Laut den am 27. Februar 2026 vom japanischen Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus (MLIT) veröffentlichten Daten zum „Verkaufsmengenindex für Bestandsimmobilien (Probebetrieb)" lag der landesweite Gesamtindex im November 2025 bei 125,8 – ein Rückgang von 9,1 % gegenüber dem Vormonat. Sowohl Einfamilienhäuser als auch Eigentumswohnungen verzeichneten in allen Kategorien ein Minus. Wie sind diese Zahlen einzuordnen? Statt auf einzelne Monatsschwankungen zu reagieren, lohnt sich eine nüchterne Analyse im Kontext mittel- bis langfristiger Trends.
Was ist der Verkaufsmengenindex für Bestandsimmobilien? Ein Marktindikator des MLIT
Der Verkaufsmengenindex für Bestandsimmobilien wird auf Basis der Eigentumsübertragungen berechnet, die von Privatpersonen beim Erwerb von Bestandsimmobilien registriert werden. Das MLIT veröffentlicht diesen Index im Probebetrieb, um die Entwicklung des privaten Gebrauchtimmobilienhandels anhand von Grundbuchdaten nachzuvollziehen.
Als Basiswert dient der Jahresdurchschnitt des Jahres 2010 (Heisei 22), der auf 100 gesetzt wurde. Verwendet werden saisonbereinigte Werte. Da der Index ausschließlich den Erwerb von Bestandsimmobilien durch Privatpersonen erfasst, bildet er ein anderes Marktsegment ab als der Transaktionsindex für juristische Personen.
Die Bedeutung dieses Index liegt darin, dass er die Dynamik des Gebrauchtimmobilienmarktes quantitativ messbar macht. In Japans Immobilienmarkt, der lange als neubaulastig galt, ist das Transaktionsvolumen bei Bestandsimmobilien ein wichtiger Gradmesser für die Marktreife und die Gesundheit des Investitionsumfelds.
Da sich der Index derzeit noch im Probebetrieb befindet, können sich Erhebungsmethoden und Veröffentlichungsinhalte künftig ändern. Dies sollte bei der Interpretation berücksichtigt werden.
Landesweite Trends im November 2025 – Rückgang in allen Kategorien
Im November 2025 fiel der Verkaufsmengenindex für Bestandsimmobilien in sämtlichen Kategorien – sowohl bei Einfamilienhäusern als auch bei Eigentumswohnungen – gegenüber dem Vormonat. Die wichtigsten Daten im Überblick:
Gesamtindex: 125,8 (−9,1 % zum Vormonat)
Der saisonbereinigte Gesamtindex lag landesweit bei 125,8 – ein Rückgang von 9,1 % gegenüber dem Oktoberwert von 138,4. Bedenkt man, dass der Oktober mit +5,4 % ein starkes Wachstum verzeichnet hatte, erscheint der Novemberrückgang zum Teil als Korrekturbewegung. Dabei liegt der Wert von 125,8 immer noch rund 25 % über dem Niveau von 2010, sodass es sich im mittel- bis langfristigen Aufwärtstrend um eine vorübergehende Anpassung handeln dürfte.
Einfamilienhäuser: 120,2 (−10,1 %)
Der Index für Einfamilienhäuser sank auf 120,2 (−10,1 % zum Vormonat). Der Rückgang fiel damit etwas stärker aus als bei Eigentumswohnungen, was auf eine vorübergehende Zurückhaltung bei der Nachfrage nach Einfamilienhäusern hindeutet. Dennoch hält sich der Index über der 120er-Marke und liegt damit weiterhin mehr als 20 % über dem Basisjahr 2010.
Eigentumswohnungen: 133,2 (−5,5 %)
Der Index für Eigentumswohnungen lag bei 133,2 (−5,5 % zum Vormonat) – der Rückgang blieb damit deutlich moderater als bei Einfamilienhäusern. Der um Kleinstwohnungen unter 30 m² bereinigte Index notierte bei 106,9 (−7,5 %). Die höhere Liquidität von Eigentumswohnungen dürfte dazu beigetragen haben, dass ein gewisses Transaktionsniveau aufrechterhalten wurde und der Rückgang begrenzt blieb.
