일본 주택담보대출 연체 대처법 2026｜경매까지 흐름과 수치

주택담보대출을 갚기 어렵다고 느끼거나 곧 그렇게 될 것 같을 때, 가장 먼저 알고 싶은 것은 "앞으로 몇 개월까지는 괜찮은지", "제도를 신청하면 매달 얼마나 줄어드는지"와 같은 구체적인 숫자일 것입니다. 이 글은 상환일에 자동이체가 되지 않은 분, 독촉장을 받은 분, 대위변제나 경매 통지를 받은 분들을 위해 연체 개월 수별로 무슨 일이 일어나고 어떤 선택지가 아직 남아 있는지를 1차 데이터와 법 조문으로 정리한 것입니다. 2026년 시점에서 확인할 수 있는 공적 통계와 주택금융지원기구(住宅金融支援機構, Japan Housing Finance Agency, 이하 JHF)·각 금융기관의 공표 수치만 사용합니다.

이 기사가 다루는 주택담보대출 연체·대위변제·경매 절차는 일본 부동산 시장에서만 볼 수 있는 일본 특유의 제도입니다. 한국에는 전세라는 독자적인 임대차 자금조달 수단이 있어 매매 레버리지의 상당 부분을 전세보증금이 대신하지만, 일본에는 전세 제도 자체가 없습니다. 그래서 일본에서 부동산을 매입할 때의 레버리지는 사실상 전액이 은행 차입, 즉 住宅ローン(주택담보대출)에 의존하게 되고, 상환이 막히면 세입자 보증금이라는 완충장치 없이 대출 계약 조항과 법 절차가 곧바로 그대로 작동합니다. 한국 투자자가 일본 부동산에 대출을 끼고 투자하거나 일본 거주 목적으로 주택담보대출을 이용할 경우, 이 글에서 다루는 흐름은 남의 일이 아니라 본인의 리스크 구조 그 자체가 됩니다.

결론부터 말씀드리겠습니다. 금융기관에 상환조건 변경을 신청한 주택자금 차입자 중 93.5%가 실행되었습니다(금융청, 레이와 7년(2025년) 4월 1일〜레이와 8년(2026년) 6월 말). 상담은 "해봐야 어차피 안 되는 것"이 아닙니다. 다만 기한의 이익(期限の利益, 한국 민법에도 있는 것과 같은 개념입니다)을 상실한 뒤에는 지연손해금의 계산 대상이 매달 상환액에서 잔액 전액으로 바뀌어 부담이 자릿수 자체가 달라집니다. 움직일 수 있는 기한은 연체가 3개월에 이르기 전입니다.

이 기사의 포인트

상환조건 변경 실행률은 93.5%입니다. 신청 9,414건 중 실행 7,691건, 거절은 536건에 불과합니다(금융청).
지방은행 주택담보대출의 디폴트율은 연 0.163%입니다. 1,000명 중 1~2명 수준으로, 결코 드문 일이 아닙니다(금융청, 2024년도).
지연손해금은 기한의 이익을 잃기 전에는 "밀린 상환액"에, 잃은 뒤에는 "잔액 전액"에 부과됩니다. 연 14.0%라면 잔액 3,000만엔(약 2억 7,300만원, 2026년 8월 5일 기준 100엔≈910원으로 환산. 이하 동일)에서 30일분이 약 34만엔(약 31만원)입니다.
플랫35(フラット35)와 JHF 융자에는 상환특례·중유예(中ゆとり)·보너스 상환 조정·실버 상환특례가 있으며, 모두 변경 수수료가 무료입니다.
경매의 매수가능가액은 매각기준가액의 80% 이상입니다(민사집행법 제60조 제3항). 낙찰 후 매수인이 인도명령을 신청할 수 있는 기간은 대금 납부일로부터 6개월 이내입니다(동법 제83조 제2항).

먼저 확인할 세 가지 숫자｜연체 개월 수·상환부담률·소득감소율

대처법을 고르기 전에 손에 쥐고 확인해야 할 숫자가 세 가지 있습니다. 이 세 가지가 정해지면 쓸 수 있는 제도와 쓸 수 없는 제도가 거의 갈립니다.

