국토교통성이 2026년 2월 27일에 발표한 '기존주택 판매량지수(시험 운용)'의 2025년 11월 데이터에서 전국 합계가 125.8로 전월 대비 ▲9.1%를 기록했습니다. 단독주택과 맨션 모두 전 카테고리에서 전월 대비 마이너스를 나타낸 이 결과를 어떻게 해석해야 할까요? 단월 변동이 아닌 중장기 트렌드와 함께 냉정하게 분석해 보겠습니다.
기존주택 판매량지수란? 국토교통성이 공표하는 중고주택 시장 지표
기존주택 판매량지수는 개인이 취득한 기존주택의 이전등기량을 기반으로 산출되는 지표입니다. 국토교통성이 시험 운용으로 공표하고 있으며, 등기 데이터를 바탕으로 개인의 중고주택 거래 동향을 파악하는 것을 목적으로 운용되고 있습니다.
기준값은 2010년 연간 평균을 100으로 한 수준이며, 계절조정치를 사용합니다. 지수의 대상은 개인에 의한 기존주택(중고주택) 취득이므로, 법인 거래량지수와는 다른 시장의 단면을 보여줍니다.
이 지수가 주목받는 이유는 중고주택 유통의 활발함을 정량적으로 파악할 수 있다는 점에 있습니다. 신축 편중이라고도 불려온 일본의 주택시장에서, 기존주택의 유통량은 시장의 성숙도와 투자 환경의 건전성을 측정하는 데 있어 중요한 지표입니다.
다만 현재 시험 운용 단계이므로, 향후 집계 방법이나 공표 내용이 변경될 가능성이 있습니다. 이 점은 염두에 두어야 합니다.
2025년 11월 전국 동향｜전 카테고리에서 전월 대비 마이너스
2025년 11월 기존주택 판매량지수는 단독주택과 맨션을 불문하고 모든 카테고리에서 전월 대비 마이너스를 기록했습니다. 주요 데이터는 다음과 같습니다.
합계: 전월 대비 ▲9.1%의 125.8
전국 합계 계절조정치는 125.8로, 10월의 138.4에서 ▲9.1% 하락을 기록했습니다. 10월이 전월 대비 +5.4%로 높은 상승세를 보였던 점을 감안하면, 그 반동이 11월에 나타난 측면이 있습니다. 다만 125.8이라는 수준은 2010년 대비 약 25% 높은 위치에 있어, 중장기적 상승 기조 속의 일시적 조정으로 보는 것이 타당합니다.
단독주택: ▲10.1%의 120.2
단독주택은 120.2(전월 대비 ▲10.1%)를 기록했습니다. 맨션에 비해 하락폭이 다소 크게 나타나, 단독주택에 대한 수요가 일시적으로 관망세로 돌아섰을 가능성이 있습니다. 다만 지수가 120대를 유지하고 있다는 점에서, 2010년 대비 20% 이상의 수준이 지속되고 있는 셈입니다.
맨션: ▲5.5%의 133.2
맨션(구분소유)은 133.2(전월 대비 ▲5.5%)로, 단독주택에 비해 하락폭이 제한적이었습니다. 30㎡ 미만을 제외한 맨션 지수는 106.9(▲7.5%)를 기록했습니다. 맨션은 유동성이 높아 일정 수준의 거래가 지속되기 쉬운 만큼, 하락폭이 억제된 것으로 분석됩니다.
도시권별 동향｜도쿄도는 여전히 높은 수준 유지
도시권별로 살펴보면, 지역 간에 뚜렷한 차이가 나타나고 있습니다.
미나미칸토권: ▲5.1%로 견조한 추이
미나미칸토권 합계는 131.5(전월 대비 ▲5.1%)로, 전국 평균을 크게 하회하는 하락폭에 그쳤습니다. 특히 도쿄도는 147.9(▲4.8%)로, 3대 도시권 도부현 중 가장 높은 지수 수준을 유지하고 있습니다. 도쿄 부동산 시장은 계속해서 견조한 수요에 뒷받침되고 있으며, 개인의 중고주택 취득에서도 도쿄의 우위가 두드러지고 있습니다.
