일본이 오랜 기간 지속된 '금리 없는 세상'에서 '금리 있는 세상' 으로 전환하면서 우리의 자산운용 환경은 큰 전환점을 맞이하고 있으며, 2024년 3월 일본은행은 마이너스 금리 정책 해제를 결정하고 이후에도 단계적인 금리인상을 실시하는 등 통화정책 정상화를 위한 발걸음을 내딛고 있다. 이러한 역사적 변화는 예금금리 상승과 같은 직접적인 영향뿐만 아니라 주식, 채권, 그리고 부동산과 같은 자산의 가치평가에도 큰 영향을 미칠 것으로 보인다.
특히 부동산 투자의 중요한 지표인 '수익률 갭(Yield Gap)'은 금리 상승과 함께 축소되는 추세입니다. 이는 그동안 부동산 투자의 수익성을 지탱해왔던 '낮은 차입금리'라는 전제가 무너지고 있음을 의미하며, 기존의 투자 전략이 더 이상 통하지 않을 수 있음을 시사한다. 그러나 변화는 위험인 동시에 새로운 기회를 창출하는 것이기도 하다.
본 기사에서는 우리 INA&Associates 주식회사가 이 '금리 있는 세상'의 본질을 밝히고, 수익률 갭 축소 시대에 우리가 어떻게 자산을 대면해야 하는지, 구체적인 '사야 할 자산'과'팔아야할 자산'을 부동산 전문가로서의 관점에서 철저하게 설명해 드립니다. 설명합니다. 변화의 시대를 이겨낼 수 있는 새로운 자산 방어법을 함께 배워보자.
'금리 있는 세상'의 도래와 수익률 갭의 실체
'금리 있는 세상'으로의 전환을 제대로 이해하기 위해서는 그 배경이 되는 통화정책의 전환과 부동산 투자의 핵심 지표인 수익률 갭의 본질을 파악하는 것이 필수적이다.
일본은행의 통화정책 전환: 왜 지금 '금리'가 움직였는가?
일본은행은 장기간 지속된 디플레이션에서 벗어나기 위해 대규모 금융완화 정책을 장기간 유지해 왔다. 그러나 글로벌 인플레이션의 파고와 국내 임금 상승의 조짐에 따라 2024년 마침내 통화정책의 큰 전환을 결정했습니다. 이번 결정은 일본 경제가 새로운 국면에 접어들었음을 보여주는 중요한 신호이다.
| 년도 | 주요 결정 내용 | 정책금리 동향 |
|---|---|---|
| 2024년 3월 | 마이너스 금리 정책 해제 | -0.1% → 0.0%~0.1% 정도 |
| 2024년 7월 | 추가 금리 인상 | 0.0%~0.1% → 0.25% 정도 |
| 2025년 1월 | 재차 추가 금리인상 | 0.25% → 0.5% 정도 |
이러한 일련의 금리 인상은 우리가 이용하는 주택담보대출과 사업성 대출의 금리에 직접적인 영향을 미칠 뿐만 아니라, 모든 자산의 '할인율'로 작용하기 때문에 그 가치평가의 근간을 흔들어 놓을 수 있다. 이것이 '금리 있는 세상'이 투자자들에게 매우 중요한 의미를 갖는 이유다.
부동산 투자의 나침반 '수익률 갭' 이해하기
수익률 갭은 한마디로 '부동산 투자로 얻을 수 있는 수익률과 자금조달 비용의 차이'를 나타내는 지표입니다. 계산식은 매우 간단하지만 그 의미는 매우 깊어 많은 전문 투자자들이 가장 중요하게 여기는 지표입니다.
수익률 갭 = 대상 부동산의 수익률(캡플레이트) - 차입금리(장기 프라임 금리 등)
캡플레이트(환산수익률 )는 부동산의 순수익(NOI: Net Operating Income)을 부동산 가격으로 나눈 값으로, 해당 부동산이 가진 본래의 수익력을 나타낸다. 반면, 차입금리는 금융기관으로부터 대출을 받을 때 드는 비용이다. 즉, 수익률 갭이 클수록 차입금을 활용해 효율적으로 수익을 창출할 수 있는(레버리지가 작용하는) 상태라고 할 수 있다.
지금까지 일본 부동산 시장이 세계 투자자들의 주목을 받아온 큰 이유 중 하나는 다른 나라에 비해 이 수익률 갭이 충분히 확보되어 있었다는 점입니다. 하지만 앞서 언급한 바와 같이 차입금리가 상승하면서 이 우위가 흔들리기 시작한 것이 현재 상황입니다.
