租赁房产的退租验房，是与押金结算直接相关的重要流程。围绕恢复原状费用的纠纷频发，对房东而言是较大的风险。本文将结合恢复原状指南的内容，说明退租验房时容易发生的纠纷及其避免方法。
什么是恢复原状义务？
所谓恢复原状，是指当入住者因故意或过失对所租住房造成损害时，需要进行修复的义务。这并不意味着“完全恢复到原来的状态”，因正常使用产生的自然老化不在此范围内。
日本国土交通省的《恢复原状指南》规定了入住者与房东之间费用分担比例的参考标准。不过，由于其不具有法律约束力，因此主要作为预防纠纷的指引加以运用。
耐用年限的重要性
各部件如果超过了耐用年限（设备和建筑的法定使用寿命）而失去价值，则通常由业主承担。入住时和退租时由双方确认房屋状态，并确定彼此都能接受的费用分担比例，这一点十分重要。
从退租验房到追加收费的流程
- 与入住者一起确认房间情况：检查划痕和污渍是在入住前就存在，还是由入住者造成
- 房地产公司向业主汇报：汇报受损部位、修缮范围及费用概算
- 房屋深度清洁：由保洁公司实施专业清洁
- 向入住者收取修缮费用：就故意或过失造成的损坏部分进行收费
哪些费用可以向承租人收取，哪些不能收取？
可以收取的项目（因故意或过失造成的损坏）
- 因吸烟导致的壁纸变色或异味
- 饮料污渍、宠物抓痕
- 因放任空调漏水导致的污渍或腐蚀
- 因清洁不足产生的水垢、锈迹、霉斑
- 墙上钉子或螺丝留下的痕迹
不能收取的项目（自然老化、正常损耗）
- 壁纸变色（因日晒造成）
- 图钉孔
- 因摆放家具造成的地板、墙面凹陷
- 木地板或榻榻米褪色
- 超过耐用年限的设备故障
通过特别约定设定修缮范围
如果业主与入住者达成一致，便可以通过特别约定设定不同于指南的独立规则。不过，必须同时满足三个条件（合理理由、承租人知情、意思表示）。
退租验房中常见的纠纷案例
关于恢复原状费用的投诉
这是最常见的纠纷。虽然2020年《民法》修订后规则更加明确，但此类问题依然存在。提前掌握指南内容非常重要。
关于特别约定的投诉
围绕房屋清洁费用负担的纠纷最多。签约时充分说明特别约定的内容，可以起到预防作用。
关于说明责任的投诉
如果连自然老化部分也被认定由承租人承担，往往会因“无法接受”而引发纠纷。可通过入住前拍照、在说明文件上签字等方式进行应对。
退租验房时应检查的要点
水区设备
要确认厨房、浴室、洗手台、马桶的水龙头、换气扇、是否漏水以及是否发霉。也请仔细检查是否存在漏水迹象。
居室
确认空调是否正常运转、墙面污渍（尤其是视线以下位置）以及窗玻璃和窗框的状态。
室外周边
检查玄关对讲机、垃圾投放区的状况，以及自行车停放处是否有被弃置的自行车。
避免退租纠纷的6种方法
- 业主亲自到场：由于这只会进行一次，因此亲眼确认很重要
- 请专业人士陪同：以中立立场判断合适金额
- 仔细阅读指南：准确把握自然老化与故意、过失的区分
- 在空房状态下进行验房：若室内仍留有家当，就难以发现损伤
- 将确认事项以书面保留：取得签名，并拍照留存
- 确认生活基础服务已解约：防止电、气、水手续遗漏
常见问题（FAQ）
Q. 退租后还能追加收费吗？
可以。由于法律并未规定收费时间，因此即使在退租后追加收费也没有问题。
Q. 图钉孔由承租人承担吗？
一般来说，图钉程度的小孔被视为正常损耗，通常不能向承租人收费。
Q. 可以通过特别约定让承租人承担房屋清洁费用吗？
可以，但必须满足三个条件，并在签约时充分说明并取得同意。
Q. 无押金房源在退租时的费用怎么办？
修缮费用会在退租后另行收取。如果一次性支付有困难，也可以分期支付。
