수도권의 중고 맨션 시장에서는 ‘시장에 나온 가격’과 ‘실제로 팔린 가격’의 차이가 그 어느 때보다 크게 벌어지고 있습니다. 동일본부동산유통기구(레인즈) 데이터에 따르면, 실거래 ㎡당 단가와 재고 ㎡당 단가의 차이는 약 18만 엔/㎡에 달했습니다. 이 ‘격차’가 어떻게 변화해 왔고 무엇을 의미하는지, 최신 데이터와 함께 짚어보겠습니다.
‘팔린 가격’과 ‘시장에 나온 가격’이란? 실거래 단가와 매물 단가의 격차를 이해하기
부동산 시장에는 두 가지 가격이 존재합니다. 하나는 포털 사이트나 부동산 회사에 물건이 ‘매물로 나온 가격’, 즉 매물 단가(재고 ㎡당 단가·신규 등록 ㎡당 단가)입니다. 또 하나는 실제로 매수자가 붙어 거래가 성사된 ‘팔린 가격’, 즉 실거래 단가(실거래 ㎡당 단가)입니다.
통상 매도 호가는 매도인의 희망 가격이므로 실거래 가격보다 다소 높게 설정됩니다. 그러나 이 차이가 지나치게 커지면 시장에는 일종의 ‘왜곡’이 생깁니다. 매도인은 ‘이 정도면 팔릴 것이다’라고 생각해도, 매수자가 감당할 수 있는 금액과의 간격이 벌어지면서 결과적으로 물건이 장기간 팔리지 않거나, 최종적으로 큰 폭의 가격 인하를 할 수밖에 없는 사례가 늘어나게 됩니다.
데이터로 보는 격차 확대란? 최근 시장 데이터를 읽어보기
레인즈 최신 데이터(2026년 2월 발표·2026년 1월 기준)
동일본부동산유통기구가 공표한 마켓워치에 따르면, 수도권 중고 맨션의 실거래 ㎡당 단가는 86.99만 엔(전년 동월 대비 +6.3%)으로, 70개월 연속 상승을 기록했습니다. 반면 재고 ㎡당 단가는 105.15만 엔(전년 동월 대비 +31.5%)으로, 실거래 단가를 훨씬 웃도는 속도로 상승하고 있습니다.
양자의 차이는 약 18만 엔/㎡에 이르며, 70㎡로 환산하면 약 1,260만 엔의 차이가 발생한 셈입니다. 2025년 연간 기준으로 봐도 실거래 ㎡당 단가 82.98만 엔에 비해 신규 등록 ㎡당 단가는 95.98만 엔으로, 약 13만 엔의 격차가 확인됩니다.
주목해야 할 점은 실거래 단가 상승률이 +6.3%인 데 비해 재고 단가 상승률은 +31.5%로 거의 5배에 가까운 상승폭을 보인다는 점입니다. 즉, 신축 물건의 건축비 급등 등을 배경으로 매도인의 가격 책정이 시장 실세를 크게 웃도는 속도로 끌어올려지고 있음을 뜻합니다.
도쿄 칸테이의 가격 괴리율
도쿄 칸테이의 조사에 따르면, 2024년 하반기 수도권 중고 맨션의 가격 괴리율은 −4.19%였습니다. 평균 매도 호가 4,871만 엔에 비해 실거래 가격은 4,667만 엔으로, 약 200만 엔의 차이가 있습니다.
흥미로운 점은 이 −4.19%라는 수치가 2015년 이후 가장 괴리가 작은 수준이라는 점입니다. 겉으로 보면 괴리가 축소된 것처럼 보이지만, 이는 어디까지나 ‘실거래에 이른 물건’에 한정된 숫자입니다. 거래 성사에 이르지 못한 고가 물건은 통계에서 제외되므로, 실제 시장에서는 ‘팔고 싶은 가격’과 ‘팔리는 가격’의 간격이 더 크다고 보아야 합니다.
