부동산 투자는 임대 수입이 발생하기 때문에 잘 운용하면 안정적인 수익을 지속적으로 창출할 수 있습니다.
성공의 열쇠를 쥐고 있는 것은 운용하는 물건입니다.
부동산 투자의 물건 선택에서는 이일드 갭(수익률 격차) 활용을 권장합니다.
부동산 투자 관련 서적 등에서 자주 등장하는 용어지만, 익숙하지 않아 잘 모르는 분도 많을 것입니다.
그래서 이번에는 부동산 투자의 물건 선택에 중요한 이일드 갭에 대해 자세히 해설합니다.
용어의 의미와 본질을 이해하여 부동산 투자 성공으로 이어지는 물건 선택에 활용해 보세요.
부동산 투자에서의 이일드 갭이란?
그렇다면 이일드 갭이란 어떤 의미일까요?
먼저 이일드 갭의 의미와 임대주택에서의 사고방식에 대해 해설합니다.
이일드 갭의 의미
이일드 갭은 투자의 수익률과 장기 금리의 차이를 의미합니다.
금융기관에서 차입금으로 투자를 했을 때, 이익이 어떻게 발생하는지 측정하기 위한 지표입니다.
부동산 투자의 경우 투자액이 대규모이기 때문에 금융기관에서 대출을 받아 진행하는 경우가 대부분입니다.
그 때문에 대출을 받아 얼마나 수익이 나는지 적절하게 판단하기 위해서도 이일드 갭을 이해하는 것이 중요합니다.
부동산 투자에서의 물건 구입에서는 투자 물건의 수익률이 주목받습니다.
그러나 아무리 투자 수익률이 높아도 차입금의 금리가 높으면 수익성이 낮아지게 됩니다.
수익성 있는 물건을 선택하기 위해서도 투자 수익률과 대출 금리의 차이를 파악해 나갈 필요가 있습니다.
이일드 갭의 계산 방법
구입 후보 물건의 이일드 갭을 알고 싶다면 실제로 계산해 봅시다.
이일드 갭은 「수익률－금리」로 계산할 수 있습니다.
구입 후보 물건의 이일드 갭을 각각 계산해 나가면 수익성에 기대할 수 있는지 숫자로 비교할 수 있게 됩니다.
여기서 아래 조건으로 이일드 갭의 계산 예를 살펴봅시다.
·물건 A: 수익률 6%, 금리 2%
·물건 B: 수익률 8%, 금리 5%
【물건 A의 경우】
수익률 6%－금리 2%＝이일드 갭 4%
【물건 B의 경우】
수익률 8%－금리 5%=이일드 갭 3%
수익률만 보면 물건 B가 높기 때문에 수익성에 기대하기 쉽습니다.
그러나 이일드 갭을 보면 물건 A가 물건 B보다 1% 높다는 것을 알 수 있습니다.
금리 부담을 고려하면 물건 B보다 물건 A가 수익성에 기대할 수 있다고 쉽게 구별할 수 있습니다.
임대주택의 이일드 갭… 그 사고방식이란
위에서 설명한 것처럼 이일드 갭은 투자하는 물건의 수익성을 측정할 수 있습니다.
이일드 갭이 높은 경우 수익률이 높고 금리는 낮은 상황이 일반적입니다.
또한 수익률이 낮아도 금리도 낮음으로써 양호한 수익성을 실현할 수 있는 경우도 있습니다.
반대로 이일드 갭이 낮은 경우는 수익률이 높고 금리도 높은 상황을 나타냅니다.
수익률은 낮고 금리가 높은 경우도 이일드 갭은 낮아지게 되어 수익성에 기대할 수 없습니다.
미래 현금 흐름에 여유가 없어져 임대 경영을 지속하기 어려워질 것으로 생각됩니다.
게다가 임대료 인하나 금리 상승 등의 요인이 겹쳐버리면 이일드 갭은 더욱 낮아질 것입니다.
미래에 발생할 수 있는 리스크를 고려하면 이일드 갭이 높은 물건을 선택하는 것이 중요한 포인트가 됩니다.
