Quiere vender su apartamento de segunda mano, pero no logra venderlo fácilmente. La próxima vivienda ya está decidida, los costos ya están incorporados, y no sabe qué hacer. En una situación así, en la que la inquietud va aumentando poco a poco, es importante detenerse un momento y pensar con calma. ¿Hay alguna causa detrás? ¿Sería mejor cambiar las condiciones o la forma de venta? Para dar el siguiente paso sin desanimarse, le presentamos información que puede servirle de orientación.
¿Cuáles son las razones por las que un apartamento de segunda mano no se vende?
Cuando un apartamento de segunda mano no se vende, la prioridad absoluta es identificar primero la razón. Esto se debe a que las medidas necesarias cambian por completo según la causa.
Las principales razones pueden clasificarse en dos grandes grupos.
Casos en los que el problema está en el propio apartamento
- La antigüedad del edificio ha aumentado
- Las instalaciones se han vuelto antiguas y han perdido atractivo
- No está ordenado y da una mala impresión visual
En este caso, es necesario tomar medidas sobre el propio apartamento.
Casos derivados de cambios en el entorno
- La desaceleración económica ha hecho bajar el mercado de apartamentos usados
- Han proliferado nuevos condominios en la zona y su atractivo relativo ha disminuido
- La capacidad comercial de la inmobiliaria es débil
- Han desaparecido lugares populares de la zona, como escuelas
En este caso, no basta con actuar directamente sobre el apartamento; también es necesario revisar la estrategia de venta en su conjunto.
Primero, aclare por qué no se vende y después pase a las siguientes medidas. Además, comprender cómo funciona la distribución de la información inmobiliaria también es importante para diseñar una estrategia de venta.
¿Cuáles son 4 medidas cuando no se vende?
Las medidas más representativas cuando un apartamento de segunda mano no se vende son las cuatro siguientes. Las explicamos en orden de prioridad.
1. Aumentar el valor del inmueble mediante una renovación
La renovación consiste en realizar una reforma de gran escala sobre un edificio existente para crear valor añadido. Es una medida eficaz cuando la causa de la falta de venta está en el estado del inmueble, por ejemplo por su antigüedad o por instalaciones obsoletas.
Lo más importante es, en particular, el equipamiento de las zonas de agua. El baño, el lavabo y la cocina son los puntos que más preocupan al comprador, y solo con renovar estas zonas la impresión cambia de forma considerable.
Además, después de la renovación, también resulta eficaz el "home staging". El home staging consiste en mejorar la apariencia del espacio habitable con muebles y accesorios, para que al comprador le resulte más fácil imaginar su vida real allí. Aunque el inmueble quede limpio y bonito, si se ve desangelado será difícil cerrar la operación, por lo que conviene aprovecharlo activamente después de la renovación.
2. Convertirlo en alquiler hasta que se recupere el mercado inmobiliario
Cuando el mercado inmobiliario está a la baja, los apartamentos de segunda mano tienden a venderse con más dificultad. También es eficaz cambiar temporalmente al alquiler y esperar obteniendo ingresos hasta que el mercado se recupere.
Según la Biblioteca General de Información Territorial del Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo, el índice de precios inmobiliarios de los condominios por unidades, tomando 2010 como 100, subió hasta aproximadamente 150 a finales de 2019. Por otro lado, tras la crisis de Lehman Brothers (2008-2009), hubo momentos en que cayó por debajo de 100. El momento de la venta influye de forma importante en el precio.
3. Utilizar varias inmobiliarias (contrato de mediación general)
Los contratos con una inmobiliaria se dividen en "contrato de mediación exclusiva" y "contrato de mediación general". El contrato de mediación exclusiva es un contrato exclusivo en el que la venta se encarga únicamente a una empresa. Tiene desventajas, como el riesgo de acaparamiento y la dificultad para conocer el precio adecuado.
Si desea vender su apartamento de segunda mano con mayor rapidez, le recomendamos elegir un contrato de mediación general y encargar la venta de forma paralela a varias inmobiliarias. Reunir compradores de forma amplia aumenta la probabilidad de cierre. Para más detalles, consulte también el problema del acaparamiento por parte de las inmobiliarias y sus contramedidas.
4. Bajada de precio (último recurso)
La bajada de precio es el método más simple, pero como reduce el valor del inmueble, conviene evitarla en la medida de lo posible. Después de probar las medidas anteriores, considérela como último recurso si aun así no logra venderlo.
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Preguntas frecuentes (FAQ)
¿Cuál es el periodo de referencia para considerar que un apartamento de segunda mano no se vende?
En general, se considera que la actividad de venta de un inmueble tarda entre 3 y 6 meses. Si no se vende incluso después de ese plazo, es muy probable que exista algún problema en el precio, el estado o el método de comercialización, por lo que conviene analizar la causa y tomar medidas.
¿Cuál es una bajada de precio adecuada?
Como referencia general, suele situarse en torno al 5-10% del precio de mercado. No obstante, conviene evitar rebajas precipitadas y probar primero otras medidas.
¿Cuánto cuesta una renovación?
Si se trata de una renovación centrada en las zonas de agua, la referencia suele ser de entre 1 y 3 millones de yenes. Es importante llevarla a cabo valorando bien la relación entre coste y efecto.
¿Qué opción favorece más la venta, la mediación exclusiva o la mediación general?
Si el inmueble no se vende, en muchos casos resulta más ventajoso cambiar a un contrato de mediación general y encargarlo a varias empresas. Sin embargo, como la gestión se vuelve más laboriosa, conviene decidirlo según la situación.
¿Qué puntos deben tenerse en cuenta al convertir en alquiler un apartamento que no se vende?
Después de convertirlo en alquiler, pueden surgir restricciones para venderlo. Si queda saldo pendiente de la hipoteca, también será necesario confirmarlo con la entidad financiera. Recomendamos consultar previamente con un asesor fiscal y con una inmobiliaria.