지금 몇 개월 연체 중인가｜1회·1개월·3개월·6개월에 따라 쓸 수 있는 수단이 달라진다

가장 먼저 세어야 할 것은 상환하지 못한 횟수입니다. 1회만 빠진 단계와 3회 연속 빠진 단계는 금융기관 쪽의 절차가 완전히 다릅니다. 1~2개월이라면 상환조건 변경, 재융자(대환대출), 일반 매각까지 모두 선택할 수 있습니다. 3개월을 넘으면 기한의 이익을 상실해 잔여채무 일괄청구로 넘어가기 때문에, 선택지는 임의매각이나 법적 정리 쪽으로 좁혀집니다.

통장이나 앱의 출금 이력을 열어 최근 상환에 성공한 달을 확인해 주십시오. 이 개월 수가 이후 모든 판단의 출발점이 됩니다.

滞納(연체)와 延滞(체납 지연)는 무엇이 다른가

일본어에는 이 기사의 주제를 이해하는 데 필요한 용어 구분이 있습니다. "延滞(えんたい, entai)"는 약정 상환일에 상환이 이루어지지 않은 상태 그 자체를 가리킵니다. 며칠에서 1개월 정도의 지연을 가리켜 쓰이는 경우가 많고, 이 단계에서 입금하면 큰 문제로 번지기 어려운 국면입니다. "滞納(たいのう, tainou)"는 이 延滞가 장기화되어 상환되지 않는 상태가 이어지는 것을 가리킵니다. 금융기관 실무에서는 延滞가 계속된 결과로 채권보전 절차로 넘어가는 단계를 滞納로 구분해 부릅니다. 한국어에는 이런 2단계 구분 없이 "연체"라는 한 단어로 양쪽을 모두 표현하는 경우가 많아, 정확히 몇 개월째인지를 스스로 숫자로 확인하는 습관이 더 중요해집니다. 계약서상의 용어는 금융기관마다 다르지만, 독자에게 의미가 있는 것은 명칭이 아니라 몇 회분이 미납인가라는 사실입니다. 계약서의 "기한의 이익 상실" 조항에 몇 회분 지연으로 일괄청구가 되는지가 적혀 있습니다. 먼저 그 부분을 확인해 주십시오.

상환부담률과 소득감소율을 계산한다｜JHF 상환특례를 쓸 수 있는지 가르는 기준

JHF의 상환특례(A타입)를 쓸 수 있는지는 두 가지 비율로 결정됩니다. 계산식은 다음과 같습니다.

상환부담률＝주택담보대출의 연간 총상환액(JHF분에 더해 민간 주택담보대출 포함) ÷ 연소득 × 100
소득감소율＝(재작년 소득액 − 작년 소득액) ÷ 재작년 소득액 × 100

예를 들어 연소득 450만엔(약 4,095만원), 주택담보대출의 연간 총상환액이 200만엔(약 1,820만원)이라면 상환부담률은 44.4%입니다. 연소득 400만엔 이상 700만엔 미만 구간의 기준은 40%이므로 이를 초과합니다. 여기에 재작년 600만엔(약 5,460만원)·작년 450만엔이라면 소득감소율은 25%가 되어, 20% 이상이라는 조건도 충족합니다. 이 둘이 갖춰지면 JHF 신청 요건 중 하나에 해당합니다. 원천징수영수증을 2년 치 나란히 놓으면 5분 안에 계산할 수 있습니다.

【2026년 최신 데이터】일본 주택담보대출의 연체율·디폴트율은 어느 정도인가

결론적으로 일본 주택담보대출의 디폴트율은 연 0.1~0.2%대입니다. 숫자로는 소수이지만, 상환에 어려움을 겪는 사람이 항상 일정 수 존재한다는 사실을 금융청도 JHF도 공표하고 있습니다. 자신만 특수한 상황에 처한 것이 아니라는 전제로 상담에 임해도 무방합니다.

지방은행 디폴트율은 0.163%｜지역별 수치

금융청은 2025년 10월 공표한 분석 노트에서 지방은행의 대출 명세 데이터를 바탕으로 디폴트율을 산출했습니다. 2024년 3월 말 시점에 정상 채무자·요주의 채무자였던 사람 중, 2025년 3월 말에 요관리 이하로 등급이 하향된 비율입니다.