이일드 갭의 적정값이란?
이일드 갭이 높은 물건은 부동산 투자에서 매력적인 물건이 되지만, 애초에 어느 정도의 수치면 적정한 걸까요?
여기서는 참고로 중고 물건과 신축 물건의 적정값을 소개합니다.
중고 물건의 적정값
중고 물건으로 부동산 투자를 하고 싶은 경우, 이일드 갭은 3% 이상을 목표로 합시다.
신축 물건과 비교해 구입 가격이 저렴한 만큼 표면 금리가 높은 경향이 있습니다.
그러나 수선에 드는 비용이나 공실 비용, 입주자 모집 비용은 신축과 비교해 높은 경향이 있는 것이 특징입니다.
교외에서는 표면 수익률 10%의 물건도 존재하지만, 대규모 수선이 필요한 경우나 입주율이 낮은 지역인 경우가 많습니다.
따라서 수익률에만 주목하지 않도록 주의하세요.
임대 수입에서 각 경비와 금리를 빼고 이일드 갭이 3~4% 이상을 기준으로 물건을 찾아봅시다.
이일드 갭이 큰 물건으로 후보를 좁혀가면서 어느 정도의 현금 흐름을 얻을 수 있는지 확인해 보세요.
신축 물건의 적정값
신축 물건도 이일드 갭 3% 이상이 적정값입니다.
중고 물건과 비교해 구입 가격이 높은 만큼 표면 수익률이 낮아지기 쉽습니다.
그러나 새 물건이기 때문에 수선비 등 연간 비용이 낮은 경향이 있는 것이 중고 물건과의 차이입니다.
단, 미래에 임대료가 하락하는 리스크가 있으므로 처음에 상정했던 실질 수익률로 운용이 되지 않을 가능성도 있으므로 주의합시다.
융자에서는 저금리로 빌릴 수 있는 경우가 많으므로 수익률이 낮은 물건도 이일드 갭의 높이에 기대할 수 있는 가능성이 있습니다.
중고 물건과 마찬가지로 이일드 갭 3% 이상으로 물건을 좁혀 현금 흐름을 확인하고 구입 물건을 선택합시다.
이일드 갭의 주의 사항
이일드 갭은 투자 물건을 선택하는 데 유용한 지표이지만, 활용할 때 주의해야 할 점이 있습니다.
이 지표만을 의존하여 투자를 하면 나중에 돌이킬 수 없는 문제로 이어질 가능성이 있으므로 위험합니다.
이일드 갭을 활용하는 데 있어 알아두고 싶은 주의 사항을 소개합니다.
실질 수익률로 계산되어 있는가
이일드 갭은 투자 수익률에서 금리를 빼서 구하지만, 그 때 실질 수익률로 계산하는 것이 바람직합니다.
부동산 투자의 수익률에는 표면 수익률과 실질 금리의 2종류가 있습니다.
표면 수익률이란 물건의 가격에 대해 얼마나 임대 수입을 확보할 수 있는지 표면적으로 수익을 나타내는 수치입니다.
여기서는 물건의 유지 관리비 등 여러 경비는 고려되지 않으므로 표면 수익률과 실제 수익은 다릅니다.
한편 실질 수익률은 연간 여러 경비나 구입 시의 여러 경비 등을 고려하여 계산되므로 그 물건의 보다 정확한 수익률을 파악할 수 있습니다.
부동산 광고 등에 게재된 수익률은 기본적으로 표면 수익률 수치입니다.
표면 수익률 상에서는 이일드 갭이 높아도 실질 수익률로 계산하면 크게 낮아진다면 의미가 없습니다.
따라서 이일드 갭은 실질 수익률로 계산할 필요가 있습니다.
참고로 실질 수익률은 「(연간 임대 수입－연간 여러 경비)÷(세금 포함 물건 가격＋구입 시의 여러 경비)×100」으로 계산할 수 있습니다.
아래 조건으로 표면 금리와 실질 금리의 차이, 그리고 이일드 갭을 계산해 보았습니다.
