Segundo os dados de novembro de 2025 do "Índice de Volume de Vendas de Imóveis Usados (fase experimental)", divulgados pelo Ministério do Território, Infraestrutura, Transporte e Turismo do Japão em 27 de fevereiro de 2026, o total nacional registrou 125,8 — uma queda de 9,1% em relação ao mês anterior. Com todos os segmentos, tanto casas quanto apartamentos, apresentando variação negativa na comparação mensal, como devemos interpretar esses resultados? Vamos analisar com calma, observando não a variação pontual de um único mês, mas as tendências de médio e longo prazo.
O que é o Índice de Volume de Vendas de Imóveis Usados? Um indicador do mercado de imóveis usados publicado pelo governo japonês
O Índice de Volume de Vendas de Imóveis Usados é um indicador calculado com base no volume de transferências de registro de imóveis usados adquiridos por pessoas físicas. É publicado pelo Ministério do Território, Infraestrutura, Transporte e Turismo em caráter experimental, com o objetivo de monitorar as tendências de transações de imóveis usados realizadas por indivíduos, com base em dados registrais.
O valor de referência é 100, correspondente à média anual de 2010 (Heisei 22), utilizando valores com ajuste sazonal. Como o índice abrange apenas aquisições de imóveis usados por pessoas físicas, ele reflete um recorte de mercado diferente do índice de transações por pessoas jurídicas.
A razão pela qual este índice atrai atenção é a possibilidade de medir quantitativamente a vitalidade da circulação de imóveis usados. No mercado imobiliário japonês, historicamente voltado para imóveis novos, o volume de circulação de imóveis usados é um indicador essencial para avaliar o grau de maturidade do mercado e a saúde do ambiente de investimento.
Vale ressaltar que, como o índice ainda está em fase experimental, os métodos de compilação e o conteúdo das publicações podem ser alterados no futuro. É importante ter isso em mente.
Panorama nacional de novembro de 2025 — queda em todos os segmentos na comparação mensal
O Índice de Volume de Vendas de Imóveis Usados de novembro de 2025 registrou variação negativa em todos os segmentos, tanto para casas quanto para apartamentos. Os principais dados são os seguintes.
Total: 125,8 com queda de 9,1% em relação ao mês anterior
O valor total nacional com ajuste sazonal foi de 125,8, uma queda de 9,1% em relação aos 138,4 de outubro. Considerando que outubro apresentou um crescimento expressivo de +5,4% em relação ao mês anterior, é possível interpretar que novembro sofreu um efeito de correção. No entanto, o patamar de 125,8 está aproximadamente 25% acima do nível de 2010, sendo razoável considerá-lo como um ajuste temporário dentro de uma tendência de alta no médio e longo prazo.
Casas: 120,2 com queda de 10,1%
O segmento de casas registrou 120,2 (queda de 10,1% na comparação mensal). A queda foi ligeiramente maior do que a dos apartamentos, indicando uma possível contenção temporária da demanda por casas. Ainda assim, a manutenção do índice na faixa de 120 significa que o patamar permanece mais de 20% acima do nível de 2010.
Apartamentos: 133,2 com queda de 5,5%
O segmento de apartamentos (propriedade fracionada) registrou 133,2 (queda de 5,5% na comparação mensal), com uma redução mais limitada em relação às casas. O índice de apartamentos excluindo unidades com menos de 30 m² ficou em 106,9 (queda de 7,5%). A maior liquidez dos apartamentos tende a sustentar um volume contínuo de transações, o que explica a queda mais moderada.
Tendências por região metropolitana — Tóquio mantém patamar elevado
A análise por região metropolitana revela diferenças claras entre as áreas.
Região Sul de Kanto: queda de 5,1% com desempenho resiliente
O total da região Sul de Kanto foi de 131,5 (queda de 5,1% na comparação mensal), com uma redução significativamente menor do que a média nacional. Em particular, Tóquio registrou 147,9 (queda de 4,8%), mantendo o índice mais alto entre todas as províncias das três principais regiões metropolitanas. O mercado imobiliário de Tóquio continua sustentado por uma demanda sólida, e a superioridade da capital nas aquisições de imóveis usados por pessoas físicas se destaca.
