualização do PDF das informações de registro, aproximadamente 330 ienes.
Há casos em que é possível continuar morando mesmo após a execução da hipoteca?
Sim, há. Quando a entrega foi concluída antes do registro da hipoteca, o direito de locação tem prioridade e não é necessário desocupar. Além disso, quando o novo proprietário continua administrando o imóvel como locação, também é possível continuar morando.
