تريد بيع شقتك السكنية المستعملة، لكنها لا تُباع بسهولة. المنزل التالي قد تم تحديده بالفعل، والتكاليف أُدرجت في الخطة، فما العمل؟ في هذا الوضع الذي يتصاعد فيه القلق تدريجياً، من المهم أن تتوقف قليلاً وتفكر بهدوء. هل توجد أسباب واضحة؟ وهل يجدر مراجعة الشروط أو طريقة الطرح للبيع؟ حتى تتخذ الخطوة التالية من دون إحباط، نقدم لك معلومات عملية قد تساعدك.
ما أسباب عدم بيع الشقة السكنية المستعملة؟
عندما لا تُباع الشقة السكنية المستعملة، تكون الأولوية الأولى هي تحديد السبب بدقة. فوسائل المعالجة تختلف تماماً بحسب السبب.
يمكن تصنيف الأسباب الرئيسية لعدم البيع إلى فئتين كبيرتين.
حالات تكون فيها المشكلة في الشقة نفسها
- تقادم عمر المبنى
- تقادم التجهيزات وتراجع الجاذبية
- سوء الترتيب والتنظيم بما يضعف المظهر العام
في هذه الحالة، من الضروري اتخاذ إجراءات تخص الشقة نفسها.
حالات ناتجة عن تغيرات في البيئة المحيطة
- انخفاض أسعار الشقق المستعملة بسبب تراجع الأوضاع الاقتصادية
- كثرة المشروعات السكنية الجديدة في المنطقة وخسارة الشقة جزءاً من جاذبيتها النسبية
- ضعف القدرة التسويقية لشركة العقارات
- اختفاء عناصر الجذب القريبة مثل المدارس وغيرها
في هذه الحالة، لا يكفي اتخاذ إجراءات مباشرة على الشقة فحسب، بل يلزم أيضاً مراجعة استراتيجية البيع بالكامل.
ابدأ أولاً بتوضيح سبب "عدم البيع"، ثم انتقل إلى الخطوات التالية. كما أن فهم آلية تداول المعلومات العقارية مهم أيضاً عند وضع استراتيجية البيع.
ما أبرز 4 إجراءات عند تعثر البيع؟
فيما يلي أربعة إجراءات شائعة عند تعذر بيع الشقة السكنية المستعملة. سنشرحها بحسب ترتيب الأولوية.
1. رفع قيمة العقار عبر التجديد
التجديد يعني إجراء أعمال تطوير واسعة على المبنى القائم لإضافة قيمة جديدة إليه. ويُعد هذا الإجراء فعالاً عندما يكون سبب عدم البيع مرتبطاً بحالة العقار، مثل قدم البناء أو تقادم التجهيزات.
ما يكتسب أهمية خاصة هوتجهيزات المياه، فالحمام، وحوض الغسيل، والمطبخ من أكثر النقاط التي يهتم بها المشتري، ويمكن أن يتغير الانطباع بشكل كبير بمجرد تحديث هذه المرافق.
وبعد التجديد، يكون "التجهيز العرضي للمسكن" فعالاً أيضاً. ويعني ذلك استخدام الأثاث والإكسسوارات لتحسين مظهر المساحة السكنية، بما يساعد المشتري على تصور حياته الفعلية فيها. وحتى إذا أصبح العقار نظيفاً وجميلاً، فإن فراغه الشديد قد يصعّب الوصول إلى صفقة، لذلك يُستحسن الاستفادة من هذا الأسلوب بعد التجديد.
2. التحول إلى التأجير حتى يتعافى السوق العقاري
عندما تكون الأسعار العقارية في حالة هبوط، تصبح الشقق السكنية المستعملة أصعب في البيع. ومن المجدي أحياناً التحول إلى التأجير مؤقتاً والحصول على دخل إلى أن يتعافى السوق.