본점 소재지역	디폴트율(2024년도)
홋카이도·도호쿠	0.226%
간토	0.128%
주부	0.163%
긴키	0.162%
주고쿠·시코쿠	0.177%
규슈·오키나와	0.169%
전체	0.163%

출처: 금융청 "지방은행의 주택담보대출 디폴트 현황에 관한 분석"(FSA Analytical Notes 2025.10). 같은 분석에서는 대출 기간이 길수록, 또 금리 수준이 높을수록 디폴트율이 높아지는 경향이 확인되었다고 보고합니다. 35년을 넘는 장기 상환을 선택했고 동시에 상대적으로 높은 금리로 빌린 경우라면, 가계 여유가 얇은 계층에 속할 가능성을 의식해 둘 필요가 있습니다.

JHF의 리스크관리채권 비율은 2.80%

플랫35를 포함한 JHF의 채권에서는 상환에 문제가 생긴 채권의 규모가 더 구체적으로 공표되어 있습니다.

구분(2024년도)	금액	채권액 합계 대비 비율
3개월 이상 연체채권	680억엔	약 0.29%
대출조건 완화채권	3,408억엔	약 1.44%
파산갱생채권 등·위험채권	2,561억엔	약 1.08%
리스크관리채권 합계	6,649억엔	2.80%
(참고) 채권액 합계	237,091억엔	―

출처: JHF "2025년도 투자자용 설명자료"(2025년 7월). 비율은 전년도보다 0.24포인트 낮아졌습니다. 매입채권(플랫35)만 떼어낸 비율은 1.86%입니다.

여기서 주목해야 할 점은 대출조건 완화채권이 3,408억엔으로, 3개월 이상 연체채권의 5배 규모라는 사실입니다. 대출조건 완화채권이란 금리 감면이나 원금 상환 유예 등 채무자에게 유리한 합의를 한 채권을 가리킵니다. 즉 JHF의 채권에서는 연체가 그대로 굳어지는 경우보다 훨씬 많은 사례가 "상환 방법 변경"으로 처리되고 있습니다. 제도는 실제로 활용되고 있습니다.

왜 2026년에 상환이 힘들어지는가｜변동형 75.0%라는 전제

금리가 존재하는 세계로 돌아오면서 상환 계획의 전제가 바뀌었습니다. JHF의 주택담보대출 이용자 조사(2026년 1월 조사, 응답 1,237건)에서는 다음과 같은 결과가 나왔습니다.

이용한 금리 유형은 변동형이 75.0%(2025년 4월 조사 대비 4.0포인트 감소), 고정기간선택형 14.9%, 전기간고정형 10.1%
향후 1년간의 금리 전망은 "지금보다 상승한다"가 73.7%(동 8.0포인트 증가)
금리 리스크에 대해 "이해는 하고 있으나 조금 불안·잘 이해하지 못함·전혀 이해하지 못함"의 합계가 52.0%

4명 중 3명이 변동형을 선택했고, 그 4명 중 3명이 금리 상승을 예상하면서도, 절반은 금리가 오를 때 상환액이 얼마나 늘어날지 충분히 파악하지 못하고 있습니다. 이 어긋남이 지금 상환에 어려움을 겪는 사람이 늘고 있는 배경입니다. 한국의 주택담보대출도 변동·혼합형 비중이 높다는 점은 비슷하지만, 일본은 전세라는 상환 완충 수단이 없는 만큼 변동금리 상승이 곧바로 가계 현금흐름을 압박한다는 점에서 리스크의 무게가 다릅니다. 금리 유형의 구조 자체를 다시 정리하고 싶은 분은 주택담보대출의 기본과 금리 유형 선택법도 함께 참고해 주십시오.

【월별 타임라인】연체 1개월·3개월·6개월·12개월에 무슨 일이 일어나는가

연체에서 경매까지의 흐름은 금융기관의 재량이 아니라 법률과 계약으로 정해지는 부분이 크고, 단계마다 남아 있는 선택지가 달라집니다. 아래 표는 각 단계에서 도착하는 통지, 그 시점에 쓸 수 있는 수단, 근거를 나란히 정리한 것입니다.

