Según los datos de noviembre de 2025 del "Índice de Volumen de Ventas de Viviendas Existentes (fase experimental)", publicados por el Ministerio de Territorio, Infraestructura, Transporte y Turismo de Japón el 27 de febrero de 2026, el total nacional registró un valor de 125,8, lo que representa una caída intermensual del ▲9,1%. Con resultados negativos en todas las categorías, tanto en viviendas unifamiliares como en apartamentos, ¿cómo debemos interpretar estos datos? Más que centrarnos en la variación de un solo mes, analizaremos con perspectiva las tendencias a medio y largo plazo.
¿Qué es el Índice de Volumen de Ventas de Viviendas Existentes? Un indicador del mercado de vivienda usada publicado por el Ministerio de Territorio
El Índice de Volumen de Ventas de Viviendas Existentes es un indicador calculado a partir del volumen de inscripciones de transferencia de viviendas existentes adquiridas por particulares. Es publicado por el Ministerio de Territorio, Infraestructura, Transporte y Turismo en fase experimental, con el objetivo de monitorizar las tendencias de transacciones de vivienda usada realizadas por particulares, basándose en datos registrales.
El valor de referencia toma como base 100 el promedio anual del año 2010, utilizando valores con ajuste estacional. Dado que el índice se limita a la adquisición de viviendas existentes (usadas) por parte de particulares, refleja un segmento del mercado diferente al índice de transacciones de personas jurídicas.
La relevancia de este índice radica en que permite cuantificar el dinamismo de la circulación de vivienda usada. En un mercado inmobiliario japonés que históricamente ha priorizado la obra nueva, el volumen de circulación de vivienda existente constituye un indicador clave para evaluar la madurez del mercado y la solidez del entorno de inversión.
Cabe señalar que, al encontrarse en fase experimental, los métodos de recopilación y el contenido publicado podrían modificarse en el futuro. Es importante tener este aspecto en cuenta.
Tendencias nacionales de noviembre de 2025: caída intermensual en todas las categorías
El Índice de Volumen de Ventas de Viviendas Existentes de noviembre de 2025 registró valores negativos intermensuales en todas las categorías, tanto para viviendas unifamiliares como para apartamentos. Los datos principales son los siguientes.
Total: 125,8, con una caída intermensual del ▲9,1%
El valor total nacional con ajuste estacional fue de 125,8, lo que supone un descenso del ▲9,1% respecto al 138,4 de octubre. Considerando que octubre había mostrado un elevado crecimiento intermensual del +5,4%, parte de esta caída puede atribuirse a un efecto rebote en noviembre. No obstante, un nivel de 125,8 se sitúa aproximadamente un 25% por encima de la base de 2010, por lo que resulta razonable interpretarlo como un ajuste temporal dentro de una tendencia alcista a medio y largo plazo.
Viviendas unifamiliares: ▲10,1%, hasta 120,2
Las viviendas unifamiliares registraron 120,2 (▲10,1% intermensual). La caída fue ligeramente superior a la de los apartamentos, lo que sugiere una posible contención temporal de la demanda de viviendas unifamiliares. Sin embargo, el hecho de que el índice se mantenga en la franja de los 120 puntos indica que continúa por encima del 20% respecto a los niveles de 2010.
Apartamentos: ▲5,5%, hasta 133,2
Los apartamentos (propiedad horizontal) alcanzaron 133,2 (▲5,5% intermensual), con una caída más contenida que la de las viviendas unifamiliares. El índice de apartamentos excluyendo unidades de menos de 30 m² se situó en 106,9 (▲7,5%). La mayor liquidez de los apartamentos facilita la continuidad de las transacciones, lo que contribuye a limitar el descenso.
Tendencias por área metropolitana: Tokio mantiene niveles elevados
El análisis por áreas metropolitanas revela diferencias significativas entre regiones.
Área sur de Kantō: ▲5,1%, con evolución sólida
El total del área sur de Kantō se situó en 131,5 (▲5,1% intermensual), con una caída considerablemente inferior a la media nacional. Destaca Tokio con 147,9 (▲4,8%), manteniendo el nivel de índice más alto entre todas las prefecturas de las tres grandes áreas metropolitanas. El mercado inmobiliario de Tokio sigue respaldado por una demanda sólida, y la superioridad de Tokio también se evidencia en la adquisición de vivienda usada por particulares.
