日本国土交通省于令和8年（2026年）2月27日发布的"既有住宅销售量指数（试行）"2025年11月数据显示，全国合计为125.8，环比下降9.1%。独栋住宅和公寓所有类别均出现环比负增长，这一结果该如何解读？我们将不局限于单月波动，结合中长期趋势进行冷静分析。
什么是既有住宅销售量指数？国土交通省发布的二手住宅市场指标
既有住宅销售量指数是基于个人取得既有住宅的产权转移登记量计算的指标。该指数由国土交通省以试行形式发布，旨在通过登记数据掌握个人二手住宅交易动向。
基准值以平成22年（2010年）的年均值为100，采用季节调整值。由于该指数的对象是个人取得的既有住宅（二手住宅），因此它反映的市场截面与法人交易量指数有所不同。
这一指数受到关注的原因在于，它能够定量把握二手住宅流通的活跃程度。在一直被认为偏重新建住宅的日本住宅市场中，既有住宅的流通量是衡量市场成熟度和投资环境健全性的重要指标。
需要注意的是，由于目前仍处于试行阶段，未来统计方法和发布内容可能会发生变化。这一点需要留意。
2025年11月全国动向｜所有类别环比均为负增长
2025年11月的既有住宅销售量指数，无论独栋还是公寓，所有类别均出现环比负增长。主要数据如下。
合计：环比下降9.1%至125.8
全国合计季节调整值为125.8，较10月的138.4下降9.1%。考虑到10月曾录得环比+5.4%的较高增幅，11月的回落在一定程度上可视为其反弹效应。不过，125.8这一水平较2010年高出约25%，将其视为中长期上升趋势中的阶段性调整较为妥当。
独栋住宅：下降10.1%至120.2
独栋住宅为120.2（环比下降10.1%）。与公寓相比跌幅略大，说明独栋住宅需求可能出现了暂时性观望。不过，指数维持在120以上，意味着较2010年仍保持20%以上的水平。
公寓：下降5.5%至133.2
公寓（区分所有）为133.2（环比下降5.5%），跌幅较独栋住宅更为有限。剔除30平方米以下单位的公寓指数为106.9（下降7.5%）。公寓因流动性较高，交易更容易持续，跌幅因此得到抑制。
各都市圈动向｜东京都依然维持高位
从都市圈来看，各地区之间出现了明显差异。
南关东圈：下降5.1%，走势坚挺
南关东圈合计为131.5（环比下降5.1%），跌幅远低于全国平均水平。其中东京都为147.9（下降4.8%），在三大都市圈的各都府县中维持着最高的指数水平。东京的不动产市场持续受到坚实需求的支撑，在个人二手住宅取得方面，东京的优势地位尤为突出。
名古屋圈：大幅下降18.2%
名古屋圈为111.1（环比下降18.2%），在三大都市圈中录得最大跌幅。爱知县单独来看也为108.3（下降19.5%），呈现相同趋势，降幅远超全国平均水平。名古屋圈月度波动幅度本身就较大，此次下跌可视为10月高位后的回调。指数水平仍在100以上，意味着交易量较2010年仍保持正增长。
京阪神圈：下降8.2%，与全国水平相当
京阪神圈为120.3（环比下降8.2%），走势与全国平均水平接近。大阪府为119.6（下降9.4%），基本处于同一水平。大阪·关西世博会带来的人流以及再开发的推进，被认为仍在持续支撑个人二手住宅的取得。
从年度趋势看既有住宅销售量的变化
要避免被单月波动所迷惑，把握年度趋势不可或缺。回顾2019年以来的走势，可以确认既有住宅销售量在中长期呈增长态势。
| 年份 | 合计指数 | 同比变化 |
|---|---|---|
| 2019 | 110.7 | — |
| 2020 | 107.2 | ▲3.2%（新冠疫情影响） |
| 2021 | 111.5 | +4.0% |
| 2022 | 112.1 | +0.5% |
| 2023 | 116.9 | +4.3% |
| 2024 | 125.0 | +6.9% |
2020年受新冠疫情影响下降3.2%，但次年2021年即以+4.0%的增速实现复苏。此后持续温和上升，2024年达到125.0的历史最高水平。
从2025年的月度走势来看，以1月的132.0为峰值，虽有一定波动，但总体在120至132的区间内运行。这与投资用不动产市场整体的活跃态势相一致，表明既有住宅需求正在结构性地增长。
| 月份 | 指数 | 环比变化 |
|---|---|---|
| 1月 | 132.0 | +4.2% |