단계	도착하는 통지·발생하는 일	이 시점에서 쓸 수 있는 방법	근거·출처
연체 1회·~1개월	전화 연락, 독촉장. 지연손해금 발생	입금, 상환조건 변경, 재융자(대환대출), 일반 매각	각 금융기관 상품개요설명서
2개월	최고장. 보증회사의 대위변제 예고	상환조건 변경(실행률 93.5%), 일반 매각	각 금융기관 계약조항／금융청 "대출조건 변경 등 현황"
3개월 전후	기한의 이익 상실 통지. 보증회사의 대위변제(JHF 융자는 전액 조기상환 청구)	임의매각, 개인회생(주택자금특별조항)	각 금융기관 계약조항／JHF "임의매각 안내서" 2026년 4월
4~6개월	보증회사·채권추심회사의 일괄 상환 청구	임의매각, 개인회생, 개인파산	위와 같음
6개월~	경매 신청, 압류 등기, 집행관의 현황조사	임의매각(실무상 개찰일 전날까지)	민사집행법(제188조에 의해 담보부동산 경매에 준용)
신청부터 평균 9.1개월	기간입찰·개찰. 매수가능가액은 매각기준가액의 80% 이상	개찰 후 신청 취하에는 매수인 등의 동의 필요	재판소 데이터북 2026／민사집행법 제60조 제3항·제76조 제1항
매각허가결정 후	매수인이 대금을 납부한 시점에 소유권 이전	이사 갈 곳 확보, 잔여채무 상환 협의	민사집행법 제78조 제1항·제79조
대금 납부 후 6개월 이내	매수인이 인도명령을 신청할 수 있는 기간	명도 시기 협상, 잔여채무 정리	민사집행법 제83조 제2항

연체 1회·1개월째｜지연손해금은 발생하지만, 아직 아무것도 잃지 않은 상태

1회만 빠뜨린 단계라면 전화 연락과 독촉장이 오는 정도에 그칩니다. 지연손해금은 발생하지만 이 시점에서는 기한의 이익을 잃지 않아, 상환조건 변경도 재융자도 일반 매각도 모두 선택지로 남아 있습니다. 이 기사에서 다루는 대처법 중 가장 많은 수단을 쓸 수 있는 것이 바로 이 1개월째입니다.

여기서 피해야 할 것은 금융기관의 전화를 받지 않는 것입니다. 연락이 닿지 않는 채무자는 상환 의사가 없는 것으로 간주되기 쉬워집니다. 상환할 수 있을 것으로 보이는 시기를 전하는 것만으로도 이후 협상의 전제가 달라집니다.

2~3개월째｜기한의 이익 상실과 대위변제

2개월을 넘으면 보증회사로부터 대위변제 예고 통지가 도착합니다. 대위변제(代位弁済, だいいべんさい)란 보증회사가 채무자를 대신해 잔여채무를 금융기관에 일괄 상환하는 것을 말합니다. 한국의 전세보증금반환보증에서 보증기관(HUG·SGI서울보증 등)이 임차인에게 전세금을 먼저 지급하고 임대인에 대한 채권을 넘겨받는 구조와 원리가 같습니다. 다만 일본에서는 이 대위변제가 전세가 아니라 주택담보대출 보증회사와 은행 사이에서 작동하며, 실행되면 채권자가 보증회사로 옮겨가 이후로는 분할상환 협상이 아니라 일괄청구를 전제로 한 회수 절차가 됩니다.

3개월 전후에 도착하는 "기한의 이익 상실 통지"는 분할로 갚을 권리를 잃었다는 뜻입니다. 이 시점부터 지연손해금의 계산 대상이 잔액 전액으로 바뀝니다. 플랫35 등 JHF의 융자에서는 보증회사를 거치지 않고 JHF가 직접 전액 조기상환을 청구하는 형태가 됩니다. 다만 개인회생의 주택자금특별조항으로 집을 지키는 길은 이 단계에서도 아직 남아 있습니다.

6개월 이후｜경매 신청부터 개찰까지

채권자가 법원에 경매를 신청하면 부동산 등기부에 압류 등기가 이루어지고, 집행관과 평가인에 의한 현황조사가 진행됩니다. 여기서 개찰까지 얼마나 걸리는지는 법원이 공표하고 있습니다.