표면 수익률 6.4%
·투자 총액(여러 경비 5%): 5,250만 엔
·만실 시의 상정 연간 수입: 320만 엔
·실질 연간 수입(공실률 20%): 256만 엔
·상정 연간 경비(경비율 20%): 51만 2,000엔
·영업 이익(실질 연간 수입－상정 연간 경비): 204만 8,000엔
·대출 금리: 2%
【표면 수익률의 경우】
물건 구입 가격 5,000만 엔－연간 수입 320만 엔×100＝표면 수익률 6.4%
표면 수익률 6.4%－금리 2%＝이일드 갭 4.4%
【실질 수익률】
영업 이익 204만 8,000엔÷투자 총액 5,250만 엔×100＝실질 수익률 3.9%
실질 수익률 3.9%－금리 2%＝이일드 갭 1.9%
위 조건으로 물건을 구입하는 경우 표면 수익률에서는 6.4%가 됩니다.
그러나 여러 경비나 공실 리스크를 고려하면 실질 수익률은 3.9%로 절반 가까이 낮아지게 됩니다.
그렇게 되면 실질적인 이일드 갭도 크게 달라지므로 주의하세요.
융자 기간은 고려되어 있지 않다
이일드 갭의 계산에서는 융자 기간이 고려되어 있지 않다는 점에도 주의합시다.
융자 기간에 따라 대출의 연간 상환액은 달라지고, 그 영향으로 실수령 금액도 달라집니다.
융자 기간에 따라 연간 수입은 변화하기 때문에 기간을 고려하지 않고 이일드 갭만으로 투자 판단을 하는 것은 위험합니다.
그래서 융자 기간의 개념을 도입하여 이일드 갭을 계산해 봅시다.
융자 기간의 개념을 도입한 이일드 갭은 「투자 물건의 실질 수익률－K%」로 계산할 수 있습니다.
「K(%)」는 론 정수(Loan Constant)라 하며 「연간 대출 상환액(이자+원금)÷차입 잔액 총액」으로 계산할 수 있습니다.
아래 조건으로 융자 기간의 개념을 도입한 이일드 갭을 계산해 봅니다.
·차입액: 5,000만 엔
·연간 상환액: 【10년 상환】552만 엔, 【30년 상환】222만 엔
·실질 수익률: 3.9%
【10년 상환】
연간 상환액 552만 엔÷5,000만 엔=11.4%(K%)
3.9%－11.4%＝마이너스 7.5%
【30년 상환】
연간 상환액 222만 엔÷5,000만 엔=4.4%(K%)
3.9%－4.4%＝마이너스 0.5%
어느 조건도 이일드 갭이 마이너스가 되어버렸기 때문에 차입으로 손해를 볼 가능성이 있다는 것을 알 수 있습니다.
이 경우 가동률을 높이거나 경비를 낮추거나 둘 중 하나의 대책이 필요합니다.
실질 수익률은 기간 경과와 함께 낮아지는 경향이 있으므로 금리가 일정하면 K%는 변하지 않고 손익이 커지는 리스크도 있습니다.
이 결과 위 조건의 물건을 계속 보유하는 것은 현금 흐름이 마이너스가 될 리스크가 있다고 판단할 수 있습니다.
실질 수익률 측면에서 이일드 갭이 높아도 융자 기간을 고려하지 않으면 현금 흐름이 악화되는 리스크를 깨닫지 못하고 투자해 버릴 가능성이 있으므로 주의합시다.
일본의 이일드 갭
일본에서는 이일드 갭이 어떻게 추이하고 있을까요?
여기서 지금까지의 이일드 갭의 경향이나 근년의 추이, 그리고 앞으로의 예상을 살펴봅시다.
지금까지의 이일드 갭
1990년 초 일본은 호황기의 버블 시대였습니다.
경기가 좋았기 때문에 경영자를 중심으로 돈을 쓰는 사람이 많아 부동산 매매도 활발하여 수요에 맞춰 부동산 가격은 상승해 갔습니다.