Área de Nagoya: fuerte caída del ▲18,2%
El área de Nagoya registró 111,1 (▲18,2% intermensual), la mayor caída entre las tres grandes áreas metropolitanas. La prefectura de Aichi por sí sola también mostró una tendencia similar con 108,3 (▲19,5%), muy por encima de la caída media nacional. El área de Nagoya tiende a presentar fluctuaciones mensuales relativamente amplias, y este descenso se explica como un efecto rebote tras los elevados niveles de octubre. El hecho de que el índice supere los 100 puntos indica que el volumen de transacciones sigue siendo positivo respecto a 2010.
Área de Keihanshin: ▲8,2%, en línea con la media nacional
El área de Keihanshin se situó en 120,3 (▲8,2% intermensual), evolucionando en niveles cercanos a la media nacional. La prefectura de Osaka registró 119,6 (▲9,4%), un nivel prácticamente equivalente. Se considera que los flujos de personas generados por la Expo de Osaka-Kansai y el avance de los proyectos de reurbanización continúan sustentando la adquisición de vivienda usada por particulares.
Evolución del volumen de ventas de viviendas existentes en perspectiva anual
Para no dejarse llevar por las variaciones de un solo mes, es fundamental analizar las tendencias anuales. Al revisar la evolución desde 2019, se confirma que el volumen de ventas de viviendas existentes mantiene una tendencia alcista a medio y largo plazo.
| Año | Índice total | Variación interanual |
|---|---|---|
| 2019 | 110,7 | — |
| 2020 | 107,2 | ▲3,2% (impacto COVID) |
| 2021 | 111,5 | +4,0% |
| 2022 | 112,1 | +0,5% |
| 2023 | 116,9 | +4,3% |
| 2024 | 125,0 | +6,9% |
Aunque en 2020 se registró una caída del ▲3,2% debido a la pandemia, ya en 2021 se produjo una recuperación del +4,0%. Desde entonces, el índice ha continuado su ascenso gradual, alcanzando en 2024 el nivel máximo histórico de 125,0.
Analizando la evolución mensual de 2025, tras el pico de 132,0 en enero, el índice ha oscilado en general dentro de un rango de 120 a 132, con algunas fluctuaciones. Esta dinámica es coherente con la actividad del mercado de inversión inmobiliaria en su conjunto, confirmando que la demanda de vivienda existente está experimentando un fortalecimiento estructural.
| Mes | Índice | Variación intermensual |
|---|---|---|
| Enero | 132,0 | +4,2% |
| Febrero | 126,5 | ▲4,2% |
| Marzo | 125,8 | ▲0,5% |
| Abril | 130,3 | +3,6% |
| Mayo | 128,5 | ▲1,4% |
| Junio | 130,0 | +1,2% |
| Julio | 128,2 | ▲1,4% |
| Agosto | 126,5 | ▲1,3% |
| Septiembre | 131,3 | +3,8% |
| Octubre | 138,4 | +5,4% |
| Noviembre | 125,8 | ▲9,1% |
El valor de 138,4 en octubre fue el máximo del año, y la cifra de 125,8 en noviembre se explica como un ajuste posterior. El promedio de enero a noviembre es de aproximadamente 128,5, superando el valor anual de 125,0 registrado en 2024.
Qué significan las tendencias del mercado de vivienda existente para los propietarios
La mayor circulación de vivienda usada amplía las oportunidades de venta
El aumento sostenido del Índice de Volumen de Ventas de Viviendas Existentes indica un incremento en el número de compradores en el mercado de vivienda usada. Un aumento superior al 25% en el volumen de circulación respecto a 2010 demuestra que la aceptación de la vivienda de segunda mano se ha consolidado entre los consumidores.
Para los propietarios que consideran vender sus inmuebles, el entorno actual, con un número relativamente elevado de compradores potenciales, representa una buena oportunidad. A la hora de determinar el momento óptimo de venta, los períodos en que el índice se mantiene en niveles altos implican mayor liquidez y facilitan la venta a precios justos de mercado.
No obstante, además de evaluar el volumen total de demanda, es importante prestar atención a las diferencias regionales. Con 147,9 en Tokio frente a 111,1 en el área de Nagoya, la brecha entre índices es considerable, y el grado de actividad del mercado varía significativamente según la zona.
Implicaciones para la gestión de alquileres
Cuando la circulación de vivienda existente se intensifica, aumenta el número de personas que optan por la compra, lo que puede reducir temporalmente la demanda de alquiler. Sin embargo, aunque el índice se mantiene en niveles elevados, un segmento importante de la población que no puede dar el paso hacia la compra permanece en el mercado de alquiler.
