Quels problèmes surviennent souvent lors de l’état des lieux de sortie ? Guide de remise en état et mesures de prévention

L’état des lieux de sortie d’un bien locatif est un processus important directement lié à la restitution du dépôt de garantie. Les litiges concernant les frais de remise en état sont fréquents et constituent un risque important pour les propriétaires. Dans cet article, nous expliquons les problèmes qui surviennent fréquemment lors de l’état des lieux de sortie et les moyens de les éviter, en nous appuyant également sur le contenu des lignes directrices relatives à la remise en état.

Qu’est-ce que l’obligation de remise en état ?

La remise en état désigne l’obligation de réparer lorsqu’un locataire endommage le logement loué intentionnellement ou par négligence. Il ne s’agit pas de « le remettre complètement dans son état d’origine », et l’usure due à un usage normal n’est pas concernée.

Les « lignes directrices relatives à la remise en état » du ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme définissent des repères sur la répartition des charges entre le locataire et le propriétaire. Toutefois, elles n’ont pas de force juridique contraignante et servent donc de référence pour prévenir les litiges.

L’importance de la durée de vie utile

Les éléments qui ont perdu leur valeur après avoir dépassé leur durée de vie utile (durée de vie légale des équipements et du bâtiment) sont en principe à la charge du propriétaire. Il est important que les deux parties vérifient l’état du logement à l’entrée et à la sortie afin de convenir d’une répartition des coûts acceptable.

Déroulement de l’état des lieux de sortie jusqu’à la facturation complémentaire

1. Vérifier le logement avec le locataire : vérifier si les rayures ou salissures existaient avant l’entrée dans les lieux ou si elles ont été causées par le locataire
2. L’agence immobilière informe le propriétaire : elle signale les parties endommagées, l’étendue des réparations et une estimation des coûts
3. Nettoyage professionnel : réalisation d’un nettoyage spécialisé par une entreprise de nettoyage
4. Facturer au locataire les frais de réparation : réclamer la part correspondant aux dommages causés intentionnellement ou par négligence

Que peut-on ou non facturer au locataire ?

Éléments facturables (dommages causés intentionnellement ou par négligence)

• Décoloration ou odeur du papier peint due au tabac
• Taches de boisson ou griffures d’animaux
• Taches ou corrosion dues à une fuite d’eau du climatiseur laissée sans traitement
• Traces de calcaire, rouille ou moisissure dues à un nettoyage insuffisant
• Traces de clous ou de vis dans le mur

Éléments non facturables (vieillissement naturel et usure normale)

• Décoloration du papier peint (due au soleil)
• Trous de punaises
• Enfoncements du sol ou des murs causés par l’installation de meubles
• Décoloration du parquet ou des tatamis
• Pannes d’équipements ayant dépassé leur durée de vie utile

Définition du périmètre des réparations par clause particulière

Si le propriétaire et le locataire sont d’accord, il est possible de définir des règles propres différentes des lignes directrices dans une clause particulière. Toutefois, les trois conditions doivent être réunies : motif raisonnable, compréhension du locataire et manifestation de sa volonté.

Exemples fréquents de litiges lors de l’état des lieux de sortie

Réclamations sur les frais de remise en état

C’est le litige le plus fréquent. Les règles ont été clarifiées par la réforme du Code civil de 2020, mais ces situations continuent de se produire.bien connaître à l’avance le contenu des lignes directrices est essentiel.

Réclamations concernant les clauses particulières

Les litiges les plus fréquents portent sur la prise en charge des frais de nettoyage professionnel. Ils peuvent être évités en expliquant suffisamment le contenu des clauses particulières lors de la signature du contrat.

Réclamations sur le devoir d’explication

Lorsqu’on fait supporter au locataire même la part liée au vieillissement naturel, cela entraîne des litiges, car il estime souvent que cela n’est pas acceptable. Il est préférable de prévenir ce risque avec des photos prises avant l’entrée dans les lieux et une signature sur les documents explicatifs.

Points à vérifier lors de l’état des lieux de sortie

Équipements d’eau

Vérifiez les robinets de la cuisine, de la salle de bains, du lavabo et des toilettes, ainsi que la hotte ou ventilation, les éventuelles fuites d’eau et la présence de moisissures.les signes de fuite d’eau doivent aussi être contrôlés avec attention.

Pièces de vie

Vérifiez le fonctionnement du climatiseur, les salissures sur les murs (en particulier sous le niveau des yeux) ainsi que l’état des vitres et des cadres de fenêtre.

Espaces extérieurs

Vérifiez l’interphone de l’entrée, l’état de l’espace poubelles et l’absence de vélos abandonnés dans le parking à vélos.

Six méthodes pour éviter les litiges lors du départ

1. Le propriétaire assiste lui-même à l’état des lieux : comme cela n’a lieu qu’une seule fois, il est important de vérifier par soi-même
2. Se faire accompagner par un professionnel : cela permet d’évaluer un montant approprié depuis une position neutre
3. Lire attentivement les lignes directrices : pour distinguer précisément le vieillissement naturel des dommages causés intentionnellement ou par négligence
4. Réaliser l’état des lieux lorsque le logement est vide : si des biens restent dans le logement, certains dommages peuvent passer inaperçus
5. Conserver les points vérifiés par écrit : obtenir une signature et prendre aussi des photos
6. Vérifier la résiliation des services essentiels : pour éviter tout oubli dans les démarches liées à l’électricité, au gaz et à l’eau

Questions fréquentes (FAQ)

Q. Est-il possible de demander un paiement complémentaire après le départ ?

Oui, c’est possible. La loi ne fixe pas de délai précis pour la demande, il n’y a donc pas de problème à réclamer un paiement complémentaire après le départ.

Q. Les trous de punaises sont-ils à la charge du locataire ?

En général, les petits trous de punaises sont considérés comme une usure normale et ne peuvent pas être facturés au locataire.

Q. Une clause particulière peut-elle mettre les frais de nettoyage professionnel à la charge du locataire ?

Oui, c’est possible, mais il faut remplir les trois conditions, fournir une explication suffisante lors de la signature du contrat et obtenir l’accord du locataire.

Q. Que deviennent les frais de départ pour un bien sans dépôt de garantie ?

Les frais de réparation sont réclamés après le départ. S’il est difficile de payer en une seule fois, un paiement échelonné peut aussi être envisagé.