나고야권: ▲18.2%의 대폭 감소
나고야권은 111.1(전월 대비 ▲18.2%)로, 3대 도시권 중 가장 큰 하락을 기록했습니다. 아이치현 단독으로도 108.3(▲19.5%)으로 동일한 경향을 보이며, 전국 평균을 크게 상회하는 하락세입니다. 나고야권은 비교적 월별 변동폭이 큰 경향이 있어, 10월의 높은 수준에서의 반동이 나타난 형태입니다. 지수 수준이 100을 넘고 있다는 것은 여전히 2010년 대비 플러스의 거래량을 유지하고 있음을 의미합니다.
게이한신권: ▲8.2%로 전국 수준과 유사
게이한신권은 120.3(전월 대비 ▲8.2%)으로, 전국 평균에 가까운 수준에서 추이하고 있습니다. 오사카부는 119.6(▲9.4%)으로 거의 동일한 수준입니다. 오사카·간사이 엑스포 개최에 따른 인구 유동과 재개발 진전이 계속해서 개인의 중고주택 취득을 뒷받침하고 있는 것으로 분석됩니다.
연간 트렌드로 보는 기존주택 판매량 추이
단월 변동에 휘둘리지 않으려면 연간 트렌드 파악이 필수적입니다. 2019년 이후의 추이를 돌아보면, 기존주택 판매량은 중장기적으로 증가 기조에 있음을 확인할 수 있습니다.
| 연도 | 합계 지수 | 전년 대비 |
|---|---|---|
| 2019 | 110.7 | — |
| 2020 | 107.2 | ▲3.2%(코로나 영향) |
| 2021 | 111.5 | +4.0% |
| 2022 | 112.1 | +0.5% |
| 2023 | 116.9 | +4.3% |
| 2024 | 125.0 | +6.9% |
2020년에는 코로나 사태로 ▲3.2% 하락했으나, 이듬해 2021년에는 +4.0%로 회복했습니다. 이후에도 완만한 상승세를 이어가며, 2024년에는 125.0으로 역대 최고 수준에 도달했습니다.
2025년 월별 추이를 보면, 1월의 132.0을 정점으로 다소의 등락은 있으나 대체로 120~132 범위에서 추이하고 있습니다. 투자용 부동산 시장 전체의 활황과도 궤를 같이하고 있어, 기존주택에 대한 수요가 구조적으로 높아지고 있음이 확인됩니다.
| 월 | 지수 | 전월 대비 |
|---|---|---|
| 1월 | 132.0 | +4.2% |
| 2월 | 126.5 | ▲4.2% |
| 3월 | 125.8 | ▲0.5% |
| 4월 | 130.3 | +3.6% |
| 5월 | 128.5 | ▲1.4% |
| 6월 | 130.0 | +1.2% |
| 7월 | 128.2 | ▲1.4% |
| 8월 | 126.5 | ▲1.3% |
| 9월 | 131.3 | +3.8% |
| 10월 | 138.4 | +5.4% |
| 11월 | 125.8 | ▲9.1% |
10월의 138.4는 연중 최고치이며, 이어진 11월의 125.8은 반동으로 설명할 수 있는 범위 내입니다. 1월~11월 평균값은 약 128.5로, 2024년 연간 수치 125.0을 상회하며 추이하고 있습니다.
기존주택 시장 동향이 오너에게 의미하는 것
중고주택 유통 활성화는 매각 기회의 확대
기존주택 판매량지수의 지속적인 상승은 중고주택 시장에 매수자가 증가하고 있음을 의미합니다. 2010년 대비 25% 이상의 유통량 증가는 '중고주택도 괜찮다'는 구매 의식의 변화가 정착되고 있다는 증거이기도 합니다.
보유 부동산의 매각을 검토하고 있는 오너에게 매수 후보가 상대적으로 많은 현재의 환경은 호기입니다. 매각 타이밍의 판단에 있어서도, 기존주택 판매량지수가 높은 수준에 있는 시기는 유동성이 높아 적정 가격에 매각하기 용이한 상태라고 할 수 있습니다.
한편, 수요의 총량을 파악하는 것뿐만 아니라 지역별 온도 차이에도 주의가 필요합니다. 도쿄도의 147.9에 비해 나고야권의 111.1로 지수 차이가 크며, 지역에 따라 시장의 과열도가 다릅니다.
임대 경영에 대한 시사점
기존주택 유통이 활발해지면 매수로 전환하는 계층이 늘어나 임대 수요가 일시적으로 감소할 가능성이 있습니다. 그렇다 하더라도, 기존주택 판매량지수가 높은 수준을 유지하는 가운데서도 매수에 나서지 못하는 계층은 여전히 임대 시장에 머물러 있습니다.