Regionale Entwicklungen – Tokio weiterhin auf hohem Niveau
Auf regionaler Ebene zeigen sich deutliche Unterschiede zwischen den Ballungsräumen.
Südliches Kantō: −5,1 % – robuste Entwicklung
Der Gesamtindex für den südlichen Kantō-Raum lag bei 131,5 (−5,1 % zum Vormonat) und damit deutlich unter dem landesweiten Rückgang. Besonders Tokio stach mit 147,9 (−4,8 %) hervor – dem höchsten Indexwert unter allen Präfekturen der drei großen Ballungsräume. Der Tokioter Immobilienmarkt wird weiterhin von einer stabilen Nachfrage getragen, und auch beim privaten Erwerb von Bestandsimmobilien zeigt sich die Sonderstellung Tokios deutlich.
Raum Nagoya: −18,2 % – deutlicher Rückgang
Der Raum Nagoya verzeichnete mit 111,1 (−18,2 % zum Vormonat) den stärksten Rückgang unter den drei großen Ballungsräumen. Die Präfektur Aichi allein kam auf 108,3 (−19,5 %) und lag damit ebenfalls weit über dem landesweiten Durchschnittsrückgang. Der Raum Nagoya weist tendenziell größere monatliche Schwankungen auf, sodass der Rückgang als Gegenbewegung zum hohen Oktoberniveau zu verstehen ist. Dass der Index weiterhin über 100 liegt, bedeutet, dass das Transaktionsvolumen nach wie vor über dem Niveau von 2010 liegt.
Raum Keihanshin (Osaka-Kobe-Kyoto): −8,2 % – nahe am Landesdurchschnitt
Der Raum Keihanshin lag mit 120,3 (−8,2 % zum Vormonat) annähernd auf dem Niveau des Landesdurchschnitts. Die Präfektur Osaka notierte bei 119,6 (−9,4 %) auf einem vergleichbaren Niveau. Es ist davon auszugehen, dass die Besucherströme im Zuge der Expo 2025 Osaka-Kansai sowie die fortschreitenden Stadterneuerungsprojekte den privaten Erwerb von Bestandsimmobilien weiterhin stützen.
Jahrestrends im Überblick – Entwicklung des Bestandsimmobilienhandels
Um sich nicht von einzelnen Monatsschwankungen irritieren zu lassen, ist der Blick auf den Jahrestrend unerlässlich. Betrachtet man die Entwicklung seit 2019, zeigt sich ein mittel- bis langfristig steigender Trend beim Bestandsimmobilienhandel.
| Jahr | Gesamtindex | Veränderung zum Vorjahr |
|---|---|---|
| 2019 | 110,7 | — |
| 2020 | 107,2 | −3,2 % (Corona-Effekt) |
| 2021 | 111,5 | +4,0 % |
| 2022 | 112,1 | +0,5 % |
| 2023 | 116,9 | +4,3 % |
| 2024 | 125,0 | +6,9 % |
Im Jahr 2020 führte die Corona-Pandemie zu einem Rückgang von 3,2 %, doch bereits 2021 erholte sich der Markt mit +4,0 %. Seitdem setzte sich der moderate Aufwärtstrend fort, und 2024 wurde mit 125,0 ein neuer Höchststand erreicht.
