Para conduzir investimentos imobiliários com sucesso, é indispensável selecionar bons imóveis e realizar uma gestão adequada, mas um elemento igualmente importante, ou até mais, é a construção de um bom relacionamento com instituições financeiras. Como a maioria dos investidores compra imóveis utilizando financiamentos de instituições financeiras além de capital próprio, as instituições financeiras não são apenas fornecedoras de capital, mas se tornam parceiros importantes que determinam o sucesso ou fracasso do negócio. Neste artigo, a INA&Associates Co., Ltd. explica, sob uma perspectiva especializada, desde a importância da construção de relacionamentos com instituições financeiras em investimentos imobiliários até estratégias concretas e pontos avaliados na análise de crédito.
Por que a Construção de Relacionamento com Instituições Financeiras é Importante
Uma sólida relação de confiança com as instituições financeiras traz vários benefícios nos investimentos imobiliários. Não se trata apenas de facilitar a obtenção de financiamentos, mas também de obter condições mais vantajosas e impulsionar o crescimento sustentável do negócio.
Obtenção de Condições Favoráveis de Financiamento
Com o aprofundamento da relação de confiança com a instituição financeira, pode-se esperar a captação de recursos em condições mais vantajosas, como redução da taxa de juros, extensão do prazo do financiamento e aumento do valor do financiamento. Em particular, as taxas de juros têm grande impacto no total de pagamentos ao longo do tempo, e uma pequena diferença pode afetar significativamente o retorno final do investimento. Além disso, se for possível estabelecer um prazo de financiamento mais longo, o encargo mensal de pagamento é reduzido, levando à estabilização do fluxo de caixa.
Captação Rápida de Recursos
No mercado imobiliário, não é raro que bons imóveis sejam adquiridos rapidamente após serem colocados à venda. Se o relacionamento com a instituição financeira estiver estabelecido, a análise de crédito e os procedimentos transcorrem de forma tranquila, tornando possível a captação rápida de recursos. Isso aumenta significativamente as oportunidades de garantir imóveis atrativos antes de outros investidores.
Indicação de Novos Projetos
As instituições financeiras compreendem profundamente a situação operacional e os ativos dos seus mutuários. Para investidores confiáveis, através de redes exclusivas das instituições financeiras, pode ser possível receber indicações de boas informações imobiliárias não disponíveis ao público em geral, ou projetos de venda de outros investidores. Esta é uma grande vantagem que apenas os investidores que construíram um bom relacionamento podem desfrutar.
Suporte Contínuo para Expansão dos Negócios
O investimento imobiliário não tem como objetivo a compra do primeiro imóvel. Muitos investidores visam expandir a escala para o segundo e terceiro imóvel, acelerando a formação de ativos. O bom relacionamento com as instituições financeiras não termina em uma única transação. Ao compartilhar planos de negócios de longo prazo e receber consultoria para financiamentos contínuos e expansão dos negócios, é possível obter um forte apoio para realizar um crescimento sustentável.
Tipos e Características das Instituições Financeiras
Existem muitas instituições financeiras que lidam com empréstimos para investimento imobiliário. Como cada uma tem características e tendências de análise de crédito diferentes, é importante escolher o parceiro ideal de acordo com sua estratégia de investimento e as características do imóvel. Abaixo, resumimos os principais tipos de instituições financeiras e suas características.
| Tipo de Instituição Financeira | Características Principais | Vantagens | Desvantagens |
|---|---|---|---|
| Grandes Bancos | Grandes bancos urbanos com rede de agências em todo o país. Com base em amplos recursos financeiros, são fortes em projetos de grande escala e imóveis de alto valor no centro das cidades. | · Tendem a ter taxas de juros mais baixas · Alta credibilidade social · Capazes de financiamentos de grande escala |
· Critérios de análise rígidos · Valorizam atributos pessoais (renda, local de trabalho, etc.) · Podem ser relutantes com projetos menores em regiões mais afastadas |
| Bancos Regionais | Bancos com atividades comerciais enraizadas em regiões específicas. Valorizam a contribuição à economia local e têm profundo conhecimento sobre imóveis locais. | · Forte avaliação de imóveis locais com foco regional · Pode-se esperar análise mais flexível em comparação com grandes bancos · Mais fácil construir relacionamento próximo com o responsável |
· Tendência de taxas de juros um pouco mais altas que grandes bancos · Podem não atender imóveis fora da área de atuação · Limite do valor do financiamento é comparativamente baixo |
| Cooperativas de Crédito | Instituições financeiras cooperativas voltadas para pequenas e médias empresas e moradores locais. Com o objetivo de desenvolver a comunidade local, estão ainda mais integradas à comunidade. | · Ainda mais focadas na região do que bancos regionais · Respondem de forma atenciosa até para projetos de pequena escala · Tendem a avaliar potencial comercial e futuro |
· Taxas de juros relativamente altas · Valores de financiamento menores · Necessidade de se tornar membro ou sócio |
| Japan Finance Corporation | Instituição financeira governamental. Com o objetivo de apoiar pequenas e médias empresas e trabalhadores autônomos, o setor de arrendamento de imóveis também é elegível para financiamento. | · Abrange também aqueles que têm dificuldade em obter financiamento de instituições financeiras privadas · Existem sistemas disponíveis com taxa de juros fixa de longo prazo · Sistemas de financiamento ricos para suporte a startups e para mulheres e jovens |
· Limite de financiamento baixo · Tendência de análise demorada · Prioriza plano de negócios em vez de avaliação de garantia do imóvel |
| Financeiras Não Bancárias | Instituições financeiras especializadas em financiamentos, sem operações de depósito. Têm critérios de análise próprios e atendem diversas necessidades. | · Análise rápida · Possibilidade de atender projetos difíceis em bancos · Flexíveis quanto a atributos pessoais e diversidade de imóveis |
· Taxas de juros muito altas · Tendência de prazo de financiamento curto · Taxas e outras despesas podem ser elevadas |
5 Etapas para Construir uma Relação de Confiança
Uma relação de confiança com instituições financeiras não se constrói da noite para o dia. É indispensável acumular resultados de forma gradual com uma postura honesta. Aqui, explicamos as 5 etapas concretas para conquistar confiança.