وفقاً لمكتبة المعلومات الشاملة للأراضي التابعة لوزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة، ارتفع مؤشر أسعار العقارات للشقق المقسمة من 100 في عام 2010 إلى نحو 150 بنهاية عام 2019. وفي المقابل، شهدت الفترة التي أعقبت أزمة ليمان (2008-2009) مراحل هبط فيها المؤشر إلى ما دون 100. لذلك يؤثر توقيت البيع بشكل كبير في السعر.
3. التعامل مع عدة شركات عقارية (عقد وساطة عام)
توجد صيغتان أساسيتان للتعاقد مع شركة العقارات: "عقد الوساطة الحصري" و"عقد الوساطة العام". ويعني عقد الوساطة الحصري إسناد البيع إلى شركة واحدة فقط على نحو احتكاري. وله عيوب مثل مخاطر حصر المعلومات وصعوبة التحقق من السعر المناسب.
إذا كنت ترغب في بيع الشقة السكنية المستعملة بسرعة أكبر، فمن المناسبعقد الوساطة العاماختياره وتكليف عدة شركات عقارية بالتوازي. فكلما اتسعت دائرة المشترين المحتملين، ارتفعت احتمالات إتمام الصفقة. ولمزيد من التفاصيل، يُرجى الرجوع أيضاً إلى مشكلة حصر العملاء لدى الوسطاء العقاريين وسبل التعامل معها.
4. خفض السعر (الخيار الأخير)
يُعد خفض السعر أبسط الحلول، لكنه يعني أيضاً تقليل قيمة العقار، لذلك من الأفضل تجنبه قدر الإمكان. جرّب الإجراءات المذكورة أعلاه أولاً، ثم انظر إليه كخيار أخير إذا استمر تعذر البيع.
مقالات ذات صلة
- السعر المناسب للمنزل عبر التقييم العقاري بالذكاء الاصطناعي | توقيت البيع ونصائح للبيع بسعر مرتفع
- ما مشكلة حصر العملاء لدى الوسطاء الذين لا يدرجون العقار في REINS؟ إجراءات ينبغي للبائع معرفتها
- ما هو شراء العقارات وإعادة بيعها؟ شرح للفروق عن الوساطة والمزايا والعيوب
الأسئلة الشائعة (FAQ)
ما المدة التي تُعد مؤشراً على تعثر بيع الشقة السكنية المستعملة؟
بوجه عام، يُعد نشاط بيع العقار خلال مدة تتراوح بين 3 و6 أشهر معياراً شائعاً. وإذا لم يتم البيع بعد ذلك، فهناك احتمال كبير لوجود مشكلة في السعر أو الحالة أو أسلوب البيع، لذا ينبغي تحليل السبب واتخاذ الإجراء المناسب.
ما مقدار خفض السعر المناسب؟
يُعد خفض يتراوح عادة بين 5% و10% من سعر السوق مؤشراً عاماً مناسباً. ومع ذلك، ينبغي تجنب الخفض المتسرع، وتجربة البدائل الأخرى أولاً.
كم تبلغ تكلفة التجديد عادة؟
إذا كان التجديد يركز على مرافق المياه، فإن التكلفة الإرشادية تكون عادة بين مليون و3 ملايين ين. ومن المهم التنفيذ بعد تقييم العائد المتوقع مقارنة بالتكلفة.
أيهما أنسب للبيع: الوساطة الحصرية أم الوساطة العامة؟
في حالة تعثر البيع، يكون التحول إلى عقد الوساطة العام والتعامل مع عدة شركات أكثر فائدة في كثير من الحالات. لكن ذلك يزيد عبء المتابعة، لذا ينبغي اتخاذ القرار بحسب الظروف.
ما النقاط التي يجب الانتباه إليها عند تحويل الشقة غير المباعة إلى التأجير؟
بعد التحول إلى التأجير، قد تنشأ قيود على البيع لاحقاً. وإذا كان هناك رصيد متبق من قرض السكن، فمن الضروري أيضاً مراجعة الجهة الممولة. ونوصي بالتشاور مسبقاً مع محاسب ضريبي وشركة عقارية.