한편 부동산의 수익률은 낮았기 때문에 버블기의 이일드 갭은 마이너스였습니다.
당시 금융기관의 금리는 6~8%인 데 비해 도내 등의 물건의 표면 수익률은 2~4% 정도로 낮으므로 이일드 갭도 낮은 경향이 있습니다.
부동산의 가격은 수요에 맞춰 높아지지만, 임대료는 그렇게 크게 바뀌는 것이 아닙니다.
즉 버블기는 임대 수입으로 벌기 어렵기 때문에 부동산의 매각 이익으로 버는 스타일이 주류였습니다.
근년의 이일드 갭
버블기는 1991년에 붕괴되어 버립니다.
지금까지 돈을 쓰던 사람이 금융기관의 차입을 이용하지 않게 되었기 때문에 금리는 대폭 낮아집니다.
버블기는 6~8% 정도였던 금리가 2~4%까지 낮아졌습니다.
동시에 부동산도 팔리지 않게 되어 가격은 폭락합니다.
그 대신 수익률은 상승 경향에 있었습니다.
설령 부동산 가격이 하락해도 임대료가 절반까지 내려가는 일은 없기 때문입니다.
부동산 가격의 하락으로 저렴하게 구입할 수 있게 됨으로써 수익률은 높아지고, 게다가 금융기관의 금리가 낮아짐으로써 이일드 갭은 높은 경향에 있습니다.
임대 수입은 변하지 않고 저렴하게 물건을 손에 넣을 수 있기 때문에 버블 붕괴 이후 일본에서의 부동산 투자는 임대 수입으로 버는 스타일로 변화해 갔습니다.
앞으로의 이일드 갭을 예측!
버블 붕괴 이후는 이일드 갭이 플러스인 시대이므로 빚을 지더라도 부동산 투자로 돈을 벌기 쉬운 경향이 있습니다.
그러나 앞으로의 이일드 갭의 추이가 어떻게 될지도 신경 쓰이는 부분이겠지요.
임대료와 융자, 물건 가격의 3가지 관점에서 앞으로의 이일드 갭을 예상하는 것도 중요합니다.
·임대료
먼저 임대료에 관해서는 앞으로 낮아질 가능성이 있습니다.
그 이유는 임대료의 투명화가 진행됨으로써 경쟁이 치열해질 것으로 예상되기 때문입니다.
부동산 업계에서는 불투명한 부분이 많아 적은 정보에서 물건을 선택해야 하는 현실입니다.
그러나 인터넷의 보급으로 불투명한 부분이 조금씩 명확해지고 있어 많은 정보를 얻어 물건을 선택할 수 있는 환경으로 변화하고 있습니다.
많은 물건에서 임대료가 투명화되면 그만큼 경쟁 상대도 많아지므로 경쟁이 치열해질 것으로 예상됩니다.
실제로 중개 수수료나 보증금·사례금 제로를 내세우는 물건의 증가로 경쟁 격화가 표면화되고 있습니다.
이에 따라 임대료가 낮아질 가능성이 있습니다.
·금리
금리는 앞으로 상승할 것으로 예상됩니다.
초저금리인 현재는 1%대로 융자를 받을 수 있는 경우도 있습니다.
이 상태가 오래 지속되고 있으므로 앞으로 금리가 낮아진다는 가능성은 낮다고 할 수 있습니다.
그렇다면 앞으로는 완만하게 상승해 갈 것으로 생각됩니다.
·부동산 가격
부동산 가격은 하락할 가능성이 있습니다.
금융기관이 융자를 조이는 경향에 있기 때문에 부동산의 구입자는 줄어들고 있습니다.
부동산의 수요가 낮아지면서 부동산 가격도 낮아진다는 것입니다.
가격이 낮아진다는 것은 수익률이 높아질 가능성에 기대할 수 있습니다.
아직 금리가 낮은 동안에 부동산을 구입할 수 있다면 이일드 갭도 높아질 것으로 기대할 수 있겠지요.
물건 선택은 이일드 갭만으로 판단하지 않는다!
