國土交通省於令和8年2月27日發布的「既有住宅銷售量指數（試驗運行）」2025年11月數據顯示，全國合計為125.8，較前月下降▲9.1%。獨棟住宅與公寓大廈所有類別均呈現月減態勢，該如何解讀這一結果？本文將不侷限於單月變動，結合中長期趨勢進行冷靜分析。
什麼是既有住宅銷售量指數？國土交通省公布的中古住宅市場指標
既有住宅銷售量指數是根據個人取得既有住宅的移轉登記量所計算的指標。由國土交通省以試驗運行形式公布，目的在於透過登記數據掌握個人中古住宅交易動向。
基準值以平成22年（2010年）的年度平均為100，採用季節調整值。由於指數對象為個人取得的既有住宅（中古住宅），因此反映的是與法人交易量指數不同的市場面向。
該指數之所以受到關注，在於能夠定量掌握中古住宅流通的活躍程度。在過去被認為偏重新建住宅的日本住宅市場中，既有住宅的流通量是衡量市場成熟度與投資環境健全性的重要指標。
需要注意的是，目前仍處於試驗運行階段，未來統計方法及公布內容可能會有所變更。
2025年11月全國動向｜所有類別均較前月下降
2025年11月的既有住宅銷售量指數，無論獨棟住宅或公寓大廈，所有類別均較前月下降。主要數據如下。
合計：較前月▲9.1%，為125.8
全國合計的季節調整值為125.8，較10月的138.4下降▲9.1%。考量到10月曾出現前月比+5.4%的高漲幅，11月的回落可視為反彈效應。然而，125.8的水準仍較2010年高出約25%，將其視為中長期上升趨勢中的暫時性調整較為合理。
獨棟住宅：▲10.1%，為120.2
獨棟住宅為120.2（前月比▲10.1%）。相較公寓大廈，跌幅略大，顯示獨棟住宅需求可能出現暫時性觀望。不過，指數仍維持在120以上，意味著較2010年仍高出逾20%。
公寓大廈：▲5.5%，為133.2
公寓大廈（區分所有）為133.2（前月比▲5.5%），相較獨棟住宅跌幅較為有限。扣除30㎡以下的公寓大廈指數為106.9（▲7.5%）。公寓大廈因流動性較高，一定程度的交易得以持續，因此跌幅受到抑制。
都市圈別動向｜東京都依然維持高水準
從都市圈來看，各地區之間呈現明顯差異。
南關東圈：▲5.1%，走勢穩健
南關東圈合計為131.5（前月比▲5.1%），跌幅遠低於全國平均。其中東京都為147.9（▲4.8%），在三大都市圈的都府縣中維持最高指數水準。東京的不動產市場持續受到穩健需求支撐，在個人中古住宅取得方面，東京的優勢尤為突出。
名古屋圈：▲18.2%大幅下滑
名古屋圈為111.1（前月比▲18.2%），在三大都市圈中錄得最大跌幅。愛知縣單獨數據亦為108.3（▲19.5%），呈現相同趨勢，遠超全國平均跌幅。名古屋圈本身月度波動幅度較大，此次下跌為10月高水準後的回調。指數超過100，意味著交易量仍高於2010年水準。
京阪神圈：▲8.2%，與全國水準相當
京阪神圈為120.3（前月比▲8.2%），走勢與全國平均接近。大阪府為119.6（▲9.4%），大致處於同一水準。大阪關西萬博的舉辦帶來的人流以及都市再開發的推進，持續為個人中古住宅取得提供支撐。
從年度趨勢看既有住宅銷售量的走勢
為避免受單月變動所惑，掌握年度趨勢不可或缺。回顧2019年以來的走勢，可以確認既有住宅銷售量在中長期呈現增長態勢。
| 年份 | 合計指數 | 年增率 |
|---|---|---|
| 2019 | 110.7 | — |
| 2020 | 107.2 | ▲3.2%（新冠疫情影響） |
| 2021 | 111.5 | +4.0% |
| 2022 | 112.1 | +0.5% |
| 2023 | 116.9 | +4.3% |
| 2024 | 125.0 | +6.9% |
2020年受新冠疫情影響下降▲3.2%，但翌年2021年即以+4.0%回復。此後持續緩步上升，2024年達到125.0的歷史最高水準。
觀察2025年的月度走勢，以1月的132.0為高點，雖有些許上下波動，大致在120至132的區間內運行。這與整體投資用不動產市場的活絡趨勢一致，顯示既有住宅需求正在結構性提升。
| 月份 | 指數 | 月增率 |
|---|---|---|
| 1月 | 132.0 | +4.2% |