수익률 격차 축소가 부동산 투자에 미치는 영향
금리 상승은 이론적으로 수익률 격차를 직접적으로 압축한다. 그렇다면 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠까? 데이터를 통해 그 메커니즘을 알아본다.
데이터로 보는 수익률 격차 현황
아래 표는 최근 몇 년간 금리와 부동산 캡플레이트, 그리고 수익률 갭의 추이를 나타낸다. 금리가 상승하는 동안 캡플레이트가 거의 보합 또는 소폭 하락하면서 수익률 갭이 꾸준히 축소되고 있는 것을 확인할 수 있다.
| 시기 | 장기 국채 수익률(A) | 오피스 캡레이트(B) | 수익률 갭(B-A) |
|---|---|---|---|
| 2022년 말 | 약 0.4% 정도 | 약 2.8% 약 2.4 | 약 2.4% 정도 |
| 2023년 말 | 약 0.7% 약 | 약 2.7 | 약 2.0% 약 |
| 2024년 말 | 약 1.0% 약 | 약 2.7% 약 | 약 1.7% 약 1.7 |
| 2025년 10월 | 약 1.5 | 약 2.7% 약 1.2% 약 1.5% 약 | 약 1.2% 약 1.5% 약 2.7% 약 1.7% 약 1.2% 약 1.2% 약 |
(주) 수치는 알기 쉽게 하기 위한 대략적인 수치입니다. 실제 수치는 각종 조사기관의 보고서를 참고하시기 바랍니다.
이 데이터가 보여주는 것은 투자자들이 누렸던 '금리차 수익'이 이전보다 작아지고 있다는 엄연한 사실이다. 즉, 같은 수익률의 부동산에 투자해도 금리 상승만큼 수익이 줄어드는 것을 의미한다.
금리 상승에도 부동산 가격이 하락하지 않는 두 가지 이유
'금리가 오르면 부동산 가격이 하락한다'는 것이 지금까지의 교과서적인 설명이었다. 하지만 현재 시장에서는 반드시 그렇지는 않습니다. 특히 도심에서는 가격이 고공행진을 하거나 오히려 상승세를 이어가고 있다. 이 모순적인 현상에는 크게 두 가지 이유가 있다.
첫 번째 이유는'임대료 상승' 이다. 경기 회복과 인플레이션에 따라 사무실 임대료와 주택 임대료가 상승하는 추세다. 캐플렛의 계산식(순이익 ÷ 부동산 가격)을 떠올려보자. 임대료(순이익)가 상승하면 부동산 가격이 같더라도 캐피털은 상승한다. 이 임대료 상승이 금리 상승으로 인한 캡레이트 상승 압력(=가격 하락 압력)을 상쇄하고, 그 결과 부동산 가격이 유지 또는 상승하고 있는 것이다.
두 번째 이유는'해외 투자자가 본 일본 부동산의 매력' 이다. 유럽과 미국의 주요 국가들은 일본보다 앞서 금리를 대폭 인상했다. 그 결과 각국의 수익률 격차가 극단적으로 축소되거나 마이너스(역수익률)로 돌아선 도시도 적지 않다. 이에 비해 일본의 수익률 갭은 축소되긴 했지만 여전히 플러스권을 유지하고 있어 상대적으로 매력적인 투자처로 인식되고 있습니다. 이 활발한 해외 투자 자금이 일본 부동산 가격을 떠받치고 있는 것이다.
다만, 이러한 혜택을 누릴 수 있는 것은 임대료 상승 기대감이 높고 해외 투자자들의 투자 대상이 되는 도심의 우량 부동산에 한정되는 경향이 강해지고 있습니다. 지방이나 교외 부동산은 임대료 상승이 기대하기 어려워 금리 상승의 직접적인 영향을 받을 가능성이 높아 부동산 시장의 양극화가 더욱 심화될 것으로 우리는 분석하고 있습니다.
금리 있는 세상에서 '사야 할 자산', '팔아야 할 자산'
수익률 격차가 축소되고 자산 간 우열이 바뀌는 '금리 있는 세상'에서는 그 어느 때보다 자산의 선별(자산선택)이 중요해진다. 무조건 투자하는 것이 아니라 금리 상승이라는 환경 변화에 대한 내성을 파악하여 포트폴리오를 최적화할 필요가 있다.