이일드 갭은 부동산 투자를 할 때 중요한 요소 중 하나입니다.
그러나 그것은 어디까지나 지표이며 만능이 아닙니다.
「이일드 갭의 값이 크기 때문에 부동산 투자가 성공한다」고 단언할 수 없으므로 다른 각도에서도 이익을 내기 위해 필요한 것을 생각하지 않으면 안 됩니다.
그 중 하나가 「현금 흐름(캐시플로우)」입니다.
캐시플로우는 돈의 흐름을 의미합니다.
부동산 투자에서는 캐시플로우가 「얼마나 수중에 남느냐」가 중요해집니다.
중요한 이유는 다음과 같습니다.
대출 상환에 돌릴 수 있다
수중에 현금이 남으면 부동산 투자의 운용에 안심감이 생깁니다.
부동산 투자에서는 공실이 생겨버리면 수입이 줄어들게 됩니다.
그러나 대출 상환은 계속되므로 수입이 적어도 상환을 해야 합니다.
이런 경우 투자자의 자기 자금으로 상환을 메우지만, 수중에 현금이 없으면 어렵겠지요.
또한 갑작스러운 설비의 교환이나 수리가 필요해지는 경우도 있습니다.
긴급한 경우에도 신속하게 대응할 수 있도록 수중에 현금을 남겨 둘 필요가 있습니다.
여유가 생긴다
캐시플로우에 여유가 있으면 생활이 윤택해집니다.
부동산 운용에서는 발생한 지출을 투자로 얻은 이익으로 메워가지만, 캐시플로우에 여유가 없을 때는 본업으로 얻은 수입이나 저축에서 보충하기 때문에 생활비가 줄어들게 됩니다.
생활의 질이 낮아지면 마음에도 여유가 없어져 부동산 투자를 계속하기 어려워집니다.
생활비를 줄일 필요가 없도록 운용을 계속할 필요가 있습니다.
매각 시에도 큰 이점을 얻을 수 있다
소유하고 있는 물건을 매각할 때 캐시플로우의 이익이 많은 물건은 감정액이 높아지는 경향이 있습니다.
그것은 안정된 수입을 얻을 수 있다고 판단되기 때문입니다.
앞으로 물건의 매각을 검토하고 있다면 캐시플로우가 많은 상태를 유지하고 나서 매각을 하는 편이 매각 시에 더 많은 이익을 얻을 수 있을 것으로 생각됩니다.
캐시플로우의 계산식은 「임대 수입－필요 경비＝캐시플로우」로 나타낼 수 있습니다.
필요 경비는 부동산의 관리비나 수선비, 대출 상환, 고정자산세, 광고비 등 운용하기 위해 필요한 비용을 가리킵니다.
또한 주민세나 소득세 등 세금도 모두 빼지 않으면 안 됩니다.
따라서 임대료 10만 엔의 물건에서 월 대출 상환이 9만 엔인 부동산을 소유하고 있어도 캐시플로우는 +10,000엔이 되지 않으므로 주의하세요.
런닝코스트나 세금이 발생하므로 수지가 마이너스가 될 가능성이 있습니다.
이일드 갭과 캐시플로우를 합쳐 물건 구입을 검토해 봅시다.
부동산 투자에서의 물건 선택… 억눌러야 할 포인트는 많이 있다!
부동산 투자에서의 물건 선택은 수지에 큰 영향을 미치므로 세심한 확인이 필요합니다.
이일드 갭이나 캐시플로우라는 관점에서 물건 선택을 하는 것도 중요하지만, 부동산 투자 초보자라면 어렵게 느껴집니다.
그럴 때는 부동산 회사의 지원을 받으면서 운용을 시작합니다.
투자에 대해 많은 지식을 가진 사람의 지원이라면 안심감이 있지만, 물건을 최종적으로 결정하는 것은 자기 자신입니다.
후회 없이 투자를 성공시키기 위해서도 물건 선택 시에 억눌러야 할 포인트를 해설해 갑니다.