| 2月 | 126.5 | ▲4.2% |
| 3月 | 125.8 | ▲0.5% |
| 4月 | 130.3 | +3.6% |
| 5月 | 128.5 | ▲1.4% |
| 6月 | 130.0 | +1.2% |
| 7月 | 128.2 | ▲1.4% |
| 8月 | 126.5 | ▲1.3% |
| 9月 | 131.3 | +3.8% |
| 10月 | 138.4 | +5.4% |
| 11月 | 125.8 | ▲9.1% |
10月的138.4為年度最高值，隨後11月的125.8屬於可解釋的反彈修正範圍。1月至11月的平均值約為128.5，高於2024年的年度值125.0。
既有住宅市場動向對業主的意義
中古住宅流通活絡意味著出售機會擴大
既有住宅銷售量指數的持續上升，代表中古住宅市場的買方正在增加。較2010年流通量增加逾25%，也證明「中古住宅也是好選擇」的購買意識變化已趨於穩固。
對於考慮出售所持不動產的業主而言，目前買方相對充裕的環境是有利時機。在判斷出售時機時，既有住宅銷售量指數處於高水準的時期，意味著流動性高、更容易以合理價格完成出售。
另一方面，除了掌握需求總量，也需留意各地區之間的差異。東京都的147.9與名古屋圈的111.1之間差距顯著，各地區的市場熱度截然不同。
對租賃經營的啟示
既有住宅流通趨於活絡時，轉向購屋的人口增加，租賃需求可能暫時下降。然而，在既有住宅銷售量指數維持高水準的同時，無法下定決心購屋的族群仍留在租賃市場中。
租賃業主應關注的是，購屋需求旺盛的地區，反而因「退出購屋競爭的族群」成為租賃市場的承接力量，使租賃穩定性提升。在東京都和南關東圈等購屋需求旺盛的地區，租賃需求也持續保持穩健。
我的觀點——以長期視角看待既有住宅市場的成長
2025年11月的既有住宅銷售量指數，所有類別均較前月下降。若僅追蹤數字，容易產生「市場正在降溫」的印象。然而，從年度趨勢俯瞰，指數仍維持在較2010年高出約25%的水準，中古住宅流通的基礎提升正在穩步推進。
與歐美國家相比，日本的既有住宅流通仍有很大的成長空間。國土交通省以試驗運行方式公布該指數，也反映出中古住宅市場的重要性在政策層面日益受到重視。
我在觀察不動產市場時所重視的，是將單月數據不視為孤立的點，而是以線的方式來解讀的習慣。11月▲9.1%的數字，若置於10月高水準後的調整脈絡中來看，並無過度悲觀的必要。更應關注的是，2025年1月至11月的平均值已超越2024年的年度值這一事實。
不動產經營中最容易犯的錯誤，就是被眼前的波動牽著走，而忽略了長期的方向。在準確掌握既有住宅市場正在結構性擴大的趨勢後，再做出出售、購入或繼續持有的判斷，才能提升中長期的經營績效。INA&Associates將持續透過對公開數據的細緻分析，為業主們的決策提供支持。
常見問題（FAQ）
Q1. 既有住宅銷售量指數與不動產價格指數有何不同？
既有住宅銷售量指數是將「交易量（件數）」的動向加以指數化。而不動產價格指數則是掌握「交易價格」變動的指標。將兩者結合觀察，便能進行立體化分析，例如「交易件數增加但價格是否穩定」、「在價格上漲中交易件數如何變動」等。
Q2. 月減▲9.1%算是大幅下跌嗎？
月度既有住宅銷售量指數容易受到季節因素、年末年初及連假等影響，月度波動幅度本身就比較大。考量到10月曾出現前月比+5.4%的高漲幅，11月的下跌可解釋為其反彈。在中長期趨勢判斷上，年度平均值超越2024年水準這一點更為重要。
Q3. 既有住宅銷售量指數可以在哪裡查閱？
刊載於國土交通省的官方網站。由於目前仍處於試驗運行階段，未來公布方式及統計方法可能會有所變更。建議定期查看國土交通省的「既有住宅銷售量指數」頁面。
Q4. 東京都的指數為何高於其他地區？
東京都是日本最大的人口聚集地，在住宅需求和投資需求兩方面均持續保持活躍交易。民眾對中古住宅的抗拒感逐漸淡化，即使在價格水準較高的情況下，適當價格帶的流通仍相當活絡。此外，東京的中古公寓大廈市場流動性高，買賣雙方選擇豐富，也是推升指數的重要因素。
引用・參考資料
國土交通省「既有住宅銷售量指數（試驗運行）令和7年（2025年）11月」（令和8年2月27日發布）