Etapa 1: Elaboração e Apresentação de um Plano de Negócios Detalhado
O que as instituições financeiras mais valorizam é se o capital financiado pode ser recuperado com certeza. Para isso, um plano de negócios convincente é indispensável. Inclua detalhadamente não apenas a simulação de receitas do imóvel, mas também a base para a configuração do aluguel com base em pesquisa de mercado, estimativas de risco de vacância e custos de reparo, e um plano de pagamento concreto. Transmitir a impressão de que "este investidor analisou o negócio objetivamente, entende os riscos e elaborou um plano sólido" é o primeiro passo para conquistar confiança.
Etapa 2: Fornecimento Periódico de Informações e Relatório da Situação Operacional
Mesmo após receber o financiamento, não deve-se interromper a comunicação com a instituição financeira. Recomenda-se apresentar voluntariamente, a cada trimestre ou semestre, relatórios de ocupação dos imóveis mantidos, relatórios financeiros, cópias das declarações de imposto de renda, etc. Isso demonstra a transparência da gestão e cria uma situação em que o responsável sempre pode compreender a situação do seu negócio. Ao relatar e consultar prontamente quando ocorrem problemas, não apenas quando as coisas vão bem, a avaliação como parceiro honesto aumenta.
Etapa 3: Construção de um Bom Relacionamento Pessoal com o Responsável
As transações com instituições financeiras são, em última análise, relacionamentos "pessoa a pessoa". Não são raros os momentos em que o julgamento do responsável influencia na decisão de financiamento e na negociação de condições. Ao visitar a agência periodicamente e trocar informações diretamente com o responsável, a percepção muda de um simples cliente para um "parceiro confiável". Expressar a paixão pelo próprio negócio e a visão de futuro e transmitir o encanto humano também são meios eficazes para construir um bom relacionamento.
Etapa 4: Transações com Múltiplas Instituições Financeiras e Diversificação de Riscos
Em vez de depender de uma instituição financeira específica, criar histórico de transações com múltiplas instituições financeiras é muito importante do ponto de vista do gerenciamento de riscos. Mesmo que a política de financiamento de uma instituição financeira mude, se houver outras opções, a continuidade do negócio pode ser mantida. Além disso, ao receber propostas de financiamento de múltiplas instituições, também é possível comparar taxas de juros e condições e acionar o princípio da concorrência. Com isso, cria-se uma base de negociação para sempre obter as condições mais vantajosas para si mesmo.
Etapa 5: Complementação de Crédito por Meio de Colaboração com Especialistas
No investimento imobiliário, conhecimento especializado em contabilidade, tributação e direito é indispensável. Ao firmar um contrato de consultoria com um contador de confiança e consultor imobiliário, e receber verificação do plano de negócios e da situação financeira do ponto de vista especializado, é possível complementar a credibilidade perante as instituições financeiras. Em particular, planos de negócios e demonstrações financeiras em cuja elaboração especialistas participaram são avaliados como tendo alta objetividade e confiabilidade, podendo ser esperados resultados favoráveis na análise de crédito.
Pontos Avaliados na Análise de Crédito
Quando as instituições financeiras decidem sobre um financiamento, avaliam a capacidade de pagamento do solicitante e a segurança do negócio sob vários ângulos. É importante entender os principais pontos especialmente valorizados na análise e tomar medidas com antecedência.