Im monatlichen Verlauf des Jahres 2025 bewegte sich der Index – nach einem Jahreshoch von 132,0 im Januar – trotz gewisser Schwankungen überwiegend in einer Spanne von 120 bis 132. Dies steht im Einklang mit der allgemeinen Belebung des Marktes für Anlageimmobilien und bestätigt, dass die Nachfrage nach Bestandsimmobilien strukturell zunimmt.
| Monat | Index | Veränderung zum Vormonat |
|---|---|---|
| Januar | 132,0 | +4,2 % |
| Februar | 126,5 | −4,2 % |
| März | 125,8 | −0,5 % |
| April | 130,3 | +3,6 % |
| Mai | 128,5 | −1,4 % |
| Juni | 130,0 | +1,2 % |
| Juli | 128,2 | −1,4 % |
| August | 126,5 | −1,3 % |
| September | 131,3 | +3,8 % |
| Oktober | 138,4 | +5,4 % |
| November | 125,8 | −9,1 % |
Der Oktoberwert von 138,4 stellte das Jahreshoch dar, und der anschließende Rückgang auf 125,8 im November lässt sich als erwartbare Korrekturbewegung einordnen. Der Durchschnitt von Januar bis November 2025 liegt bei rund 128,5 und übertrifft damit den Jahreswert von 125,0 aus dem Jahr 2024.
Was die Marktentwicklung für Immobilieneigentümer bedeutet
Zunehmender Handel mit Bestandsimmobilien eröffnet Verkaufschancen
Der anhaltende Anstieg des Verkaufsmengenindex signalisiert eine wachsende Zahl von Käufern auf dem Gebrauchtimmobilienmarkt. Ein Transaktionsplus von über 25 % gegenüber 2010 belegt, dass die Akzeptanz von Gebrauchtimmobilien in der Bevölkerung nachhaltig gestiegen ist.
Für Eigentümer, die einen Verkauf in Erwägung ziehen, bietet das aktuelle Umfeld mit einer vergleichsweise hohen Käuferzahl günstige Bedingungen. Auch bei der Bestimmung des optimalen Verkaufszeitpunkts gilt: Phasen mit hohem Verkaufsmengenindex bedeuten eine hohe Marktliquidität und bessere Chancen auf einen Verkauf zum angemessenen Preis.
Gleichzeitig genügt es nicht, nur die Gesamtnachfrage zu betrachten – auch die regionalen Unterschiede sollten beachtet werden. Zwischen dem Tokioter Index von 147,9 und dem Wert von 111,1 im Raum Nagoya klafft eine erhebliche Lücke, und der Grad der Marktdynamik variiert stark je nach Region.
Implikationen für die Mietverwaltung
Eine Belebung des Bestandsimmobilienhandels kann dazu führen, dass mehr Haushalte vom Mieten zum Kaufen wechseln, was die Mietnachfrage vorübergehend dämpfen könnte. Dennoch verbleibt ein erheblicher Teil derjenigen, die sich einen Kauf (noch) nicht leisten können, im Mietmarkt – selbst bei einem hohen Verkaufsmengenindex.
Für Vermieter besonders relevant: In Regionen mit starker Kaufnachfrage fungiert der Mietmarkt als Auffangbecken für diejenigen, die im Kaufwettbewerb nicht zum Zug kommen – was die Stabilität der Mietnachfrage in diesen Gebieten erhöht. In Tokio und dem südlichen Kantō-Raum, wo die Kaufnachfrage besonders hoch ist, dürfte auch die Mietnachfrage weiterhin robust bleiben.
Meine Einschätzung – den Bestandsimmobilienmarkt langfristig betrachten
Der Verkaufsmengenindex für Bestandsimmobilien im November 2025 zeigt in allen Kategorien einen Rückgang gegenüber dem Vormonat. Wer nur die Zahlen betrachtet, könnte den Eindruck gewinnen, der Markt kühle sich ab. Doch im Jahresvergleich liegt das Niveau weiterhin rund 25 % über dem Basisjahr 2010, und die strukturelle Stärkung des Gebrauchtimmobilienmarktes schreitet stetig voran.
Der Handel mit Bestandsimmobilien in Japan bietet im Vergleich zu westlichen Industrieländern noch erhebliches Wachstumspotenzial. Dass das MLIT diesen Index im Probebetrieb veröffentlicht, spiegelt auch die wachsende politische Anerkennung der Bedeutung des Gebrauchtimmobilienmarktes wider.