포트폴리오 전반을 고려한 자산 전략
먼저 부동산, 주식, 채권 등 주요 자산군이 금리 상승에 대해 어떤 특성을 가지고 있는지 이해하는 것이 중요합니다. 아래 표는 각 자산의 일반적인 내성을 요약한 것입니다.
| 자산군 | 금리 상승에 대한 영향 (단기) | 특징 및 유의사항 |
|---|---|---|
| 부동산 | △~〇 | 양극화 진행. 도심 우량 부동산은 임대료 상승으로 상쇄 가능하지만, 지방 부동산은 어려운 상황. 높은 차입금 비율은 수익성을 압박. |
| 주식 | 주식 | 섹터별 희비가 뚜렷. 금융주에는 훈풍. 반면, 높은 PER의 성장주는 할인율 상승으로 매도 우위. |
| 채권 | ×채권 | 가격과 금리는 시소 관계. 금리가 상승하면 기존 채권 가격은 하락한다. 특히 장기채권의 영향이 크다. |
| 현금-예금 | 현금-예금 | 금리 상승의 직접적인 수혜를 받는다. 단, 인플레이션율보다 낮을 경우 실질적 가치는 감소한다. |
이러한 특성을 바탕으로 구체적으로 어떤 자산을 포트폴리오에 편입하고, 어떤 자산을 재검토해야 하는지를 설명한다.
매수해야 할 자산
금리 상승과 인플레이션이 동시에 진행되는 국면에서는 '인컴(소득)'과'인플레이션 내성'이 핵심 키워드가 된다.
1. 도심의 프라임 부동산
금리 상승의 영향을 가장 적게 받는 부동산은 역시 임대료 상승 기대감이 높은 도심의 우량 부동산이다. 경제활동이 활발한 지역에서는 임차인 수요가 견고해 임대료를 올리기 쉬운 환경이 조성되어 있다. 이를 통해 차입금 금리 상승분을 흡수하여 안정적인 수익률 갭을 유지할 수 있습니다. 또한, 자산 가치 자체가 인플레이션에 강한 특성을 가지고 있어 방어용 자산으로도, 공격용 자산으로도 유효합니다.
2. 고배당주 및 가치주
주식시장에서는 미래 성장에 대한 기대감으로 매수하는 성장주보다는 안정적인 수익기반과 높은 배당수익률을 가진 고배당주나 사업가치에 비해 주가가 저평가되어 있는 가치주가 우위를 점합니다. 금리 상승은 기업의 차입비용을 증가시키지만, 재무구조가 건전하고 현금 흐름이 풍부한 기업은 그 영향을 극복하고 안정적인 배당을 지속할 수 있는 체력이 있습니다. 배당금은 인플레이션 상황에서 귀중한 소득원이 될 수 있습니다.
3. 변동금리 채권 및 단기 채권
채권은 일반적으로 금리 상승에 취약한 자산이지만, 그 중에서도 변동금리채와단기채는 상대적으로 위험을 낮출 수 있는 자산이다. 변동금리채는 시장금리 상승에 따라 금리가 변동하기 때문에 금리 상승 국면에서도 수익성이 개선됩니다. 또한 상환 기간이 짧은 단기채는 금리 변동에 따른 가격 하락 위험이 제한적이다. 포트폴리오의 안정성을 높이기 위해 이러한 채권을 편입하는 것은 효과적인 전략이 될 수 있습니다.
팔아야 할 자산 (또는 조심해야 할 자산)
반면, 금리 상승의 역풍을 직접적으로 받는 자산에 대해서는 매각 또는 비중 축소를 고려해야 한다.
1. 지방 및 교외 수익형 부동산
매수해야 할 자산의 역설이지만, 임대료 상승이 어렵고 공실 위험이 높은 지방 및 교외 부동산은 금리 상승의 영향을 직접적으로 받는다. 차입금 금리가 상승하는 반면 임대료를 올리지 못하면 수익률 갭이 좁아지고, 최악의 경우 '역마진'에 빠질 위험도 높아진다. 출구전략(매각)도 어려워질 수 있기 때문에 시장 상황이 악화되기 전에 포트폴리오를 재점검하는 것이 현명하다.
2. 고PER 성장주
높은 성장성이 기대되어 주가수익비율(PER)이 높은 성장주는 금리 상승 국면에서 특히 더 높은 평가를 받게 됩니다. 기업의 미래 이익을 현재 가치로 할인해 주가를 평가할 때 분모인 '할인율(금리)'이 상승하기 때문이다. 현재 이익이 나지 않는 적자 하이테크 기업 등은 특히 주의가 필요하다.
3. 장기 고정금리 채권
금리가 낮은 시기에 발행된 장기 고정금리 채권은 금리 상승기에 가격 하락 위험이 가장 큰 자산 중 하나다. 예를 들어, 금리가 1%인 10년 만기 채권을 보유하고 있는 상황에서 시장 금리가 3%로 상승하면 새로 발행되는 채권에 비해 매력이 떨어지기 때문에 기존 채권을 매각하려고 할 때 가격을 크게 낮춰야 한다. 만기까지 보유하면 원금을 돌려받을 수 있지만, 그때까지의 기회손실과 가격변동 리스크가 매우 크다고 할 수 있습니다.