물건 설비를 확인
물건의 설비가 충실하면 매력적으로 느끼는 부분이 많아 「입주하고 싶다」고 생각하는 사람도 많아집니다.
공실 리스크를 줄이기 위해서는 유효합니다.
택배 박스나 인터넷 환경이 갖춰진 점은 일반화되고 있습니다.
오토락이나 TV 달린 인터폰, 방범 카메라나 홈 시큐리티 시스템 등 방범에 관한 설비가 충실한 물건은 어린이가 있는 가정이나 여성의 수요가 높습니다.
다른 물건과 차별화를 도모하기 위해서는 컨시어지 서비스나 피트니스 센터의 설치, 스카이 가든 등 옥상 시설의 설치 등을 생각할 수 있습니다.
그러나 호화로운 설비를 채택하면 유지보수도 필요해져 수리나 교환 비용이 발생합니다.
비용 대비 효과를 얻을 수 있는지 확실하게 분별할 필요가 있겠지요.
물건의 환경을 확인
물건 선택에서는 주변 환경에 대해서도 확인합니다.
기본적으로는 생활에 필요한 시설이 근처에 있는지라는 점입니다.
슈퍼나 편의점, 드러그스토어나 음식점 등 쇼핑이나 식사를 할 수 있는 시설이 도보권 내에 있으면 바로 갈 수 있어 편리합니다.
또한 은행이나 병원이 근처에 있으면 안심감이 있습니다.
그러나 타깃 층에 맞추지 않으면 의미가 없습니다.
단신자용이라면 편의점이 근처에 있으면 문제없습니다.
패밀리용 물건이라면 슈퍼나 드러그스토어 외에도 공원이나 보육원, 학교가 근처에 있으면 편리하게 느끼므로 입주자에게 매력을 느끼게 할 수 있습니다.
우선 타깃을 좁혀 물건 선택을 시작해 주세요.
축년수를 확인
물건 선택에서는 축년수 확인도 중요합니다.
이일드 갭의 중고 물건이 드물게 저렴한 가격으로 매각되고 있는 경우가 있습니다.
이것은 축년수가 오래된 물건의 가능성도 있으므로 주의하세요.
축년수가 오래되면 열화된 부분이 많아 운용하기 위해서는 수선할 필요가 있습니다.
부서진 곳을 고치는 것만이 아니라 새로운 설비로 바꾸는 편이 입주자도 늘기 쉽습니다.
운용 전에 많은 비용이 들어버리면 그것을 되찾는 데도 시간이 걸립니다.
축년수를 확인하여 물건의 상태를 확실하게 확인하고 나서 물건을 결정해 주세요.
부동산 투자에서는 물건의 에리어 선택이 중요! 노려볼 곳은?
부동산 투자에서는 물건이 있는 에리어 선택에 따라 수지에 영향이 나타납니다.
역시 사람이 많이 모이는 에리어가 아니면 공실 리스크를 억제하기가 어렵습니다.
에리어 선택으로 고민하고 있는 사람은 아래를 참고로 물건 선택을 해보세요.
단신자가 모이는 에리어가 노려볼 곳
원룸 등 단신자용 부동산 투자를 생각하고 있다면 단신자가 모이는 에리어가 노려볼 곳입니다.
단 대학이나 전문학생 등 학생을 핀포인트로 노리면 실패를 초래할 위험도 있습니다.
대학에서 도보권 내에 있는 물건이라면 다니기 쉽고 입주자도 모이기 쉽습니다.
그러나 학교가 이전할 가능성이 없지 않습니다.
만일 이전해 버리면 학생은 없어져 버리므로 입주자도 줄어들게 됩니다.
학생만에게 좁힌 에리어에 한정하지 않고 폭넓은 단신자를 대상으로 한 물건을 선택하는 편이 성공하기 쉬울 것입니다.
예를 들어 도쿄라면 도쿄역이나 신주쿠역 등 터미널역에 30분 이내로 갈 수 있는 에리어에 있는 물건은 수요가 높은 경향이 있습니다.