실거래 건수와 재고 건수의 움직임
실거래 건수는 16개월 연속 전년 동월 대비 증가하고 있어 거래 자체는 활발하게 이루어지고 있습니다. 그러나 재고 건수는 약 4.5만 건 수준에서 움직이고 있어, 고가로 매물로 나온 물건이 적체되고 있는 구조가 드러납니다. 즉, ‘팔리는 물건’과 ‘팔리지 않는 물건’의 양극화가 진행되고 있는 것입니다.
왜 격차가 확대되고 있는가? 5가지 배경 요인 해설
1. 건축 비용의 고공 행진
자재비와 인건비 상승으로 신축 맨션의 공급 가격이 크게 상승하고 있습니다. ‘신축이 이 정도로 비싸니 중고도 이 가격에 팔릴 것이다’라는 매도인 심리가 작용하면서, 중고 물건의 매도 호가도 함께 끌어올려지고 있습니다.
2. 금리 상승에 따른 매수자의 구매 한도액 감소
2024년 가을 이후 주택담보대출 금리는 상승 추세에 있습니다. 변동금리와 고정금리 모두 인상이 진행되면서 같은 연소득이어도 빌릴 수 있는 금액이 줄어들고 있습니다. 그 결과 매수자가 실제로 지불할 수 있는 상한 가격이 낮아져, 매도 호가와의 차이가 확대되고 있습니다.
3. 도심과 교외의 양극화
도쿄도의 실거래 평당 단가는 전년 대비 +8.3%로 강한 상승세가 이어지는 반면, 가나가와현은 −4.9%, 사이타마현은 −3.3%, 지바현은 −3.4%로 도쿄도 이외 지역은 모두 마이너스로 돌아섰습니다. 도심부에서는 ‘비싸도 팔리는’ 상태가 이어지고 있지만, 교외에서는 가격 조정이 시작되고 있습니다. 이러한 지역 간 온도 차도 수도권 전체로 볼 때 격차를 더욱 벌리는 요인이 되고 있습니다.
4. 해외 자금과 부유층 수요의 편중
엔화 약세를 배경으로 해외 투자자와 부유층이 도심의 고가 물건을 매입하는 사례가 늘고 있습니다. 그러나 이 수요는 특정 지역과 가격대에 집중되어 있어, 전체 재고 ㎡당 단가를 끌어올리는 한편 일반적인 구매층이 접근하기 어려운 상황을 만들고 있습니다.
5. 매도인의 ‘도전 가격’ 설정
도쿄 칸테이는 ‘시세보다 높게 설정한 “도전 가격”으로 매물로 내놓아도 매수자가 붙는 상태’가 이어지고 있다고 분석합니다. 실거래까지 걸리는 기간이 2015년 이후 처음으로 평균 5개월을 넘었음에도, 매도인이 가격 인하에 나서지 않는 경향이 두드러집니다. 건축 비용의 추가 상승 전망과 역사적인 엔화 약세에 뒷받침되어, 매도인과 중개 회사 모두 강한 가격 태도를 유지하고 있습니다.
오너가 취해야 할 행동은 무엇인가? 격차 시대의 매각·보유 전략
매각을 검토하는 오너에게
가장 중요한 것은 ‘매도 호가’가 아니라 ‘실거래 데이터’를 기준으로 적정 가격을 판단하는 것입니다. 주변 매도 호가에 맞춰 높은 가격으로 내놓더라도 거래가 성사되지 않으면 의미가 없습니다. 국토교통성의 부동산가격지수와 레인즈의 실거래 데이터를 활용해 ‘실제로 팔리고 있는 가격대’를 파악한 뒤 전략을 세우는 것이 중요합니다.
보유를 계속하는 오너에게
임대 중인 물건이라면 현재의 임대 수입과 매각 시 실제 손에 남는 금액을 차분하게 비교해 보시기 바랍니다. 금리 상승 국면에서는 장기 보유 비용이 높아질 가능성도 있습니다. 그렇기 때문에 정기적으로 자산을 점검하고 데이터에 근거한 판단을 내리는 일이 더욱 중요합니다.
