Guia de Consultoria em Sucessão Imobiliária no Japão: Shihō Shoshi, Zeirishi ou Bengoshi?

A sucessão imobiliária (fudōsan sōzoku, 不動産相続) é um processo exclusivamente japonês em sua complexidade burocrática: diferente de herdar dinheiro ou ações, um imóvel no Japão exige avaliação fiscal do bem, alteração do registro de propriedade (meigi henkō, 名義変更) e declaração do imposto sobre heranças — tudo dentro de prazos rígidos definidos por lei. Para investidores brasileiros e portugueses com patrimônio ou família no Japão, entender esse sistema não é um detalhe cultural: é uma questão prática, já que um imóvel mal regularizado não pode ser vendido, alugado ou transferido a terceiros. Com o envelhecimento acelerado da sociedade japonesa, o número de sucessões aumenta ano após ano, e mesmo famílias sem grande patrimônio enfrentam o chamado sōzoku (争族, um trocadilho japonês entre “herança” e “disputa familiar”, já que ambas as palavras se pronunciam sōzoku) — o conflito entre herdeiros em torno de um mesmo imóvel.

Por que a sucessão imobiliária no Japão gera tantos conflitos?

O motivo pelo qual a sucessão imobiliária japonesa é palco de tantos conflitos está na combinação entre a dificuldade prática de dividir um imóvel e a carga emocional envolvida. Diferente de uma conta bancária ou de uma carteira de ações, que podem ser fracionadas em valores exatos entre os herdeiros, um imóvel — uma casa, um terreno, um prédio — não se divide fisicamente sem perder valor ou utilidade. Quanto maior o número de herdeiros, maior o risco de impasse. É comum surgirem herdeiros que a família não sabia que existiam (filhos reconhecidos tardiamente, por exemplo), assim como reivindicações emocionais do tipo “eu cuidei do meu pai idoso, então mereço uma parte maior da herança”. No Brasil, o inventário — o processo judicial ou extrajudicial de partilha de bens após o falecimento — também pode ser demorado, mas o Japão tem uma armadilha cultural específica: a crença de que “minha família não é rica o suficiente para brigar por herança” é, na prática, o oposto da realidade japonesa. São justamente as famílias de patrimônio modesto — muitas vezes um único imóvel residencial que não pode ser dividido em partes iguais — as que mais acabam em disputa, precisamente por não haver liquidez suficiente para compensar os herdeiros que não ficam com o imóvel.

Por que é preciso consultar um especialista na sucessão imobiliária japonesa?

A sucessão no Japão atravessa, ao mesmo tempo, o direito civil, o direito tributário e o registro de imóveis (fudōsan tōki, 不動産登記) — três áreas técnicas que raramente uma única pessoa domina sozinha. Tentar resolver tudo por conta própria, com base em uma experiência de herança anterior, é um risco real: assim como no Brasil a legislação do ITCMD (Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação) varia de estado para estado e é atualizada com frequência, no Japão as leis de sucessão também passam por revisões regulares, e uma experiência de herança de dez ou vinte anos atrás pode simplesmente não valer mais hoje. Para um herdeiro ou investidor estrangeiro que administra um imóvel japonês à distância, esse risco é ainda maior, porque um erro de registro ou de declaração fiscal no Japão pode travar por anos a venda, o aluguel ou a transferência do bem.

Qual profissional procurar na sucessão imobiliária japonesa?

Shihō shoshi (司法書士): forte em mudança de titularidade e registro imobiliário

O shihō shoshi (司法書士) é um profissional jurídico exclusivo do sistema japonês, sem equivalente direto no Brasil ou em Portugal — é quem tem competência legal para representar o herdeiro perante o cartório de registro de imóveis (hōmukyoku, 法務局) nos pedidos de registro. Ele cuida da transferência do registro de propriedade (shoyūken iten tōki, 所有権移転登記), da verificação judicial do testamento (kenin, 検認) e da mudança de titularidade do imóvel. Por lei, esse profissional não tem competência para mediar ou resolver disputas entre herdeiros — por isso, é a escolha certa quando a partilha já está definida e resta apenas formalizar o trâmite administrativo, algo equivalente, em espírito, ao papel que um tabelião de registro de imóveis desempenha no Brasil em um inventário sem litígio.

