Selon les données de novembre 2025 de l'« Indice des ventes de logements existants (en phase expérimentale) », publiées le 27 février 2026 par le ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme, l'indice national total s'établit à 125,8, soit une baisse de 9,1 % par rapport au mois précédent. Toutes les catégories — maisons individuelles comme appartements — affichent un recul mensuel. Comment interpréter ces résultats ? Plutôt que de se focaliser sur une variation mensuelle isolée, nous proposons une analyse posée, replacée dans une perspective de moyen et long terme.
Qu'est-ce que l'indice des ventes de logements existants ? Un indicateur du marché de l'ancien publié par le ministère du Territoire
L'indice des ventes de logements existants est un indicateur calculé à partir du volume des mutations immobilières enregistrées pour les logements anciens acquis par des particuliers. Publié à titre expérimental par le ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme, il vise à suivre l'évolution des transactions de logements d'occasion réalisées par des particuliers, sur la base des données du registre foncier.
La valeur de référence est fixée à 100, correspondant à la moyenne annuelle de l'année 2010 (Heisei 22), et les données sont corrigées des variations saisonnières. L'indice portant exclusivement sur les acquisitions de logements existants par des particuliers, il offre un éclairage différent de celui de l'indice des transactions réalisées par les personnes morales.
L'intérêt de cet indice réside dans sa capacité à quantifier le dynamisme du marché de la revente. Dans un marché immobilier japonais longtemps dominé par le neuf, le volume des transactions de logements existants constitue un indicateur essentiel pour évaluer la maturité du marché et la solidité de l'environnement d'investissement.
Il convient de noter que l'indice est actuellement en phase expérimentale et que les méthodes de calcul ou le périmètre de publication sont susceptibles d'évoluer à l'avenir.
Tendances nationales de novembre 2025 — Recul généralisé sur un mois
En novembre 2025, l'indice des ventes de logements existants a reculé dans toutes les catégories, maisons individuelles et appartements confondus. Voici les principaux chiffres.
Total : 125,8, en baisse de 9,1 % sur un mois
L'indice national total corrigé des variations saisonnières s'établit à 125,8, en recul de 9,1 % par rapport aux 138,4 d'octobre. Ce dernier avait enregistré une hausse mensuelle de +5,4 %, et le repli de novembre peut en partie s'interpréter comme un effet de correction. Toutefois, le niveau de 125,8 reste supérieur d'environ 25 % à celui de 2010, ce qui permet de considérer ce recul comme un ajustement temporaire au sein d'une tendance haussière de moyen-long terme.
Maisons individuelles : 120,2, en baisse de 10,1 %
L'indice des maisons individuelles s'établit à 120,2 (−10,1 % sur un mois). Le recul est légèrement plus marqué que pour les appartements, ce qui suggère un attentisme temporaire de la demande pour ce segment. Le maintien de l'indice au-dessus de 120 signifie néanmoins que le volume de transactions reste supérieur de plus de 20 % au niveau de 2010.
Appartements : 133,2, en baisse de 5,5 %
L'indice des appartements en copropriété s'établit à 133,2 (−5,5 % sur un mois), un repli plus modéré que celui des maisons individuelles. L'indice hors logements de moins de 30 m² atteint 106,9 (−7,5 %). La plus grande liquidité du marché des appartements favorise un maintien des transactions et limite l'ampleur du recul.
Dynamiques régionales — Tokyo maintient un niveau élevé
L'analyse par zone métropolitaine révèle des disparités marquées entre les régions.
Sud-Kantō : −5,1 %, une évolution résiliente
L'indice total du Sud-Kantō s'établit à 131,5 (−5,1 % sur un mois), avec un recul nettement inférieur à la moyenne nationale. Tokyo affiche notamment un indice de 147,9 (−4,8 %), le niveau le plus élevé parmi les départements des trois grandes zones métropolitaines. Le marché immobilier tokyoïte continue de bénéficier d'une demande solide, et la prédominance de la capitale se confirme également dans les acquisitions de logements anciens par les particuliers.
Zone de Nagoya : −18,2 %, un recul marqué
La zone de Nagoya enregistre un indice de 111,1 (−18,2 % sur un mois), la plus forte baisse parmi les trois grandes métropoles. Le département d'Aichi affiche une tendance similaire avec 108,3 (−19,5 %), bien au-delà de la moyenne nationale. La zone de Nagoya se caractérise par des fluctuations mensuelles relativement importantes, et ce recul apparaît comme une correction après le niveau élevé d'octobre. Le maintien de l'indice au-dessus de 100 signifie que le volume de transactions reste supérieur à celui de 2010.