Região de Nagoia: queda expressiva de 18,2%
A região de Nagoia registrou 111,1 (queda de 18,2% na comparação mensal), a maior redução entre as três grandes regiões metropolitanas. A província de Aichi isoladamente também apresentou tendência semelhante, com 108,3 (queda de 19,5%), superando amplamente a queda média nacional. A região de Nagoia tende a apresentar variações mensais mais acentuadas, e o resultado reflete uma correção após o patamar elevado de outubro. O fato de o índice permanecer acima de 100 indica que o volume de transações ainda supera o nível de 2010.
Região de Keihanshin: queda de 8,2%, próxima à média nacional
A região de Keihanshin (Quioto-Osaka-Kobe) registrou 120,3 (queda de 8,2% na comparação mensal), em linha com a média nacional. A província de Osaka ficou em 119,6 (queda de 9,4%), com desempenho semelhante. Considera-se que o fluxo de pessoas decorrente da Expo 2025 Osaka-Kansai e o avanço dos projetos de reurbanização continuam a impulsionar as aquisições de imóveis usados por indivíduos.
Evolução do volume de vendas de imóveis usados em perspectiva anual
Para não se deixar influenciar pelas variações de um único mês, é essencial compreender as tendências anuais. Analisando a evolução desde 2019, confirma-se que o volume de vendas de imóveis usados segue uma trajetória de crescimento no médio e longo prazo.
| Ano | Índice total | Variação anual |
|---|---|---|
| 2019 | 110,7 | — |
| 2020 | 107,2 | ▲3,2% (impacto da Covid-19) |
| 2021 | 111,5 | +4,0% |
| 2022 | 112,1 | +0,5% |
| 2023 | 116,9 | +4,3% |
| 2024 | 125,0 | +6,9% |
Em 2020, houve uma queda de 3,2% devido à pandemia, mas já em 2021 ocorreu uma recuperação de +4,0%. A tendência de alta gradual continuou nos anos seguintes, e em 2024 o índice alcançou 125,0, o maior patamar histórico.
Analisando a evolução mensal de 2025, embora haja algumas oscilações desde o pico de 132,0 em janeiro, os valores têm se mantido geralmente na faixa de 120 a 132. Isso está alinhado com o aquecimento geral do mercado de imóveis para investimento, confirmando que a demanda por imóveis usados vem crescendo de forma estrutural.
| Mês | Índice | Variação mensal |
|---|---|---|
| Janeiro | 132,0 | +4,2% |
| Fevereiro | 126,5 | ▲4,2% |
| Março | 125,8 | ▲0,5% |
| Abril | 130,3 | +3,6% |
| Maio | 128,5 | ▲1,4% |
| Junho | 130,0 | +1,2% |
| Julho | 128,2 | ▲1,4% |
| Agosto | 126,5 | ▲1,3% |
| Setembro | 131,3 | +3,8% |
| Outubro | 138,4 | +5,4% |
| Novembro | 125,8 | ▲9,1% |
O valor de 138,4 em outubro foi o maior do ano, e a queda para 125,8 em novembro pode ser explicada como uma correção natural. A média de janeiro a novembro é de aproximadamente 128,5, superando o valor anual de 125,0 registrado em 2024.
O que as tendências do mercado de imóveis usados significam para os proprietários
O aumento da circulação de imóveis usados amplia as oportunidades de venda
A elevação contínua do Índice de Volume de Vendas de Imóveis Usados indica que o número de compradores no mercado de imóveis usados está aumentando. O crescimento de mais de 25% no volume de circulação em relação a 2010 é prova de que a mentalidade de que "um imóvel usado também é uma boa opção" está se consolidando entre os compradores.
Para proprietários que consideram vender seus imóveis, o ambiente atual, com um número relativamente maior de potenciais compradores, representa uma oportunidade favorável. Na avaliação do momento ideal para venda, períodos em que o índice se mantém em patamares elevados indicam alta liquidez e condições propícias para vender a preços adequados.
Por outro lado, além de compreender o volume total da demanda, é preciso estar atento às diferenças de temperatura entre as regiões. Com Tóquio em 147,9 e a região de Nagoia em 111,1, a disparidade nos índices é significativa, evidenciando que o grau de aquecimento do mercado varia conforme a localidade.
Implicações para a gestão de imóveis para locação
Quando a circulação de imóveis usados se intensifica, mais pessoas optam pela compra, o que pode reduzir temporariamente a demanda por aluguel. Ainda assim, mesmo com o índice em patamares elevados, há uma parcela significativa de pessoas que ainda não consegue dar o passo da compra e permanece no mercado de locação.
