明明想賣掉中古公寓，卻遲遲賣不出去。下一間房子已經決定了，相關費用也都算進去了，現在到底該怎麼辦——。在這種不安逐漸湧上心頭的情況下，更重要的是先冷靜下來，好好思考。是不是有什麼原因？是否應該調整條件或銷售方式？為了不只是陷入沮喪，而是能夠採取下一步行動，以下提供一些可作為參考的資訊。
中古公寓賣不出去的原因是什麼？
當中古公寓賣不出去時，最優先的事情就是先找出賣不出去的原因。因為依照原因不同，對策會完全不一樣。
賣不出去的主要原因，大致可分為兩大類。
公寓本身有問題的情況
- 屋齡逐漸老舊
- 設備老化，吸引力下降
- 未做好整理整頓，觀感不佳
這種情況下，需要針對公寓本身採取措施。
因周邊環境變化所造成的情況
- 景氣惡化，導致中古公寓市場行情下跌
- 附近新建公寓大量增加，使相對吸引力下降
- 房地產公司的業務能力較弱
- 附近受歡迎的地點（如學校等）消失了
這種情況下，不只是要直接針對公寓採取對策，也需要重新檢視整體出售策略。
首先要先明確釐清「為什麼賣不出去」，之後再進入下一步對策。此外，理解房地產資訊流通的機制，對於制定出售策略也很重要。
賣不出去時的4種對策是什麼？
中古公寓賣不出去時，代表性的對策主要有以下4種。以下依照優先順序進行說明。
1. 透過翻新提升物件價值
所謂翻新，是指對既有建築進行大規模修繕與改造，以創造附加價值。如果賣不出去的原因在於物件本身的狀態，例如屋齡較高、設備老舊等，這是一項有效的對策。
其中尤其重要的是水區設備。浴室、洗手台與廚房是買方最在意的重點，只要更新水區設備，整體印象就會有很大改變。
此外，翻新之後，「居家擺飾佈置」也很有效。所謂居家擺飾佈置，是指運用家具與小物件來整理居住空間的視覺效果，讓買方更容易想像實際入住後的生活。即使已經整理得很漂亮，如果空間顯得過於空曠，也不容易促成成交，因此翻新後建議積極運用。
2. 在房地產行情恢復前轉為出租
當房地產市場行情下跌時，中古公寓通常會更難出售。此時，也可以先改為出租，在取得租金收入的同時等待市場回升，這也是一種有效的方法。
根據日本國土交通省土地綜合資訊圖書館資料，以2010年為100計算，區分所有公寓的不動產價格指數在2019年底已上升至約150。另一方面，在雷曼危機後（2008至2009年），也曾出現跌破100的階段。出售時機會對價格造成很大影響。
3. 同時委託多家房地產公司（一般媒介契約）
與房地產公司的契約主要有「專任媒介契約」與「一般媒介契約」兩種。所謂專任媒介契約，是只委託一家公司的獨家銷售契約。其缺點包括有被圍標式壟斷客源的風險，以及較難掌握合理價格。
如果希望更快賣出中古公寓，建議選擇一般媒介契約，並同時委託多家房地產公司。透過更廣泛地接觸買方，可以提高成交機率。詳細內容也可參考房地產業者的圍標式壟斷客源問題與對策。
4. 降價（最後手段）
降價是最單純的方法，但因為這等於降低物件價值，因此是盡量想避免的手段。建議先嘗試上述對策，如果仍然賣不出去，再把它作為最後手段來考慮。
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常見問題（FAQ）
中古公寓賣不出去，多長時間算久？
一般來說，房地產出售活動以3至6個月作為參考期間。如果超過這段時間仍然賣不出去，很可能是價格、物件狀態或銷售方式其中之一出現問題，因此應分析原因並採取對策。
降價多少比較合適？
一般而言，以市場行情的5%至10%左右作為參考較常見。不過，不建議輕易降價，應先嘗試其他對策。
翻新費用大約需要多少？
如果是以水區為主的翻新，通常可將100萬至300萬日圓作為參考。重點是在判斷成本效益的同時再加以執行。
專任媒介與一般媒介，哪一種對出售較有利？
如果目前處於賣不出去的狀況，改為一般媒介契約並委託多家公司處理，在許多情況下會更有利。不過，管理上的負擔也會增加，因此仍需依照實際情況判斷。
將賣不出去的公寓轉為出租時，有哪些注意事項？
轉為出租後，後續出售可能會受到限制。如果還有房貸餘額，也需要向金融機構確認。建議事先諮詢稅務師與房地產公司。