임대 오너가 주목해야 할 점은, 매수 수요가 왕성한 지역일수록 '매수 경쟁에서 이탈한 계층'의 수용처로서 임대의 안정성이 높아진다는 것입니다. 도쿄도나 미나미칸토권처럼 매수 수요가 높은 지역에서는 임대 수요도 계속해서 견조하게 추이하기 쉽다고 할 수 있습니다.
나의 견해 — 기존주택 시장의 성장을 장기적 관점에서 바라보다
2025년 11월 기존주택 판매량지수는 전 카테고리에서 전월 대비 마이너스라는 결과였습니다. 숫자만 따라가면 '시장이 냉각되고 있다'는 인상을 받기 쉬울 수 있습니다. 그러나 연간 트렌드를 조감하면 2010년 대비 약 25% 높은 수준을 유지하고 있으며, 중고주택 유통의 저변 확대는 착실하게 진행되고 있습니다.
일본의 기존주택 유통은 구미 선진국과 비교하면 아직 성장 여지가 큰 분야입니다. 국토교통성이 이 지수를 시험 운용으로 공표하고 있는 것도, 중고주택 시장의 중요성이 정책적으로도 인식되어 온 것의 반증이라고 생각합니다.
제가 부동산 시장을 바라볼 때 중시하는 것은, 단월 데이터를 점이 아닌 선으로 읽는 습관입니다. 11월의 ▲9.1%라는 수치는 10월의 높은 수준에서의 조정으로서 맥락 속에서 읽으면 과도하게 비관할 필요가 없는 변동입니다. 오히려 2025년 1월~11월 평균이 2024년 연간 수치를 상회하며 추이하고 있다는 점에 주목해야 할 것입니다.
부동산 경영에서 실수하기 쉬운 것은, 눈앞의 변동에 끌려 장기적인 방향성을 놓치는 것입니다. 기존주택 시장이 구조적으로 확대되고 있는 흐름을 정확히 파악한 위에서, 매각·매수·보유 지속의 판단을 내리는 것이 중장기적인 성과 향상으로 이어집니다. INA&Associates에서는 앞으로도 공적 데이터의 정밀한 분석을 통해 오너 여러분의 의사결정을 지원해 나가겠습니다.
자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 기존주택 판매량지수와 부동산 가격지수는 어떻게 다릅니까?
기존주택 판매량지수는 '거래량(건수)'의 동향을 지수화한 것입니다. 반면 부동산 가격지수는 '거래 가격'의 변동을 파악하기 위한 지표입니다. 양자를 조합하여 살펴봄으로써 '거래 건수가 증가하고 있지만 가격은 안정적인지', '가격 상승 속에서 건수는 어떻게 움직이고 있는지'에 대한 입체적인 분석이 가능해집니다.
Q2. 전월 대비 ▲9.1%는 큰 하락입니까?
월별 기존주택 판매량지수는 계절 요인이나 연말연시·연휴 등의 영향을 받기 쉬워, 월간 변동폭이 비교적 큰 경향이 있습니다. 10월이 전월 대비 +5.4%로 높은 상승세를 보였던 점을 감안하면, 11월의 마이너스는 그 반동으로 설명할 수 있습니다. 연간 평균값이 2024년을 상회하며 추이하고 있다는 것이 중장기 트렌드 판단으로서는 더 중요합니다.
Q3. 기존주택 판매량지수는 어디에서 확인할 수 있습니까?
국토교통성 웹사이트에 게재되어 있습니다. 시험 운용 단계이므로 향후 공표 방법이나 집계 방법이 변경될 가능성이 있습니다. 정기적으로 국토교통성의 '기존주택 판매량지수' 게재 페이지를 확인하시기를 권장합니다.
Q4. 도쿄도의 지수가 다른 지역보다 높은 이유는 무엇입니까?
도쿄도는 국내 최대의 인구 집적지로, 주거 수요와 투자 수요 양면에서 왕성한 거래가 이어지고 있습니다. 중고주택에 대한 거부감이 줄어들고, 높은 가격 수준 속에서도 적정 가격대에서의 유통이 활발한 것이 배경입니다. 또한 도쿄의 중고 맨션 시장은 유동성이 높아, 매수자와 매도자 모두 선택지가 풍부하다는 점도 지수를 끌어올리는 요인입니다.
인용·참고자료
국토교통성「기존주택 판매량지수(시험 운용) 2025년 11월분」(2026년 2월 27일 발표)