연도	부동산 집행사건 평균 심리기간
레이와 5년(2023)	8.4개월
레이와 6년(2024)	8.6개월
레이와 7년(2025)	9.1개월

출처: 최고재판소 "재판소 데이터북 2026". 신청부터 종국까지 최근에는 평균 9.1개월이 걸리고 있습니다. 연체 시작부터 통산하면 1년 반 전후를 예상하게 되지만, 어디까지나 평균이며 개별 사건에서는 더 짧아지는 경우도 있습니다. "아직 시간이 있다"고 생각하기보다는 선택할 수 있는 수단이 매달 하나씩 줄어드는 기간이라고 보는 편이 실태에 가깝습니다. 한국의 부동산 경매(민사집행법상 강제경매·임의경매)도 신청부터 매각까지 통상 6개월~1년 가까이 걸리는 경우가 많다는 점에서 시간축의 감각 자체는 비슷하지만, 일본은 앞서 설명한 대위변제 통지가 경매 신청보다 먼저 오는 만큼, 전세보증금 회수 절차에 익숙한 한국 투자자 입장에서는 "보증회사가 먼저 움직이고 법원이 뒤따르는" 순서로 이해하면 됩니다.

낙찰 후｜소유권은 언제 넘어가고, 언제까지 살 수 있는가

여기는 정보가 부족하기 쉬운 대목이므로 조문으로 정리합니다.

매각허가결정이 확정되면 매수인은 법원 서기관이 정하는 기한까지 대금을 납부합니다(민사집행법 제78조 제1항).
매수인은 대금을 납부한 때 부동산을 취득합니다(동법 제79조). 이 순간에 소유권이 넘어갑니다.
매수인이 인도명령을 신청할 수 있는 기간은 대금을 납부한 날로부터 6개월 이내입니다. 매수 시점에 저당건물 사용자가 점유하고 있던 건물이라면 9개월입니다(동법 제83조 제2항).

즉 대금 납부 다음 날 강제로 쫓겨나는 것은 아니지만, 매수인에게는 6개월이라는 신청 기간이 있어 그 안에서 명도를 요구해 옵니다. 이 6개월은 협상의 여지가 있는 기간이지, 계속 살 수 있는 기간이 아닙니다. 낙찰이 결정된 시점부터 이사할 곳을 확보하는 데 움직여야 합니다.

【계산 예시】지연손해금은 얼마가 되는가｜연 14.0%로 시산한다

지연손해금에서 흔한 오해는 "연체한 순간부터 대출 잔액 전체에 연 14%가 붙는다"는 것입니다. 실제로는 다릅니다. 기한의 이익을 잃기 전에는 밀려 있는 원리금(＝빠뜨린 상환액)에 대해서만 계산됩니다. 이온은행의 상품개요설명서는 "약정 상환일 다음 날부터 해당 상환 지연 원리금의 상환일까지의 기간으로 계산"한다고, 미쓰이스미토모신탁은행의 FAQ는 "지연 중인 원금에 대해 연 14%"라고 명시하고 있습니다.

계산식과, 기한의 이익 상실 전 조견표

지연손해금 ＝ 지연 중인 원리금 × 연이율 ÷ 365일 × 지연일수

연 14.0%, 1년을 365일로 하는 일할 계산으로 시산하면 다음과 같습니다.

매월 상환액(1회분)	7일 연체	30일 연체	60일 연체	90일 연체
10만엔	약 269엔	약 1,151엔	약 2,301엔	약 3,452엔
12만엔	약 322엔	약 1,381엔	약 2,762엔	약 4,142엔
15만엔	약 403엔	약 1,726엔	약 3,452엔	약 5,178엔

1회분이 늦은 정도라면 지연손해금 그 자체는 수백 엔에서 수천 엔 규모입니다(약 2,400원~약 4만 7,000원 상당, 100엔≈910원 환산). 1개월의 지연을 과도하게 두려워할 필요는 없습니다. 무서운 것은 지연을 방치한 채 다음 단계로 넘어가는 것입니다.