요약: 변화를 기회로 삼는 새로운 시대의 자산 방어법
이번 글에서는 '금리 있는 세상'으로의 전환이 우리 자산운용에 미치는 영향, 특히 수익률 갭 축소라는 현상에 초점을 맞춰 설명했습니다. 마지막으로 오늘의 요점을 다시 한 번 정리해 보겠습니다.
- '금리 있는 세상'의 도래: 일본은행의 통화정책 전환으로 저금리 시대는 막을 내렸고, 자산 평가의 전제가 크게 바뀌었다.
- 수익률 갭 축소: 금리 상승에 따라 부동산 투자 수익성을 나타내는 수익률 갭이 축소되는 추세다. 이에 따라 기존 투자 전략으로는 수익률 확보가 어려워지고 있다.
- 부동산 시장의 양극화: 금리 상승에도 불구하고 임대료 상승이 기대되는 도심 우량 부동산은 가격 유지가 가능한 반면, 지방 부동산은 어려운 상황에 직면하여 양극화가 더욱 심화될 것으로 보인다.
- 자산 선별의 중요성: 금리 상승 국면에서는 자산별 내성을 파악하는 것이 필수적이다. '사야 할 자산'(도심 부동산, 고배당주 등)과 '팔아야 할 자산'(지방 부동산, 성장주 등)을 명확히 구분하여 포트폴리오를 재구성해야 한다.
'금리 있는 세상'의 도래는 많은 투자자들에게 미지의 영역이고 위험하게 느껴질 수 있다. 하지만 관점을 바꾸면, 시장의 왜곡을 바로잡고 우량한 자산을 적절한 가격에 발굴할 수 있는 기회이기도 합니다. 과도한 레버리지에 의존하는 투기적 방식이 통하지 않고, 자산의 본질적 가치를 따져보는 시대가 도래한 것이다.
이러한 전환기에는 신뢰할 수 있는 전문가들의 지식을 활용하여 자신의 자산 상황과 위험 허용 범위에 맞는 최적의 포트폴리오를 구축하는 것이 그 어느 때보다 중요해졌습니다. 저희 INA&Associates 주식회사는 부동산 전문가로서 고객 한 분 한 분의 자산 방어와 가치 창출을 위해 최선을 다해 도와드리겠습니다. 자신의 자산 전략에 대해 조금이라도 불안하거나 궁금한 점이 있으시면 언제든지 문의해 주시기 바랍니다.
자주 묻는 질문
Q1. 부동산 투자를 시작하는 것이 위험한가요?
일반적으로 위험하다고 할 수 없습니다. 중요한 것은 '물건 선별'입니다. 본 기사에서 설명한 바와 같이 금리 상승의 영향을 덜 받고, 임대료 상승이 기대되는 도심의 우량 부동산이라면 여전히 매력적인 투자 대상입니다. 반면, 지방에 위치한 부동산에 대한 투자에 대한 리스크는 이전보다 더 커졌다고 할 수 있다. 전문가와 상의하여 신중하게 부동산을 검토하는 것이 성공의 열쇠가 될 것입니다.
Q2. 이미 보유하고 있는 부동산은 어떻게 해야 하나요?
우선 보유 부동산의 손익 상황과 향후 금리 상승이 미치는 영향을 정확하게 시뮬레이션해보는 것이 좋습니다. 임대료 상승 여력이 부족하고 금리 상승으로 인해 현금흐름이 악화될 가능성이 높은 부동산이라면 시황이 호황일 때 매각을 고려하는 것도 하나의 전략이 될 수 있습니다. 반면 우량 부동산이라면 서둘러 매각할 필요는 없습니다. 포트폴리오 전체를 재점검할 수 있는 좋은 기회라고 생각하시면 됩니다.
Q3. 주택담보대출 변동금리는 앞으로 어떻게 될까요?
일본은행의 정책금리 인상에 따라 주택담보대출 변동금리도 완만하게 상승할 가능성이 높습니다. 다만, 금융기관 간 경쟁도 치열하기 때문에 급격한 상승은 기대하기 어려운 상황입니다. 가계의 현금흐름을 확인하고 금리가 어느 정도 상승하더라도 상환에 무리가 없는지 확인하는 것이 중요하다. 불안하다면 고정금리로 갈아타는 것도 하나의 대안이 될 수 있습니다.
