Ao se mudar de um imóvel alugado no Japão, não basta calcular os custos iniciais do novo endereço: é preciso também levar em conta os custos de saída (taikyo hiyō) cobrados pelo imóvel atual. Entender como esses custos funcionam e qual é a faixa de valores praticada ajuda a evitar cobranças indevidas e a garantir uma mudança mais tranquila.
O que são os custos de saída em um imóvel alugado no Japão?
Os custos de saída (taikyo hiyō) são os valores pagos ao deixar um imóvel alugado para cobrir o chamado genjō kaifuku, ou seja, a restauração do imóvel ao seu estado original. Na prática, esse valor cobre principalmente o reparo de instalações e equipamentos e a limpeza profissional pós-mudança (hausu kurīningu).
O que é a obrigação de restauração ao estado original (genjō kaifuku)?
No sistema de locação japonês, genjō kaifuku é a obrigação de devolver o imóvel nas condições em que estava antes da entrada do inquilino. No entanto, o desgaste natural pelo uso do dia a dia e a deterioração pela passagem do tempo não entram na conta do inquilino: um exemplo típico é a marca de calor deixada na parede atrás da geladeira, considerada desgaste normal. Já os danos causados por descuido ou mau uso — como mofo resultante de condensação não tratada, ou quebras por uso indevido de equipamentos — ficam sob responsabilidade do inquilino.
Custo da limpeza profissional (hausu kurīningu)
Trata-se do valor cobrado por uma limpeza profissional realizada após a saída do inquilino, cobrindo cozinha, banheiro, box e demais áreas de uso de água. Mesmo que o imóvel tenha sido muito bem cuidado durante toda a locação, essa limpeza especializada é praticamente sempre necessária para preparar o espaço para o próximo morador.
Qual é a faixa de valores praticada para os custos de saída?
O valor varia conforme o tamanho e a planta do imóvel. A tabela abaixo mostra as referências mais comuns.
| Planta do imóvel | Faixa de valores da limpeza profissional |
| Studio / 1K | 15.000–30.000 ienes |
| 1DK / 1LDK | 20.000–40.000 ienes |
| 2DK / 2LDK | 30.000–50.000 ienes |
| 3DK / 3LDK | 50.000–80.000 ienes |
Somando os custos de reparo, o valor médio total dos custos de saída fica em torno de 50.000 ienes para studios e imóveis 1LDK, 80.000 ienes para 2K e 2LDK, e 90.000 ienes para 3DK ou plantas maiores.
Como é calculado o valor dos custos de saída?
O valor final depende principalmente de dois fatores: a vida útil estimada de cada equipamento ou acabamento e a existência de cláusulas especiais (tokuyaku) no contrato.
Como funciona o desconto pela vida útil do material
O papel de parede (kurosu), por exemplo, tem vida útil estimada em 6 anos. Se o inquilino se muda 3 anos após entrar em um imóvel novo, o valor do papel de parede já caiu pela metade, de modo que, de um custo de troca de 60.000 ienes, apenas 30.000 ienes ficam a cargo do inquilino. Ou seja, quanto mais tempo o inquilino morou no imóvel, menor tende a ser o valor pago por ele.
Exceções por cláusulas especiais no contrato
Quando o contrato traz uma cláusula especial — por exemplo, determinando que, em caso de uso de cigarro dentro do imóvel, o inquilino arca com o custo integral da troca de parede e teto —, ele pode acabar responsável pelo valor total, independentemente da vida útil do material. Por isso, é fundamental conferir o conteúdo dessas cláusulas especiais no momento da assinatura do contrato.
O que o inquilino deve pagar e o que não é de sua responsabilidade?
Os seguintes casos costumam ser cobrados do inquilino:
- Arranhões causados ao mover ou instalar móveis
- Gordura ou mofo resultantes de falta de limpeza
- Rasgos em fusuma (portas de correr) ou shōji (painéis de papel)
- Danos causados por vazamento de água deixado sem tratamento
- Paredes ou pisos que ficaram impossíveis de restaurar após reformas feitas por conta própria pelo morador
Já nos seguintes casos, o inquilino normalmente não precisa pagar nada:
- Pequenos furos na parede, do tipo feito por tachinhas
- Marcas deixadas no piso por móveis ou eletrodomésticos
- Manchas de calor na parede causadas pela TV ou pela geladeira
- Desbotamento de parede ou piso causado pela luz do sol
- Limpeza interna do ar-condicionado
O que fazer se receber uma cobrança de custo de saída considerada abusiva?
Se você receber uma cobrança de valor injustificadamente alto, siga estes passos:
- Consulte o caso na diretriz oficial do Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo do Japão (MLIT), intitulada "Diretrizes sobre Disputas Envolvendo a Restauração do Imóvel ao Estado Original"
- Peça ao proprietário ou à administradora uma explicação detalhada de cada item cobrado
- Se não ficar satisfeito com a resposta, procure a linha direta do consumidor japonesa (número 188) ou a associação nacional de administração de imóveis residenciais alugados
Como reduzir o valor dos custos de saída?
Alguns cuidados simples no dia a dia ajudam a manter esse valor no menor patamar possível:
- Tire fotos de arranhões e manchas já existentes no momento da entrada, como registro
- Limpe regularmente as áreas de água para evitar o surgimento de mofo
- Ao pendurar algo na parede, faça apenas furos pequenos, do tipo de tachinha
- Se tiver animais de estimação, proteja bem o piso e as paredes
- Faça, antes de sair, a limpeza que estiver ao seu alcance
Perguntas frequentes (FAQ)
O depósito de caução é devolvido na saída?
Se o valor dos custos de saída ficar dentro do limite do depósito de caução (shikikin), a diferença é devolvida ao inquilino. Porém, como o custo da limpeza profissional costuma ser descontado do depósito, é raro que o valor seja devolvido de forma integral.
Quando o custo de saída é pago?
Normalmente o acerto de contas acontece dentro de 1 a 2 meses após a mudança. Quando o valor é descontado do depósito de caução, a diferença é devolvida ao inquilino ou, se o custo ultrapassar o depósito, cobrada como valor adicional.
É permitido fazer a restauração do imóvel por conta própria?
Se o contrato especificar que os reparos devem ser feitos por uma empresa especializada, realizar a restauração por conta própria pode ser considerado quebra de contrato. Uma limpeza simples geralmente não gera problemas, mas é melhor evitar reparos mais complexos feitos por conta própria.
Morar mais de 10 anos no imóvel reduz o custo de saída?
Sim. Quando o tempo de moradia ultrapassa a vida útil estimada dos equipamentos e acabamentos, o valor residual passa a ser de apenas 1 iene, de modo que, em uso normal, o custo de reparo cobrado do inquilino fica reduzido ao mínimo.