기한의 이익을 잃은 뒤에는 잔액 전액이 계산 대상이 된다

기한의 이익을 상실하면 잔여채무 전액이 기한이 도래한 것으로 간주되어, 지연손해금의 계산 대상이 잔액 그 자체로 바뀝니다. 같은 연 14.0%라도 금액의 자릿수가 달라집니다.

대출 잔액	7일	30일	90일	180일
2,000만엔	약 5만 4천엔	약 23만엔	약 69만엔	약 138만엔
3,000만엔	약 8만 1천엔	약 34만엔	약 104만엔	약 207만엔
4,000만엔	약 10만 7천엔	약 46만엔	약 138만엔	약 276만엔

연 14.0%·1년 365일의 일할 계산에 따른 시산값입니다. 예를 들어 대출 잔액 3,000만엔(약 2억 7,300만원)이 180일 밀리면 약 207만엔(약 1,884만원)에 이릅니다. 기한의 이익 상실은 지연손해금의 계산 대상을 "1회분의 상환액"에서 "잔액 전액"으로 바꾸는 분기점입니다. 같은 이율이라도 금액의 자릿수가 몇 단계나 달라집니다. 3개월을 기점으로 서둘러야 하는 이유가 여기에 있습니다.

이율은 금융기관마다 다르다｜본인 계약서로 확인한다

"주택담보대출의 지연손해금은 연 14.6%"라는 설명을 흔히 보지만, 공개된 사업자들의 수치가 반드시 그런 것은 아닙니다. 이온은행은 연 14.0%, 미쓰이스미토모신탁은행은 대상 상품에 대해 연 14%라고 공표하고 있습니다. 본인 계약의 수치는 상품개요설명서나 금전소비대차계약증서의 "지연손해금" 항목에 적혀 있습니다. 수중에 없다면 금융기관에 "지연손해금 이율"을 물어보면 알려줍니다.

임의매각에서는 지연손해금 감액 상담에 응해 주는 경우가 있다

불어난 지연손해금이 반드시 전액 고정되는 것은 아닙니다. JHF의 임의매각 안내서(레이와 8년(2026년) 4월)에는 안내서가 정한 절차에 협조할 경우 잔여채무 상황 등에 따라 지연손해금 감액 상담에 응할 수 있는 경우가 있다고 기재되어 있습니다. 절차에 협조하는 태도가 그대로 금전적인 조건으로 돌아오는 대목입니다.

대처법 1: 금융기관 상담과 상환조건 변경｜실행률 93.5%라는 현실

가장 먼저 취할 수단은 대출받은 금융기관에 상담하는 것입니다. "상담해도 거절당하는 게 아닐까"라는 불안이 행동을 멈추게 하기 쉽지만, 공표된 데이터는 그 반대를 보여줍니다.

【수치표】금융청 "대출조건 변경 등 현황" 주택자금 차입자 데이터

구분	신청	실행(A)	거절(B)	심사중	취하	실행률 A/(A+B)
주요 은행 등(9개)	1,709건	1,351건	133건	152건	261건	91.0%
지역은행(96개)	7,390건	6,156건	386건	660건	825건	94.1%
기타 은행(77개)	315건	184건	17건	21건	105건	91.5%
합계(182개)	9,414건	7,691건	536건	833건	1,191건	93.5%

출처: 금융청 "대출조건 변경 등 현황에 대하여(레이와 8년(2026년) 6월 말 시점)". 레이와 7년(2025년) 4월 1일부터 레이와 8년(2026년) 6월 말까지의 실적이며, 이 통계는 매달 갱신됩니다. 거절은 536건으로 신청의 5% 정도에 그칩니다. 심사는 있고 변경 후에도 상환을 이어갈 수 있어야 한다는 전제가 있지만, "상담하면 대다수가 어떤 형태로든 통과한다"는 사실은 첫 전화를 거는 데 등을 밀어주는 근거가 될 것입니다.

【비교표】조건변경에 드는 수수료는 금융기관마다 이만큼 다르다

조건변경에는 수수료가 드는 경우가 있습니다. "5,000엔에서 30,000엔 정도"라는 막연한 설명이 아니라 공표된 실제 금액으로 비교합니다.