통근이나 통학을 위해 도시부에 액세스하기 쉬운 물건을 선택하면 공실 리스크를 억제한 운용이 기대됩니다.
살고 싶은 거리 상위의 에리어가 노려볼 곳
입주자 입장에서 생각하고 싶다면 「살고 싶은 거리 랭킹」을 참고하는 것도 추천합니다.
대형 임대 사이트 등에서 실시하는 앙케트에서 많은 사람들로부터 주목받고 있는 에리어를 순식간에 알 수 있습니다.
랭킹에서는 인기 이유도 알 수 있어 매우 참고가 됩니다.
사이트에 따라 랭킹의 형식에 차이가 있고 수도권판이나 간사이판 등 에리어별로 나뉜 랭킹이 있는 외에 임대로 살고 싶다·구입하여 살고 싶다 랭킹 등 니즈에 맞춘 랭킹도 있습니다.
물건 선택에서 활용하면 보다 니즈에 맞는 물건 선택을 할 수 있게 됩니다.
재해 리스크를 고려한 에리어 선택이 노려볼 곳
태풍이나 큰 비, 지진 등 언제 재해가 발생해도 이상하지 않습니다.
예측 불능한 부분이 많지만 물건을 찾고 있는 사람 중에는 「재해의 리스크가 낮은 물건 선택」을 하고 있는 사람도 많이 있습니다.
신내진기준의 부동산을 구입한다, 내진등급이 높은 물건을 구입한다는 방법이 있지만 해저드맵(재해위험지도) 확인도 잊어서는 안 됩니다.
해저드맵에서는 구입을 검토하고 있는 물건이 있는 에리어가 어떤 재해의 위험성이 있는지 알 수 있습니다.
홍수 해저드맵에서는 침수 예상 구역을 확인할 수 있습니다.
그 외에도 토사 재해의 위험성이나 액상화 현상이 일어나는 에리어 등을 확인할 수 있어 만일의 경우의 위험성을 알 수 있습니다.
해저드맵은 국토교통성이 운영하는 「해저드맵 포털 사이트」에서 조사할 수 있으므로 구입하고 싶은 물건이 있는 에리어가 안전한 장소에 있는지 사전에 확인합시다.
문제없는 에리어라면 재해로 인한 수선 비용을 억제하는 데도 도움이 됩니다.
인구가 증가하는 지역이 노려볼 곳
인구가 많으면 임대 수요가 안정됩니다.
아무리 매력적인 물건을 준비해도 사람이 적으면 사는 사람이 모이지 않으므로 공실을 메울 수 없습니다.
따라서 투자를 위한 물건 선택에서는 인구에 대해서도 살펴봐야 합니다.
예를 들어 후쿠오카시에서는 2035년까지 15세부터 29세의 청년 인구가 증가할 것으로 예측되고 있습니다.
이런 인구의 추이를 보고 최적의 에리어를 판단하는 것도 부동산 투자를 성공시키는 비결입니다.
도심에 액세스하기 쉬운 에리어가 노려볼 곳
역에서 가까운 에리어의 물건은 비싸므로 수요가 높다는 것을 알아도 구입하기 위해서는 많은 자금이 필요하여 투자하기 어렵다고 느끼는 사람도 있을 것입니다.
그러나 도쿄 도심이 아닌 교외에 있어도 이익을 얻기 쉬운 물건은 많이 있습니다.
예를 들어 치바현 기사라즈시에는 아쿠아라인을 경유하는 고속버스가 매일 운행하고 있으므로 도심에 액세스하기 쉽습니다.
가나가와현도 쾌속이나 특급을 활용하면 30분 이내로 도쿄에 액세스할 수 있는 역이 있습니다.
치바현도 가나가와현도 나들이 스폿이 매우 많아 쇼핑을 할 수 있는 시설도 많이 있어 살기 좋은 에리어입니다.
게다가 도쿄 도심에도 액세스하기 쉬우므로 통근이나 통학에도 편리하여 수요가 높습니다.
또한 근년은 신형 코로나바이러스의 영향으로 텔레워크가 보급되고 있습니다.