Zeirishi (税理士): forte na declaração do imposto de herança e na avaliação do imóvel

Quando é preciso avaliar o imóvel para fins fiscais, redigir o acordo de partilha de bens (isan bunkatsu kyōgisho, 遺産分割協議書) ou declarar o imposto de herança (sōzokuzei, 相続税), o profissional indicado é o zeirishi (税理士), o contador tributário licenciado do Japão. Um ponto que costuma surpreender investidores estrangeiros: no Japão, o valor final do imposto de herança pode variar de forma significativa dependendo de qual zeirishi conduz a avaliação, porque a metodologia fiscal japonesa (rosenka, 路線価, o valor de referência por rua usado pela Receita) permite margem de interpretação técnica. Diferente do Brasil, onde o ITCMD costuma seguir uma tabela de valor venal relativamente padronizada emitida pelo município, no Japão escolher um zeirishi com histórico comprovado em sucessões imobiliárias pode representar uma economia tributária real — não apenas uma questão de conformidade documental.

Bengoshi (弁護士): forte na resolução de conflitos entre herdeiros

Quando um herdeiro se recusa a negociar ou simplesmente não coopera, o bengoshi (弁護士) — o advogado japonês — torna-se indispensável para conduzir a mediação (chōtei, 調停) no tribunal de família ou, em último caso, um julgamento (shinpan, 審判). O bengoshi também pode redigir o acordo de partilha de bens, mas seus honorários tendem a ser mais altos do que os de um shihō shoshi ou de um zeirishi — o equivalente, em lógica, a contratar um advogado especializado em inventário litigioso no Brasil em vez de resolver tudo diretamente em cartório.

Quanto custa consultar cada especialista?

• Shihō shoshi e zeirishi: para uma consulta avulsa, o valor de referência é de cerca de ¥5.000 por hora (aprox. R$190, considerando a cotação de referência de R$385 a cada ¥10.000)
• Bengoshi: o valor de referência é de cerca de ¥10.000 por hora (aprox. R$385)
• Consulta gratuita na prefeitura (jichitai, 自治体): tem tempo limitado e não é adequada para discutir detalhes complexos, mas é útil para confirmar o direcionamento geral do caso — um serviço público sem equivalente direto e gratuito no Brasil para questões de herança

Além dos honorários dos profissionais, o registro da sucessão (sōzoku tōki, 相続登記) gera o imposto de registro e licença (登録免許税), e os trâmites tributários envolvem taxas administrativas próprias. Depois de concluída a sucessão, o herdeiro passa a pagar o imposto predial japonês anual (固定資産税, equivalente ao IPTU brasileiro), e, caso decida vender o imóvel, incidirá o imposto de renda sobre o ganho de capital (所得税) — uma cadeia de custos mais longa do que o pagamento único do ITCMD no inventário brasileiro.

FAQ: perguntas frequentes sobre a quem consultar na sucessão imobiliária japonesa

P. Mesmo sem conflito entre os herdeiros, é preciso consultar um especialista?

R. Sim. Mesmo em sucessões amigáveis, a complexidade dos trâmites e as mudanças frequentes na legislação japonesa tornam recomendável consultar um shihō shoshi ou um zeirishi — diferente do Brasil, onde um inventário extrajudicial simples e consensual costuma ser resolvido diretamente em cartório sem apoio técnico especializado.

P. Como saber se o imposto de herança japonês (sōzokuzei) será cobrado?

R. A declaração é obrigatória quando o valor total do espólio ultrapassa a dedução básica (kiso kōjo, 基礎控除): ¥30.000.000 (aprox. R$1.155.000) mais ¥6.000.000 (aprox. R$231.000) multiplicado pelo número de herdeiros legais. Como a avaliação fiscal de um imóvel japonês não segue um valor de mercado simples, confirmar o cálculo com um zeirishi é indispensável.

P. E se um dos herdeiros se recusar a cooperar?

R. O caminho mais seguro é buscar um bengoshi para conduzir a mediação (chōtei) ou, se necessário, o julgamento (shinpan) no tribunal de família japonês — um processo mais formalizado do que a simples ação de sobrepartilha usada no Brasil quando um herdeiro é omisso.

P. Até quando é preciso mudar a titularidade do imóvel herdado?

R. Desde abril de 2024, o registro da sucessão (sōzoku tōki) tornou-se obrigatório por lei no Japão, com prazo de até três anos a partir da data em que o herdeiro tomou conhecimento da herança. Ignorar esse prazo pode gerar multa — uma mudança recente que muitos herdeiros com imóveis antigos no Japão, inclusive brasileiros descendentes de japoneses (nikkei), ainda desconhecem.