Para los propietarios de inmuebles en alquiler, el aspecto clave es que en las zonas con mayor demanda de compra, la estabilidad del alquiler se refuerza al actuar como alternativa para quienes quedan fuera de la competencia por la compra. En áreas como Tokio y el sur de Kantō, donde la demanda de compra es elevada, la demanda de alquiler también tiende a mantenerse sólida.
Mi perspectiva: entender el crecimiento del mercado de vivienda existente con visión a largo plazo
El Índice de Volumen de Ventas de Viviendas Existentes de noviembre de 2025 mostró caídas intermensuales en todas las categorías. Si solo nos fijamos en las cifras, podría dar la impresión de que "el mercado se está enfriando". Sin embargo, al analizar la tendencia anual en su conjunto, el índice se mantiene aproximadamente un 25% por encima de los niveles de 2010, y el fortalecimiento de la circulación de vivienda usada avanza de forma constante.
La circulación de vivienda existente en Japón es un ámbito con un amplio margen de crecimiento en comparación con los países occidentales. El hecho de que el Ministerio de Territorio publique este índice en fase experimental refleja que la importancia del mercado de vivienda usada está siendo reconocida también a nivel de políticas públicas.
Lo que considero fundamental al analizar el mercado inmobiliario es el hábito de leer los datos mensuales no como puntos aislados, sino como parte de una línea continua. La cifra del ▲9,1% en noviembre, interpretada en contexto como un ajuste tras los elevados niveles de octubre, no justifica un pesimismo excesivo. Más bien, debemos centrarnos en el hecho de que el promedio de enero a noviembre de 2025 supera el valor anual de 2024.
Uno de los errores más frecuentes en la gestión inmobiliaria es dejarse arrastrar por las fluctuaciones a corto plazo y perder de vista la dirección a largo plazo. Comprender con precisión la tendencia estructural de expansión del mercado de vivienda existente y, sobre esa base, tomar decisiones de venta, compra o mantenimiento de la cartera, es lo que contribuye a mejorar el rendimiento a medio y largo plazo. En INA&Associates seguiremos apoyando la toma de decisiones de los propietarios a través de un análisis riguroso de los datos oficiales.
Preguntas frecuentes (FAQ)
P1. ¿Cuál es la diferencia entre el Índice de Volumen de Ventas de Viviendas Existentes y el Índice de Precios Inmobiliarios?
El Índice de Volumen de Ventas de Viviendas Existentes mide la evolución del "volumen de transacciones (número de operaciones)". Por su parte, el Índice de Precios Inmobiliarios capta las variaciones en los "precios de transacción". Al combinar ambos indicadores, es posible realizar un análisis multidimensional: por ejemplo, "¿están aumentando las transacciones mientras los precios se mantienen estables?" o "¿cómo evoluciona el número de operaciones en un contexto de subida de precios?".
P2. ¿Una caída intermensual del ▲9,1% es significativa?
El índice mensual de ventas de viviendas existentes es sensible a factores estacionales, así como a períodos de vacaciones de fin de año y festivos, lo que genera fluctuaciones relativamente amplias entre meses. Teniendo en cuenta que octubre registró un crecimiento del +5,4%, el descenso de noviembre se explica como un efecto rebote. Para evaluar la tendencia a medio y largo plazo, resulta más relevante el hecho de que el promedio anual sigue superando los niveles de 2024.
P3. ¿Dónde se puede consultar el Índice de Volumen de Ventas de Viviendas Existentes?
Se publica en el sitio web del Ministerio de Territorio, Infraestructura, Transporte y Turismo de Japón. Al encontrarse en fase experimental, los métodos de publicación y recopilación podrían modificarse en el futuro. Se recomienda consultar periódicamente la página dedicada al "Índice de Volumen de Ventas de Viviendas Existentes" del Ministerio.
P4. ¿Por qué el índice de Tokio es más alto que el de otras regiones?
Tokio es el mayor centro de concentración demográfica del país, donde se mantiene un elevado volumen de transacciones tanto por demanda residencial como de inversión. La disminución de la resistencia hacia la vivienda usada y la activa circulación en rangos de precios adecuados, incluso dentro de un mercado de alto valor, son factores que contribuyen a ello. Además, el mercado de apartamentos de segunda mano en Tokio presenta una alta liquidez, con abundantes opciones tanto para compradores como para vendedores, lo que también impulsa el índice al alza.
Fuentes y referencias
Ministerio de Territorio, Infraestructura, Transporte y Turismo de Japón, "Índice de Volumen de Ventas de Viviendas Existentes (fase experimental), noviembre de 2025" (publicado el 27 de febrero de 2026)
