明明想卖掉二手公寓，却迟迟卖不出去。下一套房子已经定好了，相关费用也已经算进去了，这可怎么办才好——。在这种不安一点点涌上心头的情况下，更需要先冷静下来认真想一想。是不是有什么原因？是否应该调整条件或销售方式？为了不一味消沉，而是顺利采取下一步行动，下面为您介绍一些可作为参考的信息。
二手公寓卖不出去的原因是什么？
当二手公寓卖不出去时，第一优先事项就是先找出卖不出去的原因。因为根据原因不同，对策会完全不同。
卖不出去的主要原因大致可以分为两类。
房屋本身存在问题的情况
- 房龄逐渐变老
- 设备老旧，吸引力下降
- 没有整理整顿，观感较差
这种情况下，需要针对房屋本身采取措施。
因周边环境变化导致的情况
- 受经济恶化影响，二手公寓行情下跌
- 周边新建公寓大量增加，相对吸引力下降
- 房地产公司的销售能力较弱
- 附近受欢迎的地点（如学校等）消失了
这种情况下，不仅要直接针对公寓采取措施，还需要重新审视整体出售策略。
首先要明确“为什么卖不出去”，然后再进入下一步对策。另外，理解房地产信息流通的机制，对于制定出售策略也很重要。
卖不出去时的4个应对方法是什么？
二手公寓卖不出去时，具有代表性的对策主要有以下4种。下面按优先顺序进行说明。
1. 通过翻新提升房产价值
所谓翻新，是指对既有建筑进行较大规模的改造，以创造附加价值。如果卖不出去的原因在于房屋状态本身，例如房龄较老、设备陈旧等，那么这种做法会比较有效。
其中尤其重要的是水区设备。浴室、洗手台和厨房是买方最在意的部分，只要把这些区域更新，整体印象就会明显改善。
此外，翻新完成后，“样板陈列”也很有效。所谓样板陈列，是指通过家具和小物件来提升居住空间的视觉效果，让买方更容易想象实际入住后的生活场景。即使房子已经焕然一新，如果显得过于空荡，也不容易促成成交，因此翻新后建议积极加以运用。
2. 在房地产行情恢复前转为出租
在房地产行情下跌的时点，二手公寓通常会更难出售。此时，也可以先转为出租，在获得租金收入的同时等待市场恢复，这也是一种有效方法。
根据日本国土交通省土地综合信息图书馆的数据，以2010年为100计算，分户公寓的不动产价格指数到2019年末已上升至约150。另一方面，在雷曼危机后的时期（2008至2009年），也曾出现跌破100的阶段。出售时机会对价格产生很大影响。
3. 同时使用多家房地产公司（一般媒介合同）
与房地产公司的合同主要有“专任媒介合同”和“一般媒介合同”两种。所谓专任媒介合同，是指只委托一家公司的独家销售合同。其缺点包括存在围盘风险，以及较难把握合理价格。
如果希望更快卖出二手公寓，建议选择一般媒介合同，并同时委托多家房地产公司。通过更广泛地聚集买方，可以提高成交概率。详情也可参考房地产中介围盘问题及其对策。
4. 降价（最终手段）
降价是最简单的方法，但由于这意味着降低房产价值，因此应尽量避免。建议先尝试上述对策，如果仍然卖不出去，再将其作为最后手段来考虑。
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常见问题（FAQ）
二手公寓卖不出去，多长时间算长？
一般来说，房地产出售活动以3至6个月为一个参考周期。如果超过这个时间仍然卖不出去，很可能是价格、房屋状态或销售方式中的某一项存在问题，因此应分析原因并采取相应对策。
降价多少比较合适？
一般来说，按市场行情下调5%至10%左右是常见参考。不过，不要轻易降价，建议先尝试其他对策。
翻新费用大约需要多少？
如果是以水区为中心的翻新，通常可将100万至300万日元作为参考。关键在于一边判断投入产出效果，一边推进实施。
专任媒介和一般媒介，哪一种更有利于出售？
如果处于卖不出去的状态，改为一般媒介合同并委托多家公司处理，在很多情况下会更有利。不过，管理上的工作量也会增加，因此仍需结合具体情况判断。
把卖不出去的公寓转为出租时，有哪些注意事项？
转为出租后，后续出售可能会受到一定限制。如果还有住房贷款余额，也需要向金融机构确认。建议事先咨询税务师和房地产公司。
