¿Qué problemas surgen con frecuencia en la inspección de salida? Guía de restitución y medidas de prevención

La inspección de salida en una propiedad de alquiler es un proceso importante directamente relacionado con la liquidación del depósito. Los conflictos sobre los costos de restauración ocurren con frecuencia y representan un riesgo significativo para los propietarios. En este artículo, explicamos los problemas que suelen surgir durante la inspección de salida y cómo evitarlos teniendo en cuenta también el contenido de las directrices sobre restauración al estado original.

¿Qué es la obligación de restaurar el inmueble a su estado original?

La restauración al estado original se refiere a la obligación de reparar cuando el inquilino causa daños en la vivienda alquilada de forma intencional o por negligencia. No significa “devolverla completamente a su estado inicial”, y el desgaste por uso normal queda fuera de este alcance.

Las “Directrices sobre restauración al estado original” del Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo establecen criterios orientativos sobre la proporción de costos que deben asumir el inquilino y el propietario. Sin embargo, no tienen fuerza legal vinculante, por lo que se utilizan como guía para prevenir conflictos.

La importancia de la vida útil

Los elementos que han perdido su valor al superar la vida útil (la vida útil legal de los equipos y del edificio) pasan a ser, en principio, responsabilidad del propietario. Es importante que ambas partes verifiquen el estado al momento de la mudanza de entrada y de salida, y acuerden una distribución de costos razonable.

Flujo desde la inspección de salida hasta el cobro adicional

1. Revisar la habitación junto con el inquilino: comprobar si los daños o manchas ya existían antes de la ocupación o si fueron causados por el inquilino
2. La inmobiliaria informa al propietario: reporta las zonas dañadas, el alcance de la reparación y una estimación de costos
3. Limpieza profesional: realización de una limpieza especializada por parte de una empresa de limpieza
4. Cobrar al inquilino los costos de reparación: reclamar los daños causados por intención o negligencia

¿Qué se puede y qué no se puede cobrar al inquilino?

Conceptos que pueden cobrarse (daños por intención o negligencia)

• Decoloración u olor en el papel tapiz causado por el tabaco
• Manchas de bebidas o arañazos de mascotas
• Manchas o corrosión por dejar sin atender una fuga de agua del aire acondicionado
• Sarro, óxido o moho por limpieza insuficiente
• Marcas de clavos o tornillos hechos en la pared

Conceptos que no pueden cobrarse (deterioro por el tiempo y desgaste normal)

• Decoloración del papel tapiz (por exposición al sol)
• Agujeros de chinchetas
• Hendiduras en el suelo o la pared por la instalación de muebles
• Pérdida de color en el suelo de madera o en los tatamis
• Averías en equipos que han superado su vida útil

Definición del alcance de las reparaciones mediante cláusulas especiales

Si el propietario y el inquilino están de acuerdo, es posible establecer reglas propias distintas de las directrices como cláusulas especiales. No obstante, es necesario cumplir los tres requisitos: motivo razonable, reconocimiento por parte del inquilino y manifestación de voluntad.

Casos frecuentes de conflictos en la inspección de salida

Reclamaciones sobre los costos de restauración

Es el conflicto más frecuente. Aunque la reforma del Código Civil de 2020 aclaró las reglas, sigue ocurriendo.conocer previamente el contenido de las directrices es importante.

Reclamaciones relacionadas con cláusulas especiales

Los conflictos más comunes giran en torno a quién debe asumir el costo de la limpieza profesional. Pueden prevenirse explicando suficientemente el contenido de las cláusulas especiales al momento del contrato.

Reclamaciones sobre el deber de explicación

Cuando se hace responsable al inquilino incluso por el deterioro natural, surgen conflictos porque “no lo considera razonable”. Conviene prevenirlo con fotos tomadas antes de la ocupación y firmas en documentos explicativos.

Puntos que deben revisarse durante la inspección de salida

Instalaciones de agua

Revise los grifos de la cocina, el baño, el lavabo y el inodoro, así como el extractor, posibles fugas de agua y la presencia de moho.signos de fugas de agua también deben comprobarse con atención.

Habitaciones

Compruebe el funcionamiento del aire acondicionado, la suciedad en las paredes (especialmente por debajo de la altura de la vista) y el estado de los cristales y marcos de las ventanas.

Zonas exteriores

Revise el intercomunicador de la entrada, el estado del área de basura y si hay bicicletas abandonadas en el aparcamiento para bicicletas.

Seis formas de evitar problemas al desocupar

1. Que el propietario asista personalmente: como solo se realiza una vez, es importante verificarlo con sus propios ojos
2. Contar con la presencia de un especialista: permite evaluar un importe adecuado desde una posición neutral
3. Leer detenidamente las directrices: para distinguir con precisión entre deterioro natural y daños por intención o negligencia
4. Realizar la inspección con la vivienda vacía: si quedan pertenencias, no será posible detectar los daños
5. Dejar por escrito los puntos confirmados: obtener firmas y tomar fotografías
6. Confirmar la baja de los servicios básicos: para evitar omisiones en los trámites de electricidad, gas y agua

Preguntas frecuentes (FAQ)

Q. ¿Es posible hacer un cobro adicional después de la salida?

Sí, es posible. La ley no establece un plazo específico para reclamar, por lo que no hay problema en hacer un cobro adicional después de la salida.

Q. ¿Los agujeros de chinchetas corren por cuenta del inquilino?

En general, los pequeños agujeros de chinchetas se consideran desgaste normal y no pueden cobrarse al inquilino.

Q. ¿Puede una cláusula especial hacer que el inquilino asuma el costo de la limpieza profesional?

Sí, pero es necesario cumplir los tres requisitos, explicarlo suficientemente en el momento del contrato y obtener el consentimiento.

Q. ¿Qué ocurre con los costos de salida en una propiedad sin depósito?

Los costos de reparación se reclaman después de la salida. Si es difícil pagar de una sola vez, también puede acordarse el pago en cuotas.