직장 근처에 살지 않아도 일을 계속할 수 있기 때문에 도심이 아닌 지방으로 전출하는 사람도 늘어나고 있습니다.
2020년 이후 도쿄도로의 전입은 크게 감소하고 있습니다.
한편 2018년부터 2019년 상반기에는 60.1만 명이었던 전출자가 2020년부터 2021년 상반기에는 64.1만 명으로 4만 명이나 증가하고 있습니다.
일본정책투자은행에 의한 조사에 의하면 코로나 이후의 도쿄도로부터의 전출처는 가나가와현이나 사이타마현, 치바현이나 이바라키현, 도치기현이나 시즈오카현, 나가노현 등의 에리어에서 증가하고 있습니다.
그 모두가 도쿄도에 액세스하기 쉬운 지역입니다.
텔레워크가 진행되어도 회사의 본사가 도심에 있으면 정기적으로 다니는 경우도 생각됩니다.
그런 때에 도심에 액세스하기 쉬운 에리어에 살고 있는 편이 편리성이 뛰어나 다니기 쉽습니다.
도심 이외의 물건을 노리고 있다면 도심에 액세스하기 쉽고 주변 환경도 뛰어난 물건 찾기를 해봅시다.
물건 선택에서의 주의 사항
부동산 투자를 하기 위해서는 물건 선택이 빠질 수 없습니다.
그러나 이일드 갭이나 캐시플로우, 입지나 주변 환경 등 모든 점을 종합적으로 보고 판단하여 최적의 물건 선택을 해야 합니다.
부동산 투자 초보자라면 혼자서 하는 데도 한계가 있습니다.
그 때는 부동산 회사에 의지하면서 투자를 진행해 주세요.
투자에 관한 지식을 많이 가지고 있으므로 상담하면서 최적의 물건 선택을 할 수 있습니다.
「이일드 갭이 높은 물건」「대출이 저금리이므로 구입하기 쉽다」「좋은 입지에 있음에도 불구하고 저렴하다」 등 매력적인 물건을 소개해 줍니다.
그러나 영업 담당자나 부동산 회사에 따라서는 회사 측의 이점만을 고려하여 구입을 촉진하고 있는 경우도 있으므로 주의가 필요합니다.
이일드 갭에 관해서는 표면 수익률로 계산하여 매력적으로 보이게 하고 있는 가능성도 있습니다.
물론 모든 부동산 회사가 하고 있는 것은 아닙니다.
악덕 회사에 걸려들지 않기 위해서도 신뢰할 수 있는 회사 선택도 부동산 투자에서는 중요합니다.
정리
운용하는 물건 선택을 잘못해버리면 생각대로 이익을 얻지 못하고 부동산 투자를 시작한 것을 후회해버립니다.
물건 선택에서는 이일드 갭 활용이 빠질 수 없습니다.
그러나 이일드 갭만을 신경 쓰고 있어서는 최적의 물건 선택을 할 수 없습니다.
위에서 거론한 캐시플로우나 주변 환경, 물건 에리어 등도 고려하면서 이익을 얻을 수 있는 물건 선택을 진행해 봅시다.
그리고 물건 선택에서는 부동산 회사에만 의지하지 말고 자기 자신도 건물의 조사를 수행하고 부동산 투자를 시작해 주세요.
이일드 갭에 관한 자주 있는 질문
Q1. 이일드 갭의 기준은?
일반적으로 1.5~2% 이상의 이일드 갭이 투자 판단의 기준으로 여겨지고 있습니다. 단 물건의 입지나 축년수도 고려할 필요가 있습니다.
Q2. 이일드 갭이 높으면 안전?
이일드 갭이 높아도 공실 리스크나 수선 비용을 고려하지 않으면 실제 수익성은 낮아집니다. 종합적인 판단이 중요합니다.
Q3. 표면 수익률과 이일드 갭의 관계는?
표면 수익률에서 차입 금리를 뺀 것이 이일드 갭입니다. 보다 정확한 판단에는 실질 수익률(NOI 수익률)을 사용합시다.