| 2月 | 126.5 | ▲4.2% |
| 3月 | 125.8 | ▲0.5% |
| 4月 | 130.3 | +3.6% |
| 5月 | 128.5 | ▲1.4% |
| 6月 | 130.0 | +1.2% |
| 7月 | 128.2 | ▲1.4% |
| 8月 | 126.5 | ▲1.3% |
| 9月 | 131.3 | +3.8% |
| 10月 | 138.4 | +5.4% |
| 11月 | 125.8 | ▲9.1% |
10月的138.4为年内最高值，随后11月的125.8属于可解释的回调范围。1月至11月的平均值约为128.5，高于2024年的年度值125.0。
既有住宅市场动向对业主意味着什么
二手住宅流通活跃化意味着出售机会的扩大
既有住宅销售量指数的持续上升，意味着二手住宅市场的买家正在增加。流通量较2010年增长超过25%，也是"二手房也是好选择"这一购买意识变化逐渐固化的证明。
对于正在考虑出售所持不动产的业主而言，潜在买家相对较多的当前环境正是良好时机。在把握出售时机时，既有住宅销售量指数处于高位的时期，意味着流动性充足，更容易以合理价格实现出售。
另一方面，不仅要把握需求总量，还需关注各区域之间的差异。东京都的147.9与名古屋圈的111.1之间差距显著，不同区域的市场热度各不相同。
对租赁经营的启示
当既有住宅流通趋于活跃时，转向购房的人群增加，租赁需求可能会暂时下降。不过，在既有住宅销售量指数维持高位的同时，无法下定决心购房的人群仍留在租赁市场中。
租赁业主需要关注的是，购房需求越旺盛的区域，作为"退出购房竞争的人群"的承接方，租赁市场的稳定性反而越高。在东京都和南关东圈等购房需求旺盛的区域，租赁需求也更容易持续保持坚挺。
我的观点——以长期视角把握既有住宅市场的成长
2025年11月的既有住宅销售量指数，所有类别均出现环比负增长。单纯追踪数字，容易产生"市场正在降温"的印象。然而，纵观年度趋势，指数维持在较2010年高出约25%的水平，二手住宅流通的整体提升正在稳步推进。
与欧美国家相比，日本的既有住宅流通仍有较大的增长空间。国土交通省以试行形式发布这一指数，也表明二手住宅市场的重要性在政策层面正逐步获得认可。
我在审视不动产市场时所重视的，是将单月数据不作为孤立的点、而是作为连续的线来解读的习惯。11月环比下降9.1%的数字，若放在10月高位后调整的语境中来解读，便无需过度悲观。相反，更应关注的是2025年1月至11月的平均值已超过2024年全年水平这一事实。
在不动产经营中容易犯的错误，是被眼前的波动所牵引，从而失去对长期方向的把握。在准确理解既有住宅市场结构性扩张趋势的基础上，做出出售、购入或持续持有的判断，才能实现中长期业绩的提升。INA&Associates将继续通过对公开数据的细致分析，为各位业主的决策提供支持。
常见问题（FAQ）
Q1. 既有住宅销售量指数与不动产价格指数有何区别？
既有住宅销售量指数是将"交易量（件数）"的动向指数化的指标。而不动产价格指数则是用于把握"交易价格"变动的指标。将两者结合分析，可以实现立体化的解读，例如"交易件数在增加但价格是否稳定"、"在价格上涨过程中交易件数如何变化"等。
Q2. 环比下降9.1%算大幅下跌吗？
月度既有住宅销售量指数容易受到季节因素以及年末年初、长假等影响，月间波动幅度相对较大。考虑到10月曾录得环比+5.4%的较高增长，11月的负增长可以解释为其回调效应。从中长期趋势判断角度来看，年均值超过2024年水平这一点更为重要。
Q3. 在哪里可以查看既有住宅销售量指数？
该指数发布在日本国土交通省的官方网站上。由于目前仍处于试行阶段，未来发布方式和统计方法可能会发生变化。建议定期查阅国土交通省"既有住宅销售量指数"的发布页面。
Q4. 东京都的指数为何高于其他地区？
东京都是日本最大的人口聚集地，在住宅需求和投资需求两方面均保持着旺盛的交易活动。人们对二手住宅的抵触心理逐渐减弱，即使在价格水平较高的情况下，合理价格区间内的流通依然活跃。此外，东京的二手公寓市场流动性高，买卖双方均有丰富的选择，这也是推高指数的重要因素。
引用与参考资料
日本国土交通省「既有住宅销售量指数（试行）令和7年（2025年）11月」（令和8年2月27日发布）