Para proprietários de imóveis para locação, é importante notar que, nas regiões onde a demanda de compra é mais forte, a estabilidade do mercado de aluguel tende a aumentar, pois ele absorve aqueles que ficam de fora da competição pela compra. Em áreas como Tóquio e a região Sul de Kanto, onde a demanda de compra é elevada, a demanda por aluguel também tende a se manter resiliente.
Minha perspectiva — enxergar o crescimento do mercado de imóveis usados com visão de longo prazo
O Índice de Volume de Vendas de Imóveis Usados de novembro de 2025 apresentou resultado negativo em todos os segmentos na comparação mensal. Olhando apenas os números, é fácil ter a impressão de que "o mercado está esfriando". No entanto, analisando a tendência anual, o patamar se mantém cerca de 25% acima do nível de 2010, e o fortalecimento da circulação de imóveis usados avança de forma consistente.
A circulação de imóveis usados no Japão ainda possui grande potencial de crescimento quando comparada aos países ocidentais. O fato de o Ministério do Território, Infraestrutura, Transporte e Turismo publicar este índice em caráter experimental demonstra que a importância do mercado de imóveis usados passou a ser reconhecida também no âmbito das políticas públicas.
Ao analisar o mercado imobiliário, o que considero fundamental é o hábito de interpretar os dados mensais não como pontos isolados, mas como parte de uma linha contínua. A queda de 9,1% em novembro, lida no contexto de uma correção após o elevado patamar de outubro, não justifica pessimismo exagerado. Pelo contrário, devemos focar no fato de que a média de janeiro a novembro de 2025 supera o valor anual de 2024.
Na gestão imobiliária, um erro comum é deixar-se levar pelas oscilações de curto prazo e perder de vista a direção de longo prazo. Compreender com precisão a tendência estrutural de expansão do mercado de imóveis usados e, a partir disso, tomar decisões sobre venda, compra ou manutenção do patrimônio é o caminho para melhorar o desempenho no médio e longo prazo. Na INA&Associates, continuaremos a apoiar a tomada de decisão dos proprietários por meio de uma análise criteriosa dos dados oficiais.
Perguntas frequentes (FAQ)
Q1. Qual é a diferença entre o Índice de Volume de Vendas de Imóveis Usados e o Índice de Preços Imobiliários?
O Índice de Volume de Vendas de Imóveis Usados mede a tendência do "volume de transações (número de negócios)" na forma de índice. Já o Índice de Preços Imobiliários é um indicador que acompanha a variação dos "preços de transação". Ao analisar ambos em conjunto, é possível realizar uma avaliação tridimensional, como "o número de transações está aumentando, mas os preços estão estáveis?" ou "como o volume está se comportando em um cenário de alta de preços?".
Q2. Uma queda de 9,1% na comparação mensal é significativa?
O Índice de Volume de Vendas de Imóveis Usados mensal tende a sofrer influência de fatores sazonais, feriados prolongados e períodos de fim/início de ano, apresentando variações mensais relativamente amplas. Considerando que outubro registrou um crescimento expressivo de +5,4%, a queda de novembro pode ser interpretada como uma correção natural. O fato de a média anual estar superando os valores de 2024 é mais relevante para avaliar a tendência de médio e longo prazo.
Q3. Onde é possível consultar o Índice de Volume de Vendas de Imóveis Usados?
O índice está disponível no site do Ministério do Território, Infraestrutura, Transporte e Turismo do Japão. Como ainda está em fase experimental, os métodos de compilação e publicação podem ser alterados no futuro. Recomenda-se verificar periodicamente a página dedicada ao "Índice de Volume de Vendas de Imóveis Usados" no site do Ministério.
Q4. Por que o índice de Tóquio é mais alto do que o de outras regiões?
Tóquio é a maior área de concentração populacional do país, com transações robustas tanto em termos de demanda habitacional quanto de investimento. A resistência em relação a imóveis usados tem diminuído e, mesmo com preços elevados, a circulação em faixas de preço adequadas permanece ativa. Além disso, o mercado de apartamentos usados em Tóquio possui alta liquidez, com ampla variedade de opções tanto para compradores quanto para vendedores, o que também contribui para elevar o índice.
Referências
Ministério do Território, Infraestrutura, Transporte e Turismo do Japão — "Índice de Volume de Vendas de Imóveis Usados (fase experimental) — novembro de 2025" (publicado em 27 de fevereiro de 2026)