Was mir bei der Beobachtung des Immobilienmarktes besonders wichtig ist: die Gewohnheit, einzelne Monatsdaten nicht als isolierte Punkte, sondern als Teil einer Linie zu lesen. Der Novemberrückgang von 9,1 % lässt sich im Kontext als Korrektur nach dem hohen Oktoberwert interpretieren – kein Grund für übertriebenen Pessimismus. Vielmehr verdient die Tatsache Beachtung, dass der Durchschnitt von Januar bis November 2025 den Jahreswert von 2024 übertrifft.
Ein häufiger Fehler im Immobilienmanagement besteht darin, sich von kurzfristigen Schwankungen leiten zu lassen und dabei die langfristige Richtung aus den Augen zu verlieren. Wer den strukturellen Wachstumstrend des Bestandsimmobilienmarktes richtig erfasst, kann fundierte Entscheidungen über Verkauf, Kauf oder Bestandshaltung treffen – und damit die mittel- bis langfristige Performance verbessern. INA&Associates wird auch künftig durch sorgfältige Analyse öffentlicher Daten die Entscheidungsfindung von Immobilieneigentümern unterstützen.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
F1: Was ist der Unterschied zwischen dem Verkaufsmengenindex für Bestandsimmobilien und dem Immobilienpreisindex?
Der Verkaufsmengenindex für Bestandsimmobilien bildet die Entwicklung des „Transaktionsvolumens (Anzahl der Transaktionen)" als Index ab. Der Immobilienpreisindex hingegen erfasst die Veränderung der „Transaktionspreise". Durch die kombinierte Betrachtung beider Indizes lassen sich differenzierte Analysen erstellen – etwa ob das Transaktionsvolumen steigt, während die Preise stabil bleiben, oder wie sich das Volumen bei steigenden Preisen entwickelt.
F2: Ist ein Rückgang von 9,1 % gegenüber dem Vormonat ein starker Einbruch?
Der monatliche Verkaufsmengenindex unterliegt saisonalen Einflüssen sowie Effekten durch Feiertage und Ferienzeiten, sodass die monatlichen Schwankungen vergleichsweise groß ausfallen können. Angesichts des starken Anstiegs von +5,4 % im Oktober lässt sich der Novemberrückgang als Gegenbewegung erklären. Für die Einschätzung des mittel- bis langfristigen Trends ist es aussagekräftiger, dass der Jahresdurchschnitt 2025 über dem Wert von 2024 liegt.
F3: Wo kann man den Verkaufsmengenindex für Bestandsimmobilien einsehen?
Der Index wird auf der Website des japanischen Ministeriums für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus (MLIT) veröffentlicht. Da er sich im Probebetrieb befindet, können sich Veröffentlichungsform und Erhebungsmethode künftig ändern. Es empfiehlt sich, die entsprechende Seite des MLIT regelmäßig zu prüfen.
F4: Warum liegt der Index in Tokio höher als in anderen Regionen?
Tokio ist der größte Ballungsraum Japans, in dem sowohl die Wohnraumnachfrage als auch die Investitionsnachfrage für ein anhaltend hohes Transaktionsvolumen sorgen. Die abnehmende Zurückhaltung gegenüber Gebrauchtimmobilien und ein aktiver Handel in angemessenen Preissegmenten – trotz des generell hohen Preisniveaus – tragen zu diesem Ergebnis bei. Zudem zeichnet sich der Tokioter Markt für Bestandswohnungen durch eine hohe Liquidität aus, wobei sowohl Käufer als auch Verkäufer von einer großen Auswahl profitieren – ein weiterer Faktor, der den Index nach oben treibt.
Weiterführende Artikel
Quellen und Referenzen
Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus (MLIT): „Verkaufsmengenindex für Bestandsimmobilien (Probebetrieb) – November 2025" (veröffentlicht am 27. Februar 2026)
