Vous souhaitez vendre votre appartement ancien, mais il ne se vend pas facilement. Votre prochain logement est déjà décidé, les frais ont déjà été intégrés, et vous ne savez plus quoi faire. Dans cette situation où l’inquiétude monte peu à peu, il est important de prendre un moment pour réfléchir calmement. Y a-t-il une cause particulière ? Faut-il revoir les conditions ou la méthode de mise en vente ? Pour passer à l’étape suivante sans vous décourager, nous vous présentons des informations qui pourront vous servir de repère.
Quelles sont les raisons pour lesquelles un appartement ancien ne se vend pas ?
Lorsqu’un appartement ancien ne se vend pas, la priorité absolue est d’identifier d’abord la raison. En effet, les mesures à prendre diffèrent complètement selon la cause.
Les principales raisons peuvent être classées en deux grandes catégories.
Les cas où le problème vient de l’appartement lui-même
- L’immeuble a pris de l’âge
- Les équipements sont devenus anciens et ont perdu de leur attrait
- Le logement n’est pas rangé et sa présentation est peu valorisante
Dans ce cas, il est nécessaire de mettre en place des mesures sur l’appartement lui-même.
Les cas liés à l’évolution de l’environnement
- La dégradation de la conjoncture a fait baisser le marché des appartements anciens
- De nombreux immeubles neufs ont été construits à proximité, ce qui a réduit son attrait relatif
- La force commerciale de l’agence immobilière est insuffisante
- Des lieux appréciés du voisinage, comme des écoles, ont disparu
Dans ce cas, il ne suffit pas d’agir directement sur l’appartement ; il faut aussi revoir l’ensemble de la stratégie de vente.
Commencez par clarifier la raison pour laquelle le bien ne se vend pas, puis passez aux mesures suivantes. En outre, comprendre le fonctionnement de la circulation des informations immobilières est également important pour élaborer une stratégie de vente.
Quelles sont les 4 mesures à prendre lorsqu’un bien ne se vend pas ?
Les quatre mesures les plus représentatives lorsqu’un appartement ancien ne se vend pas sont les suivantes. Nous les expliquons par ordre de priorité.
1. Augmenter la valeur du bien grâce à une rénovation
La rénovation consiste à apporter d’importants travaux à un bâtiment existant afin de créer de la valeur ajoutée. C’est une mesure efficace lorsque la cause de la difficulté de vente vient de l’état du bien, par exemple en raison de son ancienneté ou d’équipements dépassés.
Le point particulièrement important concerne les équipements des pièces d’eau. La salle de bains, le lavabo et la cuisine sont les points auxquels les acheteurs prêtent le plus attention, et le simple fait de moderniser ces espaces peut fortement changer l’impression générale.
Après la rénovation, le "home staging" est également efficace. Le home staging consiste à améliorer l’apparence de l’espace de vie à l’aide de meubles et d’accessoires, afin d’aider l’acheteur à se projeter plus facilement dans sa vie future. Même si le logement est remis en état avec soin, une ambiance trop vide rend la conclusion de la vente plus difficile ; il est donc pertinent d’y recourir activement après la rénovation.
2. Le mettre en location jusqu’au redressement du marché immobilier
Lorsque le marché immobilier est en baisse, les appartements anciens deviennent plus difficiles à vendre. Il peut aussi être judicieux de passer temporairement à la location et d’attendre le redressement du marché tout en percevant des revenus.
Selon la Bibliothèque générale d’information foncière du ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme, l’indice des prix immobiliers des appartements en copropriété, avec 2010 comme base 100, est monté jusqu’à environ 150 à la fin de 2019. À l’inverse, après la crise Lehman (2008-2009), il a connu des phases où il est passé sous 100. Le moment de la vente a donc un impact important sur le prix.
3. Faire appel à plusieurs agences immobilières (mandat simple)
Les contrats conclus avec une agence immobilière se divisent entre le "mandat exclusif" et le "mandat simple". Le mandat exclusif est un contrat d’exclusivité qui confie la vente à une seule agence. Il présente des inconvénients, comme le risque de rétention des informations et la difficulté d’évaluer correctement le juste prix.
Si vous souhaitez vendre votre appartement ancien plus rapidement, nous vous recommandons d’opter pour un mandat simple et de solliciter plusieurs agences immobilières en parallèle. En élargissant la recherche d’acheteurs, vous augmentez les chances de conclure la vente. Pour plus de détails, vous pouvez également consulter le problème de la rétention des biens par les agences immobilières et les contre-mesures possibles.
4. Baisser le prix (ultime recours)
La baisse de prix est la méthode la plus simple, mais comme elle réduit la valeur du bien, il vaut mieux l’éviter autant que possible. Après avoir essayé les mesures ci-dessus, envisagez-la comme ultime recours si le bien ne se vend toujours pas.
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Questions fréquentes (FAQ)
Quelle est la durée à partir de laquelle on peut considérer qu’un appartement ancien ne se vend pas ?
En règle générale, une vente immobilière prend entre 3 et 6 mois. Si le bien ne se vend toujours pas au-delà de ce délai, il est très probable qu’un problème existe au niveau du prix, de l’état du bien ou de la méthode de commercialisation ; il convient alors d’analyser la cause et de mettre en place des mesures adaptées.
Quelle baisse de prix est appropriée ?
À titre indicatif, une baisse d’environ 5 à 10 % du prix du marché est souvent considérée comme raisonnable. Toutefois, il vaut mieux éviter une réduction précipitée et essayer d’abord d’autres solutions.
Combien coûte une rénovation ?
Pour une rénovation centrée sur les pièces d’eau, il faut généralement prévoir entre 1 et 3 millions de yens. Il est important de la mettre en œuvre en évaluant soigneusement le rapport coût-bénéfice.
Entre le mandat exclusif et le mandat simple, lequel est le plus favorable à la vente ?
Lorsque le bien ne se vend pas, il est souvent plus avantageux de passer à un mandat simple et de faire appel à plusieurs agences. Toutefois, comme la gestion devient plus lourde, il convient de décider en fonction de votre situation.
Quels points faut-il vérifier avant de convertir en location un appartement qui ne se vend pas ?
Après un passage en location, certaines contraintes peuvent apparaître pour la vente du bien. S’il reste un solde de prêt immobilier, il faudra également le vérifier auprès de l’établissement financier. Nous vous recommandons de consulter au préalable un expert-comptable et une agence immobilière.