Keihanshin (Osaka-Kyoto-Kobe) : −8,2 %, proche de la moyenne nationale
La zone Keihanshin affiche un indice de 120,3 (−8,2 % sur un mois), une évolution proche de la moyenne nationale. Le département d'Osaka s'établit à 119,6 (−9,4 %), un niveau comparable. Les flux de visiteurs liés à l'Exposition universelle d'Osaka-Kansai et la poursuite des projets de réaménagement urbain continuent de soutenir les acquisitions de logements anciens par les particuliers.
Évolution de l'indice des ventes de logements existants sur une base annuelle
Pour ne pas se laisser tromper par les variations mensuelles, il est indispensable d'examiner les tendances annuelles. Un regard rétrospectif depuis 2019 confirme que les ventes de logements existants s'inscrivent dans une dynamique haussière de moyen-long terme.
| Année | Indice total | Variation annuelle |
|---|---|---|
| 2019 | 110,7 | — |
| 2020 | 107,2 | −3,2 % (impact Covid) |
| 2021 | 111,5 | +4,0 % |
| 2022 | 112,1 | +0,5 % |
| 2023 | 116,9 | +4,3 % |
| 2024 | 125,0 | +6,9 % |
Après un recul de 3,2 % en 2020 dû à la pandémie, le marché s'est redressé dès 2021 avec une hausse de 4,0 %. La progression s'est poursuivie régulièrement, et l'indice a atteint en 2024 son plus haut niveau historique à 125,0.
Sur les données mensuelles de 2025, après un pic à 132,0 en janvier, l'indice oscille globalement entre 120 et 132, avec quelques fluctuations. Le marché de l'immobilier d'investissement dans son ensemble connaît également une dynamique favorable, confirmant le renforcement structurel de la demande pour les logements existants.
| Mois | Indice | Variation mensuelle |
|---|---|---|
| Janvier | 132,0 | +4,2 % |
| Février | 126,5 | −4,2 % |
| Mars | 125,8 | −0,5 % |
| Avril | 130,3 | +3,6 % |
| Mai | 128,5 | −1,4 % |
| Juin | 130,0 | +1,2 % |
| Juillet | 128,2 | −1,4 % |
| Août | 126,5 | −1,3 % |
| Septembre | 131,3 | +3,8 % |
| Octobre | 138,4 | +5,4 % |
| Novembre | 125,8 | −9,1 % |
Le pic annuel de 138,4 enregistré en octobre explique le repli de novembre à 125,8, qui s'inscrit dans une logique de correction. La moyenne de janvier à novembre s'établit à environ 128,5, soit un niveau supérieur à la valeur annuelle de 125,0 enregistrée en 2024.
Ce que les tendances du marché de l'ancien signifient pour les propriétaires
L'essor du marché de l'occasion élargit les opportunités de cession
La hausse continue de l'indice des ventes de logements existants traduit une augmentation du nombre d'acquéreurs sur le marché de l'ancien. Une progression de plus de 25 % du volume de transactions par rapport à 2010 témoigne de l'ancrage d'un changement de mentalité, où l'achat dans l'ancien est désormais pleinement accepté.
Pour les propriétaires qui envisagent une cession, l'environnement actuel, caractérisé par un vivier d'acquéreurs potentiels relativement important, représente une fenêtre favorable. En matière de choix du moment optimal de vente, les périodes où l'indice se maintient à un niveau élevé correspondent à une liquidité accrue, propice à des cessions au juste prix.
Il convient toutefois de ne pas se limiter au volume global de la demande et de prêter attention aux écarts régionaux. Entre l'indice de 147,9 à Tokyo et celui de 111,1 dans la zone de Nagoya, les disparités sont significatives, et le degré de tension du marché varie considérablement selon les territoires.
Implications pour la gestion locative
L'intensification des transactions sur le marché de l'ancien peut inciter davantage de locataires à devenir propriétaires, entraînant un fléchissement temporaire de la demande locative. Cependant, même avec un indice de ventes élevé, une part importante de la population ne franchit pas le pas de l'acquisition et reste sur le marché locatif.
