Você quer vender seu apartamento usado, mas ele simplesmente não vende. A próxima casa já está definida, os custos já foram considerados, e agora, o que fazer? Nessa situação em que a ansiedade vai crescendo aos poucos, é importante parar e pensar com calma. Existe alguma causa específica? Seria melhor rever as condições ou a forma de colocá-lo à venda? Para dar o próximo passo sem desanimar, apresentamos aqui algumas informações que podem servir de orientação.
Quais são as razões de um apartamento usado não vender?
Quando um apartamento usado não vende, a prioridade é identificar com precisão a causa. Isso porque as medidas adequadas mudam completamente de acordo com o motivo.
As principais razões podem ser divididas, em linhas gerais, em duas categorias.
Casos em que há problemas no próprio imóvel
- O imóvel ficou mais antigo
- Os equipamentos ficaram desatualizados e perderam atratividade
- Falta organização e a apresentação visual é ruim
Nesse caso, é necessário adotar medidas diretamente no imóvel.
Casos causados por mudanças no ambiente ao redor
- A piora da economia derrubou o preço de mercado dos apartamentos usados
- O aumento de novos empreendimentos na vizinhança reduziu a atratividade relativa
- A capacidade comercial da imobiliária é fraca
- Pontos de interesse populares na região, como escolas, deixaram de existir
Nesse caso, além de medidas diretas no imóvel, é necessário rever toda a estratégia de venda.
Primeiro, esclareça por que o imóvel não está vendendo e, em seguida, avance para as próximas medidas. Além disso, entender como funciona a circulação das informações imobiliárias também é importante para montar uma estratégia de venda adequada.
Quais são quatro medidas para quando o imóvel não vende?
As quatro medidas mais representativas para quando um apartamento usado não vende são as seguintes. Explicamos em ordem de prioridade.
1. Aumentar o valor do imóvel com uma reforma de renovação
Reforma de renovação significa realizar melhorias de maior porte em um imóvel existente para criar valor agregado. É uma medida eficaz quando a dificuldade de venda está relacionada ao estado do imóvel, como idade avançada da construção ou equipamentos antigos.
O ponto mais importante é a área hidráulica. Banheiro, lavatório e cozinha são os pontos que mais chamam a atenção do comprador, e só de renovar essas áreas a impressão do imóvel muda bastante.
Além disso, após a renovação, o “home staging” também é eficaz. Home staging é ajustar a apresentação do espaço com móveis e objetos decorativos para facilitar que o comprador imagine a vida no local. Mesmo que o imóvel fique bonito, um ambiente sem vida tende a dificultar o fechamento do negócio, portanto vale a pena usar esse recurso de forma ativa após a renovação.
2. Converter o imóvel em locação até a recuperação do mercado imobiliário
Quando o mercado imobiliário está em queda, apartamentos usados tendem a vender com mais dificuldade. Nesses casos, também pode ser eficaz mudar temporariamente para locação, obter renda e esperar até que o mercado se recupere.
Segundo a Biblioteca de Informações Integradas sobre Terras do Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo do Japão, o índice de preços imobiliários para apartamentos em condomínio, tomando 2010 como 100, subiu para cerca de 150 no fim de 2019. Por outro lado, no período posterior ao choque do Lehman Brothers (2008 a 2009), houve momentos em que o índice ficou abaixo de 100. O momento da venda afeta fortemente o preço.
3. Utilizar várias imobiliárias (contrato de intermediação geral)
Existem os contratos de “intermediação exclusiva” e de “intermediação geral” com a imobiliária. O contrato de intermediação exclusiva é um contrato exclusivo em que a venda é confiada apenas a uma empresa. Ele traz desvantagens como risco de retenção de clientes e maior dificuldade para entender o preço adequado.
Se você deseja vender um apartamento usado mais rapidamente, recomendamos escolher o contrato de intermediação geral e solicitar o serviço de várias imobiliárias em paralelo. Ao ampliar a captação de compradores, a probabilidade de fechar negócio aumenta. Para mais detalhes, consulte também o problema de retenção por parte das imobiliárias e as respectivas medidas.
4. Redução de preço (último recurso)
Reduzir o preço é o método mais simples, mas como isso implica diminuir o valor do imóvel, é uma medida que se prefere evitar ao máximo. Depois de testar as medidas acima, avalie essa opção apenas como último recurso se o imóvel ainda não vender.
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Perguntas frequentes (FAQ)
Qual é o prazo de referência para considerar que um apartamento usado não está vendendo?
Em geral, considera-se que a atividade de venda de um imóvel leva de 3 a 6 meses. Se continuar sem vender mesmo após esse período, é bastante provável que haja algum problema no preço, no estado do imóvel ou na forma de comercialização. Nesse caso, analise a causa e adote as medidas necessárias.
Qual é uma redução de preço adequada?
Em geral, uma referência comum é algo em torno de 5% a 10% do preço de mercado. No entanto, evite reduzir o preço de forma precipitada e teste primeiro outras medidas.
Quanto custa uma reforma de renovação?
Se a renovação se concentrar principalmente na área hidráulica, um valor de referência fica em torno de 1 a 3 milhões de ienes. O importante é executar as melhorias avaliando cuidadosamente a relação entre custo e benefício.
Entre intermediação exclusiva e intermediação geral, qual favorece mais a venda?
Se o imóvel não está vendendo, em muitos casos é mais vantajoso mudar para um contrato de intermediação geral e solicitar a atuação de várias empresas. No entanto, como a gestão se torna mais trabalhosa, é preciso decidir de acordo com a situação.
Quais cuidados são necessários ao converter para locação um apartamento que não vende?
Depois da conversão para locação, podem surgir restrições para a venda. Se ainda houver saldo de financiamento habitacional, também será necessário confirmar a situação com a instituição financeira. Recomendamos consultar previamente um contador e uma imobiliária.