| Item de Avaliação | Principais Conteúdos da Análise | Medidas e Pontos |
|---|---|---|
| Atributos Pessoais | Renda, local de trabalho, anos de serviço, cargo, ativos detidos, situação de empréstimos existentes, etc. | · Preparar renda estável e capital próprio suficiente · Evitar ações que prejudiquem informações de crédito, como atraso em cartão de crédito · O processo de formação do capital próprio (histórico de poupança) também é muito valorizado |
| Avaliação do Imóvel | Rentabilidade do imóvel (rendimento), valor de garantia (preço acumulado, preço de capitalização de renda), localização, anos de construção, estado do edifício, etc. | · Selecionar imóveis com alta rentabilidade e que não percam facilmente o valor patrimonial · Entender o método de avaliação (avaliação acumulada ou avaliação de capitalização de renda) valorizado pela instituição financeira · Preparar laudo de diagnóstico do edifício por terceiros para mostrar uma avaliação objetiva |
| Viabilidade do Plano de Negócios | Adequação do plano financeiro, preparação para riscos de vacância e aumento das taxas de juros, segurança do plano de pagamento, etc. | · Pesquisar minuciosamente o nível de aluguel da área e as tendências de mercado e estabelecer um plano financeiro realista · Apresentar simulação que considera cenário de estresse (aumento na taxa de vacância, aumento nas taxas de juros) · A avaliação é alta se for possível mencionar até uma estratégia de saída concreta (plano de venda) |
| Histórico de Transações com a Instituição Financeira | Depósito de salário, débito automático de contas de utilidades, depósito fixo, compra de fundos de investimento, etc., histórico de transações passadas. | · Mudar o banco principal para a instituição financeira que deseja financiamento e aumentar transações diárias · Criar histórico de depósito fixo, mesmo que pequeno · Construir um bom relacionamento com o responsável pelo financiamento e fazer com que entendam o negócio |
Conclusão: Rumo à Realização de Investimentos Imobiliários Sustentáveis
As instituições financeiras nos investimentos imobiliários não são apenas fontes de fornecimento de capital, mas parceiros que visam juntos o crescimento do negócio. Construir um bom relacionamento é a linha de vida para obter financiamentos em condições vantajosas, obter boas informações e expandir o negócio de forma estável. Acumular confiança por meio de um plano de negócios detalhado, divulgação de informações transparente e comunicação honesta é, acima de tudo, o mais importante.
Nós, da INA&Associates Co., Ltd., fornecemos serviços consistentes desde a elaboração da estratégia ideal de captação de recursos adaptada à situação de cada cliente até a apresentação de instituições financeiras e suporte em negociações. Se você tiver dúvidas ou consultas sobre investimentos imobiliários, não hesite em entrar em contato conosco. Utilizando o conhecimento de especialistas, apoiamos integralmente a formação de ativos do nosso cliente.
Perguntas Frequentes
Q1. Quanto de capital próprio é necessário?
A1. Não é possível generalizar, mas em geral estima-se que seja necessário aproximadamente 10 a 30% do preço do imóvel. No entanto, dependendo da instituição financeira, dos atributos pessoais e da avaliação do imóvel, pode ser possível obter um "empréstimo integral" com menos capital próprio. Não há dúvida de que quanto maior o capital próprio, maior a credibilidade junto à instituição financeira, sendo vantajoso na análise.
Q2. É possível solicitar financiamento a múltiplas instituições financeiras ao mesmo tempo?
A2. É possível. Na verdade, é uma abordagem comum consultar múltiplas instituições financeiras e escolher aquela com as melhores condições. No entanto, ao fazer a solicitação, é importante informar honestamente que também está em consulta com outras instituições financeiras. Como a situação de solicitação é compartilhada por meio de agências de informação de crédito, ocultá-la não é aconselhável. Uma resposta honesta leva à confiança.
Q3. O que devo fazer se o financiamento for recusado?
A3. Primeiramente, é importante confirmar com a instituição financeira, na medida do possível, o motivo da recusa. Analise onde estava o problema — atributos pessoais, avaliação do imóvel, plano de negócios — e elabore medidas de melhoria. Por exemplo, podem-se considerar medidas como aumentar o capital próprio, buscar um imóvel de maior rentabilidade e elaborar o plano de negócios com mais detalhes. Além disso, mesmo que seja recusado por uma instituição financeira, há possibilidade suficiente de ser aprovado em outras, portanto é importante continuar fazendo abordagens sem desistir.
Q4. Com que frequência devo entrar em contato com o responsável da instituição financeira?
A4. Após receber o financiamento, recomenda-se entrar em contato pelo menos uma vez por trimestre, combinando com relatórios financeiros dos imóveis detidos. O importante não é entrar em contato apenas quando há assuntos, mas manter um bom relacionamento por meio de comunicação periódica. Quando o responsável muda, solicite gentilmente a transferência para o sucessor e estabeleça o relacionamento com o novo responsável o mais cedo possível.
Q5. O relacionamento entre a empresa imobiliária e a instituição financeira é importante?
A5. Muito importante. As empresas imobiliárias com amplo histórico e que têm profunda confiança das instituições financeiras podem ajudá-lo a consultar sobre financiamentos por rotas exclusivas ou apoiá-lo para que a análise seja aprovada mais facilmente. As instituições financeiras também têm o aspecto de que podem avançar com a análise com tranquilidade se for um projeto apresentado por uma empresa imobiliária de confiança. Ao escolher uma empresa imobiliária, a rede com as instituições financeiras também se torna um critério importante de julgamento, além da capacidade de indicar imóveis.