Pour les bailleurs, le point clé est le suivant : plus la demande d'achat est forte dans un secteur, plus le marché locatif bénéficie d'un effet de report des candidats écartés de la compétition à l'achat, renforçant ainsi la stabilité de la demande locative. Dans les zones où la demande d'acquisition est soutenue, comme Tokyo et le Sud-Kantō, la demande locative tend également à rester solide.
Notre analyse — Appréhender la croissance du marché de l'ancien dans une perspective de long terme
L'indice des ventes de logements existants de novembre 2025 affiche un recul mensuel dans toutes les catégories. À la seule lecture des chiffres, on pourrait conclure à un refroidissement du marché. Pourtant, en prenant du recul sur les tendances annuelles, l'indice se maintient environ 25 % au-dessus du niveau de 2010, confirmant la progression régulière du marché de la revente.
Le marché japonais de l'ancien conserve un potentiel de croissance significatif par rapport aux pays occidentaux. La publication de cet indice à titre expérimental par le ministère du Territoire témoigne d'ailleurs de la reconnaissance croissante, y compris au niveau des politiques publiques, de l'importance du marché des logements existants.
Dans notre analyse du marché immobilier, nous accordons une importance particulière à l'habitude de lire les données mensuelles non comme des points isolés, mais comme les jalons d'une trajectoire. Replacée dans son contexte — une correction après le niveau élevé d'octobre —, la baisse de 9,1 % en novembre ne justifie pas un pessimisme excessif. L'attention devrait plutôt se porter sur le fait que la moyenne de janvier à novembre 2025 dépasse la valeur annuelle de 2024.
L'erreur la plus fréquente en gestion immobilière consiste à se laisser guider par les fluctuations de court terme au détriment de la tendance de fond. Appréhender avec précision l'expansion structurelle du marché de l'ancien permet de prendre des décisions éclairées — vente, acquisition ou maintien en portefeuille — et d'optimiser la performance sur le moyen-long terme. INA&Associates continuera d'accompagner les propriétaires dans leurs prises de décision grâce à une analyse rigoureuse des données publiques.
Questions fréquentes (FAQ)
Q1. Quelle est la différence entre l'indice des ventes de logements existants et l'indice des prix immobiliers ?
L'indice des ventes de logements existants mesure l'évolution du « volume de transactions (nombre) » sous forme d'indice. L'indice des prix immobiliers, quant à lui, suit les variations des « prix de transaction ». En croisant ces deux indicateurs, il est possible de mener une analyse multidimensionnelle : « le nombre de transactions augmente-t-il alors que les prix restent stables ? » ou « comment évolue le volume face à la hausse des prix ? ».
Q2. Une baisse mensuelle de 9,1 % est-elle préoccupante ?
L'indice mensuel des ventes de logements existants est sensible aux facteurs saisonniers tels que les vacances de fin d'année ou les jours fériés, ce qui se traduit par des fluctuations mensuelles relativement importantes. Compte tenu de la hausse de +5,4 % enregistrée en octobre, le recul de novembre s'explique largement par un effet de correction. Pour évaluer la tendance de moyen-long terme, la moyenne annuelle — qui dépasse celle de 2024 — constitue un indicateur bien plus pertinent.
Q3. Où peut-on consulter l'indice des ventes de logements existants ?
Il est publié sur le site du ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme. L'indice étant en phase expérimentale, les modalités de publication et les méthodes de calcul sont susceptibles d'évoluer. Il est recommandé de consulter régulièrement la page dédiée à l'indice des ventes de logements existants sur le site du ministère.
Q4. Pourquoi l'indice de Tokyo est-il plus élevé que celui des autres régions ?
Tokyo est la plus grande agglomération du Japon et bénéficie d'une demande soutenue, tant résidentielle qu'en matière d'investissement. La réticence à l'égard de l'ancien s'estompe, et les transactions restent dynamiques même dans un contexte de prix élevés, dès lors que les biens sont proposés à des niveaux jugés raisonnables. Par ailleurs, le marché des appartements anciens à Tokyo se distingue par sa forte liquidité et l'abondance de choix tant pour les acheteurs que pour les vendeurs, autant de facteurs qui soutiennent l'indice.
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Sources et références
Ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme, « Indice des ventes de logements existants (phase expérimentale) — Données de novembre 2025 » (publié le 27 février 2026)
