A vistoria de saída de um imóvel para locação é um processo importante, diretamente ligado ao acerto do depósito de garantia. Conflitos sobre custos de restauração do imóvel ocorrem com frequência e representam um grande risco para proprietários. Neste artigo, explicamos, com base também no conteúdo das diretrizes de restauração do imóvel, os problemas mais comuns que surgem na vistoria de saída e como evitá-los.
O que é a obrigação de restaurar o imóvel?
A restauração do imóvel é a obrigação de reparar quando o inquilino causa danos, por dolo ou negligência, ao imóvel que alugou. Não significa “devolver completamente ao estado original”; o desgaste natural decorrente do uso normal fica fora desse escopo.
As “Diretrizes de Restauração do Imóvel” do Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo do Japão estabelecem referências para a divisão de custos entre inquilino e proprietário. No entanto, como não têm força legal vinculante, são utilizadas como orientação para prevenir conflitos.
Importância da vida útil
Considera-se responsabilidade do proprietário aquilo que perdeu valor após ultrapassar a vida útil (vida legal de equipamentos e do imóvel) de cada componente. É importante que ambas as partes confirmem o estado do imóvel no momento da entrada e da saída e definam uma divisão de custos com a qual todos concordem.
Fluxo da vistoria de saída até a cobrança adicional
- Verificar o imóvel junto com o inquilino: checar se arranhões e sujeiras já existiam antes da ocupação ou se foram causados pelo inquilino
- A imobiliária reporta ao proprietário: informa as partes danificadas, a extensão do reparo e uma estimativa de custos
- Limpeza profissional: realização de limpeza especializada por empresa de limpeza
- Cobrar do inquilino os custos de reparo: cobrar a parte referente a danos causados por dolo ou negligência
O que pode e o que não pode ser cobrado do locatário?
O que pode ser cobrado (danos por dolo ou negligência)
- Descoloração ou odor no papel de parede causados por cigarro
- Manchas de bebidas, arranhões de animais de estimação
- Manchas ou corrosão por vazamento de ar-condicionado deixado sem providências
- Acúmulo de calcário, ferrugem e mofo por limpeza insuficiente
- Marcas de pregos ou parafusos feitos na parede
O que não pode ser cobrado (desgaste natural e uso normal)
- Descoloração do papel de parede (causada pelo sol)
- Furos de percevejo
- Afundamentos no piso ou na parede causados pela instalação de móveis
- Desbotamento de piso de madeira ou tatame
- Defeito em equipamentos que já ultrapassaram a vida útil
Definição do escopo de reparos por cláusula especial
Se houver acordo entre proprietário e inquilino, é possível estabelecer, por cláusula especial, regras próprias diferentes das diretrizes. No entanto, é necessário cumprir integralmente três requisitos (motivo razoável, reconhecimento pelo locatário e manifestação de vontade).
Exemplos frequentes de problemas na vistoria de saída
Reclamações sobre custos de restauração do imóvel
Este é o problema mais comum. As regras foram esclarecidas com a revisão do Código Civil em 2020, mas os conflitos ainda continuam ocorrendo. É importante entender previamente o conteúdo das diretrizes.
Reclamações relacionadas a cláusulas especiais
Os conflitos sobre quem arca com o custo da limpeza profissional são os mais frequentes. É possível preveni-los explicando suficientemente o conteúdo das cláusulas especiais no momento do contrato.
Reclamações sobre o dever de explicação
Quando até a parcela referente ao desgaste natural é atribuída ao locatário, isso gera conflito porque ele considera a cobrança “inaceitável”. Tire fotos antes da ocupação e adote medidas como coletar assinatura em documento explicativo.
Pontos que devem ser verificados na vistoria de saída
Áreas molhadas
Verifique torneiras, exaustores, vazamentos e presença de mofo na cozinha, no banheiro, na pia/lavatório e no vaso sanitário. Também vale checar com atenção se há sinais de vazamento de água.
Cômodos
Verifique o funcionamento do ar-condicionado, sujeira nas paredes (especialmente abaixo da linha dos olhos) e o estado dos vidros e caixilhos das janelas.
Área externa
Confira o interfone da entrada, o estado da área de lixo e se há bicicletas abandonadas no bicicletário.
6 formas de evitar problemas na saída do imóvel
- O proprietário deve acompanhar pessoalmente: como isso acontece apenas uma vez, é importante confirmar com os próprios olhos
- Levar um especialista para acompanhar: avaliar o valor adequado de forma neutra
- Ler atentamente as diretrizes: entender com precisão a diferença entre desgaste natural e danos por dolo ou negligência
- Realizar a vistoria com o imóvel vazio: com bens pessoais ainda no local, não é possível identificar danos
- Registrar os pontos verificados por escrito: obter assinatura e tirar fotos
- Confirmar o cancelamento dos serviços essenciais: evitar falhas nos procedimentos de eletricidade, gás e água
Perguntas frequentes (FAQ)
Q. É possível fazer uma cobrança adicional após a desocupação?
Sim, é possível. Como a lei não determina um prazo específico para a cobrança, não há problema em cobrar adicionalmente após a saída.
Q. Furos de percevejo são de responsabilidade do locatário?
Em geral, pequenos furos de percevejo são considerados desgaste normal, e não se costuma poder cobrar isso do locatário.
Q. É possível atribuir ao locatário, por cláusula especial, o custo da limpeza profissional?
É possível, mas é necessário cumprir os três requisitos, além de explicar suficientemente no momento do contrato e obter concordância.
Q. Como ficam os custos na saída em um imóvel sem depósito de garantia?
Os custos de reparo são cobrados após a desocupação. Se for difícil pagar à vista, também é possível efetuar o pagamento de forma parcelada.
