租賃物件的退租點交，是與押金結算直接相關的重要流程。圍繞原狀恢復費用的糾紛屢見不鮮，對房東而言是相當大的風險。本文將結合原狀恢復指引的內容，說明退租點交時常見的糾紛，以及避免的方法。
什麼是原狀恢復義務？
所謂原狀恢復，是指當承租人因故意或過失對所承租的房間造成損害時，所負有的修復義務。這並不是指「完全恢復到原本的狀態」，因正常使用所造成的經年劣化不在此範圍內。
日本國土交通省的《原狀恢復指引》訂有承租人與房東之間負擔比例的參考標準。不過，由於其不具法律拘束力，因此主要作為預防糾紛的指引使用。
耐用年限的重要性
各部材若超過耐用年限（設備與建物的法定壽命）而失去價值，通常視為由屋主負擔。在入住時與退租時由雙方確認房屋狀態，並決定彼此都能接受的負擔比例，這一點非常重要。
從退租點交到追加請款的流程
- 與承租人一同確認房間狀況：檢查刮痕與污漬是入住前就存在，還是由承租人造成
- 房地產公司向屋主報告：報告受損部位、修繕範圍與費用概算
- 房屋清潔：由清潔業者進行專業清潔
- 向承租人請求修繕費用：針對故意或過失造成的損害部分請款
哪些項目可以向承租人請款，哪些不行？
可以請款的項目（故意或過失造成的損害）
- 香菸造成的壁紙變色或異味
- 飲料污漬、寵物抓痕
- 因放任冷氣漏水導致的污漬或腐蝕
- 因清潔不足造成的水垢、鏽蝕、黴菌
- 牆面上釘子或螺絲留下的痕跡
不能請款的項目（經年劣化、通常損耗）
- 壁紙變色（因日曬造成）
- 圖釘孔
- 因擺放家具造成的地板、牆面凹陷
- 木地板或榻榻米褪色
- 超過耐用年限的設備故障
透過特約設定修繕範圍
只要屋主與承租人達成共識，便可以透過特約設定不同於指引的自訂規則。不過，必須同時滿足三項要件（合理理由、承租人認知、意思表示）。
退租點交中常見的糾紛案例
關於原狀恢復費用的申訴
這是最常見的糾紛。雖然 2020 年《民法》修正後，規則變得更明確，但此類問題仍然持續發生。事先掌握指引內容非常重要。
關於特約的申訴
其中以房屋清潔費用負擔相關的糾紛最多。只要在簽約時充分說明特約內容，便能有效預防。
關於說明責任的申訴
若連經年劣化的部分也被要求由承租人負擔，就容易因為「無法接受」而演變成糾紛。可透過入住前拍照，以及在說明文件上簽名等方式加以因應。
退租點交時應檢查的重點
用水區域
應確認廚房、浴室、洗手台、馬桶的水龍頭、換氣扇、是否漏水，以及是否有黴菌。也請仔細檢查是否有漏水徵兆。
居室
確認冷氣是否正常運作、牆面污漬（尤其是視線以下的位置），以及窗玻璃與窗框的狀態。
外部周邊
檢查玄關對講機、垃圾放置區的狀況，以及腳踏車停放區是否有遭棄置的腳踏車。
避免退租糾紛的 6 種方法
- 屋主親自到場：由於只會進行一次，因此親眼確認非常重要
- 請專業人士陪同：以中立立場判斷適當金額
- 詳讀指引：準確掌握經年劣化與故意、過失之間的區分
- 在空屋狀態下進行點交：若家當仍留在屋內，就無法發現刮損
- 將確認事項留存書面：取得簽名，並拍照存證
- 確認已辦理生活基礎服務停用：防止電、瓦斯、水的手續遺漏
常見問題（FAQ）
Q. 退租後還可以追加請款嗎？
可以。由於法律並未規定請款時間，因此即使在退租後追加請款也沒有問題。
Q. 圖釘孔要由承租人負擔嗎？
一般而言，圖釘程度的小孔屬於通常損耗，通常不能向承租人請款。
Q. 可以透過特約讓承租人負擔房屋清潔費用嗎？
可以，但必須滿足三項要件，並在簽約時充分說明並取得同意。
Q. 無押金物件在退租時的費用怎麼處理？
修繕費用會在退租後另行請款。若一次付清有困難，也可以分期支付。