매입을 검토하는 분에게
부동산 검색 사이트에 표시되는 ‘매도 호가’만 보고 ‘너무 비싸다’고 판단하는 것은 성급할 수 있습니다. 실제 실거래 데이터를 확인해 보면, 매도 호가에서 몇 %에서 10% 정도의 지시 가격(가격 협상)이 들어가는 사례가 적지 않습니다. 시세를 정확히 이해한 뒤 협상 여지를 판단하는 것이 핵심입니다.
INA의 견해, 투명한 시장 정보로 올바른 판단을
저희 INA&Associates株式会社는 데이터에 기반한 투명한 정보 제공을 무엇보다 중요하게 생각합니다. 부동산 시장에는 ‘매도인에게 유리한 데이터만 보여주는’ 풍조가 아직도 남아 있지만, 그러한 접근으로는 장기적인 신뢰 관계를 구축할 수 없습니다.
실거래 단가와 매물 단가의 격차가 확대되는 국면일수록 신뢰할 수 있는 파트너의 존재가 중요합니다. 매도인에게도, 매수인에게도 정확한 데이터를 바탕으로 차분한 판단을 내릴 수 있는 환경이 필수적입니다. 저희는 단점까지 포함한 정보를 전달하고, 고객 한 분 한 분께 가장 적합한 선택지를 함께 고민하고자 합니다.
정리
- 수도권 중고 맨션의 실거래 ㎡당 단가는 86.99만 엔, 재고 ㎡당 단가는 105.15만 엔으로, 약 18만 엔/㎡의 격차가 발생하고 있다
- 재고 단가 상승률(+31.5%)이 실거래 단가 상승률(+6.3%)을 크게 웃돌며, 매도인의 가격 책정이 시장 실세와 괴리되고 있다
- 건축 비용 급등, 금리 상승, 도심과 교외의 양극화, 해외 자금의 편재, 매도인의 강한 가격 태도가 배경 요인이다
- 매각과 매입 어느 쪽이든 판단은 ‘매도 호가’가 아니라 ‘실거래 데이터’를 기준으로 하는 것이 중요하다
- 격차 확대 국면일수록 투명하고 정확한 시장 정보의 활용이 필수적이다
자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 실거래 단가와 매물 단가의 격차가 크면 시장에는 어떤 영향이 있습니까?
A. 격차가 크면 매도인이 예상한 기간 안에 물건이 팔리기 어려워집니다. 재고 적체가 장기화되고, 최종적으로 큰 폭의 가격 인하를 할 수밖에 없는 위험이 커집니다. 또한 매입 검토자가 ‘더 내려가는 것 아닌가’라며 관망에 들어가, 시장 전체의 유동성이 낮아질 가능성도 있습니다.
Q2. 레인즈의 실거래 ㎡당 단가와 도쿄 칸테이의 가격 괴리율은 무엇이 다른가요?
A. 레인즈의 실거래 ㎡당 단가는 실제로 매매가 성사된 전체 물건의 ㎡당 평균 가격입니다. 반면 도쿄 칸테이의 가격 괴리율은 동일 물건의 ‘매도 호가’와 ‘실거래 가격’을 비교해 얼마나 가격이 조정되었는지를 보여주는 지표입니다. 각각 다른 각도에서 시장의 실상을 비추고 있습니다.
Q3. 금리가 상승하면 격차는 더 확대되나요?
A. 그 가능성은 높습니다. 금리 상승으로 매수자의 구매 한도액은 낮아지는 반면, 매도인은 건축 비용 상승을 이유로 가격을 내리기 어려운 상황이 이어지기 때문에 양측의 차이가 더 벌어지는 구조적 요인이 있습니다. 다만 팔리지 않은 물건의 적체가 장기화되면, 매도인이 가격을 하향 조정하는 움직임도 나타날 수 있습니다.
Q4. 실거래 데이터는 어디에서 확인할 수 있나요?
A. 국토교통성이 운영하는 ‘부동산 거래가격 정보 검색’과 ‘레인즈 마켓 인포메이션’에서 실제 거래 가격을 무료로 검색할 수 있습니다. 또한 도쿄 칸테이의 시황 리포트에서도 지역별 가격 동향이 공개되어 있습니다. 정확한 시세 파악을 위해 이러한 공적 데이터를 활용하시기를 권합니다.
인용·참고 자료
