Die Wohnungsabnahme beim Auszug ist ein wichtiger Prozess, der direkt mit der Kautionsabrechnung zusammenhängt. Streitigkeiten um Kosten der Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands treten häufig auf und stellen für Vermieter ein erhebliches Risiko dar. In diesem Artikel erläutern wir typische Probleme bei der Auszugsabnahme und wie sie sich vermeiden lassen, unter Einbeziehung der Inhalte der Richtlinien zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands.
Was bedeutet die Pflicht zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands?
Die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands bedeutet die Pflicht des Mieters, Schäden zu beheben, die er dem gemieteten Raum vorsätzlich oder fahrlässig zugefügt hat. Sie bedeutet nicht, "alles vollständig in den ursprünglichen Zustand zurückzuversetzen"; normale Abnutzung und Alterung durch gewöhnliche Nutzung sind davon ausgenommen.
Die „Richtlinien zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands“ des Ministeriums für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus geben einen Anhaltspunkt für die Kostenverteilung zwischen Mieter und Vermieter. Sie sind jedoch rechtlich nicht bindend und werden daher als praktische Leitlinie zur Vermeidung von Streitigkeiten genutzt.
Die Bedeutung der Nutzungsdauer
Bauteile, deren Wert nach Überschreiten der Nutzungsdauer (gesetzliche Lebensdauer von Ausstattung oder Gebäude) aufgebraucht ist, gelten als Sache des Eigentümers. Wichtig ist, dass beide Parteien den Zustand bei Einzug und Auszug gemeinsam prüfen und eine nachvollziehbare Kostenverteilung festlegen.
Ablauf von der Auszugsabnahme bis zur Nachforderung
- Gemeinsame Prüfung der Wohnung mit dem Mieter：Prüfen, ob Schäden oder Verschmutzungen bereits vor dem Einzug vorhanden waren oder vom Mieter verursacht wurden
- Bericht des Immobilienunternehmens an den Eigentümer：Meldung der Schadstellen, des Reparaturumfangs und einer Kostenschätzung
- Professionelle Reinigung：Durchführung einer fachgerechten Reinigung durch ein Reinigungsunternehmen
- Reparaturkosten dem Mieter in Rechnung stellen：Abrechnung der Schäden, die durch Vorsatz oder Fahrlässigkeit entstanden sind
Was kann dem Mieter berechnet werden und was nicht?
Berechenbar (Schäden durch Vorsatz oder Fahrlässigkeit)
- Verfärbungen und Geruch der Tapete durch Zigaretten
- Getränkeflecken und Kratzspuren von Haustieren
- Flecken oder Korrosion durch unbeachtete Undichtigkeit der Klimaanlage
- Wasserflecken, Rost oder Schimmel durch unzureichende Reinigung
- Spuren von Nägeln oder Schrauben in der Wand
Nicht berechenbar (Alterung und normale Abnutzung)
- Verfärbung der Tapete (durch Sonneneinstrahlung)
- Löcher von Reißzwecken
- Dellen im Boden oder an der Wand durch Möbelaufstellung
- Ausbleichen von Holzböden oder Tatami
- Ausfall von Einrichtungen, deren Nutzungsdauer überschritten ist
Festlegung des Reparaturumfangs durch Sondervereinbarungen
Wenn Eigentümer und Mieter sich einigen, können abweichende eigene Regeln gegenüber den Richtlinien als Sondervereinbarung festgelegt werden. Dafür müssen jedoch alle drei Voraussetzungen erfüllt sein: ein sachlicher Grund, das Verständnis des Mieters und eine eindeutige Willensäußerung.
Häufige Streitfälle bei der Auszugsabnahme
Beschwerden über die Kosten der Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands
Dies ist der häufigste Streitfall. Durch die Reform des japanischen Zivilgesetzbuchs im Jahr 2020 wurden die Regeln klarer, dennoch kommt es weiterhin dazu. Es ist wichtig, die Inhalte der Richtlinien im Voraus zu kennen.
Beschwerden zu Sondervereinbarungen
Am häufigsten sind Streitigkeiten über die Kostenübernahme für die professionelle Reinigung. Sie lassen sich vorbeugen, wenn die Sondervereinbarungen bei Vertragsschluss ausreichend erläutert werden.
Beschwerden zur Erklärungspflicht
Wenn sogar altersbedingte Abnutzung dem Mieter auferlegt wird, entsteht häufig Streit mit dem Einwand, dass dies „nicht nachvollziehbar“ sei. Vorbeugen lässt sich dies durch Fotos vor dem Einzug und Unterschriften auf Erläuterungsunterlagen.
Worauf bei der Auszugsabnahme zu achten ist
Wasserbereiche
Prüfen Sie Wasserhähne in Küche, Bad, Waschbecken und Toilette, die Lüftung, mögliche Lecks und Schimmelbildung. Achten Sie außerdem sorgfältig darauf, ob es Anzeichen für Wasserlecks gibt.
Wohnräume
Prüfen Sie die Funktion der Klimaanlage, Verschmutzungen an den Wänden (insbesondere unterhalb der Augenhöhe) sowie den Zustand von Fensterglas und Rahmen.
Außenbereiche
Prüfen Sie die Gegensprechanlage am Eingang, den Zustand des Müllplatzes und ob im Fahrradstellbereich abgestellte Fahrräder zurückgelassen wurden.
Sechs Wege, Auszugsstreitigkeiten zu vermeiden
- Als Eigentümer selbst anwesend sein：Da dies nur einmal stattfindet, ist die eigene Prüfung vor Ort wichtig
- Einen Fachmann hinzuziehen：Damit ein angemessener Betrag aus neutraler Sicht beurteilt werden kann
- Die Richtlinien gründlich lesen：Um die Abgrenzung zwischen Alterung und Vorsatz oder Fahrlässigkeit genau zu verstehen
- Die Abnahme im leeren Zustand durchführen：Wenn Hausrat noch vorhanden ist, lassen sich Schäden nicht zuverlässig erkennen
- Prüfpunkte schriftlich festhalten：Unterschriften einholen und zusätzlich Fotos machen
- Die Kündigung der Versorgungsverträge prüfen：Versäumnisse bei Strom, Gas und Wasser vermeiden
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Q. Sind Nachforderungen nach dem Auszug möglich?
Ja, das ist möglich. Da der Zeitpunkt der Forderung gesetzlich nicht festgelegt ist, ist auch eine Nachforderung nach dem Auszug grundsätzlich zulässig.
Q. Gehen Löcher von Reißzwecken zulasten des Mieters?
Kleine Löcher wie von Reißzwecken gelten in der Regel als normale Abnutzung und können dem Mieter normalerweise nicht in Rechnung gestellt werden.
Q. Kann per Sondervereinbarung die professionelle Reinigung dem Mieter auferlegt werden?
Ja, das ist möglich. Allerdings müssen die drei Voraussetzungen erfüllt sein, und der Mieter muss bei Vertragsschluss ausreichend informiert werden und zustimmen.
Q. Wie werden Auszugskosten bei Objekten ohne Kaution behandelt?
Reparaturkosten werden nach dem Auszug in Rechnung gestellt. Wenn eine Einmalzahlung schwierig ist, ist auch eine Ratenzahlung möglich.
