일본 부동산에 투자할 때 투자자가 물건을 고르기 전 가장 먼저 확인하는 지표가 바로 이율(利回り)입니다. 일본의 부동산 중개업체가 광고에 표기하는 이율은 대부분 표면 이율(表面利回り, hyōmen rimawari)에 불과하며, 실제 수익성은 실질 이율(実質利回り, jisshitsu rimawari)로 판단해야 합니다. 이 두 지표는 일본 부동산 시장에서 관행적으로 구분해 사용되는 개념으로, 한국의 임대수익률 계산 관행과는 세부 산정 방식이 다릅니다. 이 글에서는 두 이율의 차이와 지역별 시세 기준, 그리고 물건 선택 시 반드시 점검해야 할 주의점을 일본 부동산 투자자의 관점에서 해설합니다.
표면 이율과 실질 이율의 차이란?
이율이란 투자금액 대비 수익의 비율을 뜻합니다. 일본의 부동산 투자에는 주로 두 가지 이율 계산 방식이 있습니다.
표면 이율이란?
표면 이율이란 연간 임대료 수입을 물건 매입가격으로 나눈 수치입니다. 계산식은 다음과 같습니다.
【표면 이율 ＝ 연간 임대료 수입 ÷ 물건 가격 × 100】
계산이 간단하고 물건 비교에 활용하기 쉬워 일본의 부동산 광고에서 널리 사용됩니다. 다만 각종 비용이 반영되지 않아 실제 손에 쥐는 수익과는 차이가 있습니다.
실질 이율이란?
실질 이율이란 연간 임대료 수입에서 각종 경비를 차감한 실수익을, 물건 가격에 매입 시 제비용을 더한 금액으로 나눈 수치입니다.
【실질 이율 ＝ (연간 수입－각종 경비) ÷ (물건 가격＋매입 시 제비용) × 100】
예를 들어 물건 가격 5,000万円(약 4억 6,500만원)·연간 임대료 수입 500万円(약 4,650만원)인 경우, 표면 이율은 10.0%이지만, 매입 시 제비용 200万円(약 1,860만원)·연간 제경비 100万円(약 930만원)을 반영한 실질 이율은 (500万－100万)÷(5,000万＋200万)×100 ＝ 7.6%가 됩니다. 일본의 부동산업자가 공표하는 수치는 대부분 표면 이율이라는 점을 항상 염두에 두어야 합니다. 참고로 한국의 임대수익률 계산에서는 전세·반전세 보증금의 운용수익을 반영하는 경우가 있는 반면, 일본에서는 이러한 고액 보증금 운용이익 개념이 일반적이지 않다는 점도 계산 관행의 차이로 알아둘 필요가 있습니다.
표면 이율의 시세는 어느 정도인가?
지역과 물건 유형에 따라 표면 이율 수준은 달라집니다. 원룸 타입 주요 도시의 기대 이율(제41회 부동산투자가 조사, 不動産投資家調査, 일본부동산연구소가 매년 실시하는 일본 유일의 전국 단위 기관투자자 대상 기대이율 조사)를 참고하면 다음과 같습니다.
- 도쿄도 조난 지구: 4.2%
- 도쿄도 조토 지구: 4.5%
- 오사카부: 4.9%
- 나고야시: 5.0%
- 후쿠오카시: 5.1%
- 삿포로시·센다이시: 5.5%
- 히로시마시: 5.7%
도심일수록 지가가 높아 이율은 낮아지는 경향이 있으며, 전체적으로 5% 전후가 시세입니다. 이상적인 이율의 기준은 시세보다 1~2% 높은 수준으로 여겨집니다(도쿄·오사카라면 5% 이상, 지방이라면 6% 이상). 참고로 서울 등 한국 주요 도시의 소형 주거용 부동산 임대수익률이 통상 3%대 안팎에 머무르는 경우가 많다는 점과 비교하면, 일본의 5% 전후 수준은 상대적으로 높게 느껴질 수 있습니다. 다만 이는 일본의 저금리 기조와 엔화 자산 특유의 가격 형성 구조가 반영된 결과이므로, 단순히 이율이 높다=수익성이 좋다로 해석하기보다 뒤에서 설명할 리스크 요인과 함께 종합적으로 판단해야 합니다.
이율의 높이만으로 선택해서는 안 되는 이유
높은 이율은 매력적이지만, 그것만으로 물건을 판단하는 것은 위험합니다. 다음 두 가지도 반드시 확인하십시오.
구 내진 기준인가 신 내진 기준인가
1981년 6월 이전에 적용된 구 내진 기준(旧耐震基準, kyū-taishin kijun, 1981년 6월 이전 일본 건축기준법에 근거한 옛 내진 설계 기준) 물건은 매입 가격이 낮아 이율이 높은 경향이 있지만, 대출이 어렵고 금리가 높아지는 리스크가 있습니다. 참고로 1981년 6월 이후 시행된 강화 기준은 신 내진 기준(新耐震基準, shin-taishin kijun)이라 불리며, 일본에서 물건의 담보 가치와 대출 심사를 좌우하는 핵심 분기점입니다. 내진성·내구성에 대한 불안으로 입주자 확보도 어려워질 가능성이 높아 중장기 운용에서 불리해지기 쉽습니다. 한국의 내진 설계 의무화가 1988년 이후 단계적으로 도입되고 2017년 포항 지진을 계기로 기준이 대폭 강화된 것과 달리, 일본은 1978년 미야기현 앞바다 지진을 계기로 이미 1981년에 내진 기준을 전면 개정했다는 점에서 제도 도입 시기와 배경이 다르므로, 한국 투자자가 일본 물건의 구내진·신내진 표기를 접했을 때는 한국의 내진 설계 기준 연혁과 단순 비교하지 않도록 주의해야 합니다.
관리 상태는 어떠한가
관리 상태가 나쁜 물건은 입주자 확보가 어려워 공실률이 오르면 실질 이율이 크게 낮아집니다. 구분 맨션(区分マンション, kubun manshon, 한국의 구분소유 아파트·오피스텔에 해당하는 일본식 구분소유 공동주택)의 경우 관리조합(管理組合, kanri kumiai, 한국의 입주자대표회의에 해당하는 관리 주체)의 수선적립금(修繕積立金, shūzen tsumitatekin, 한국의 장기수선충당금에 해당하는 적립금) 적립 상황도 반드시 확인해야 합니다.
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자주 묻는 질문(FAQ)
- Q. 표면 이율과 실질 이율의 차이는 어느 정도입니까?
- A. 일반적으로 실질 이율은 표면 이율보다 1~3% 낮아집니다. 각종 경비의 비율이나 물건의 관리 비용에 따라 차이는 달라집니다.
- Q. 부동산 투자에서 안전한 이율의 기준이 있습니까?
- A. 표면 이율 5% 이상이면서 실질 이율 3% 이상이 일반적인 최저 기준으로 여겨지지만, 입지·건축 연수·대출 조건 등을 종합적으로 판단하는 것이 중요합니다.
- Q. 이율이 지나치게 높은 물건은 문제가 있습니까?
- A. 이율이 시세를 크게 웃도는 경우, 구 내진 기준·공실 리스크·하자 등 어떤 문제를 안고 있는 경우가 많습니다. 반드시 현지 조사와 상세한 수지 계산을 실시하십시오.
- Q. 실질 이율 계산에 포함되는 각종 경비에는 무엇이 있습니까?
- A. 관리비·수선적립금(修繕積立金)·고정자산세·손해보험료·관리위탁비·공실손실충당금 등이 포함됩니다.