금융기관	상환조건 변경	금리 유형 변경	전액 조기상환(만기 전 완제)
JHF(A·B·C타입)	무료	―	―
미쓰비시UFJ은행	인터넷 5,500엔／창구 11,000엔(기간단축·보너스 상환액·보너스월·매월 상환일·원리금균등⇔원금균등)	무료／11,000엔	16,500엔／33,000엔(JHF 주택담보대출은 무료)
이온은행	11,000엔~33,000엔(세금 포함)	무료	55,000엔(세금 포함, 약 50만원)

모두 소비세 포함 공표값입니다(미쓰비시UFJ은행 "차입 후 필요한 주택담보대출 수수료", 이온은행 "주택담보대출 상품개요설명서" 2026년 6월 1일 현재). 미쓰비시UFJ은행에서는 채무자 변경이 16,500엔／33,000엔이며, 그 외의 변경 내용은 개별 안내라고 되어 있습니다. JHF의 상환방법 변경 수수료가 무료라는 점은 플랫35 이용자에게 명확한 장점입니다.

상담 시 가져갈 서류와, 전달해야 할 숫자

상담 자리에서 "상환이 힘들다"고만 전하면 담당자는 판단할 근거를 갖지 못합니다. 다음 세 가지를 숫자로 제시할 수 있으면 이야기가 구체적인 변경안으로 진전됩니다.

소득이 얼마나 줄었는가: 원천징수영수증 또는 확정신고서를 2년 치. 소득감소율을 계산한 결과도 함께 첨부합니다.
매달 얼마라면 낼 수 있는가: 가계 수지표. 실수령액에서 생활비·교육비·다른 대출 상환을 뺀 잔액을 제시합니다.
언제 회복될 전망인가: 재취업 예정, 치료 기간, 자녀 졸업 시기 등 감액 기간 설정의 근거가 됩니다.

상환방법 변경은 "앞으로도 상환을 이어갈 수 있는가"가 심사의 핵심입니다. 따라서 얼마를 낮춰 달라는 금액보다도 낮춘 뒤라면 계속 낼 수 있다는 근거 쪽이 더 중요해집니다.

대처법 2: 플랫35·JHF 융자의 상환방법 변경 메뉴【타입별 비교표】

JHF(구 주택금융공고)의 융자를 이용 중이라면 정식 메뉴가 마련되어 있습니다. 명칭과 조건을 정확히 파악해 두면 금융기관 창구에서의 이야기가 빨라집니다. 신청은 모두 상환 중인 금융기관을 경유해 이루어집니다.

메뉴	대상 상황	변경 내용	상한	수수료
상환특례(A타입)	실직·질병 등으로 상환이 어려운 경우. 소득 기준에 해당하고 변경 후에도 상환을 지속할 수 있는 사람	상환기간 연장. 실업 중이거나 소득이 20% 이상 감소한 사람은 원금 납부 일시 유예도 가능	연장은 최장 15년. 원금 거치는 최장 3년. 완제 시 나이 80세까지	무료
중유예(B타입)	진학에 따른 교육비, 입원에 따른 의료비 등 일정 기간 지출 증가가 예상되는 경우	상담 후 정한 기간 동안 상환액 감액	기간은 상담을 통해 결정(감액 기간 종료 후 상환액 증가)	무료
보너스 상환 조정(C타입)	보너스 상환이 부담되는 경우	보너스 상환월 변경, 매월분과 보너스분의 내역 변경, 보너스 상환 중단	―	무료
실버 상환특례	만 70세 이상으로 다른 메뉴로는 상환 지속이 어려운 사람	매월 납부를 이자만으로 하고, 채무자 전원 사망 시 자택 매각으로 일괄 상환	상환 개시 후 20년 이상 경과 등 조건 있음. 단체신용생명보험은 탈퇴 필요	무료

출처: JHF "매월 상환이 어려워졌을 때"(갱신일 2026년 4월 1일), "타입별 상환방법 변경 메뉴", "(70세 이상인 분) 상환방법 변경 안내／실버 상환특례 안내"(레이와 8년(2026년) 4월). A타입과 C타입, B타입과 C타입은 조합해 이용할 수 있습니다. A타입과 B타입의 조합은 A타입에서 기간연장만 이용하는 경우에 한합니다.

참고로 보너스 상환(ボーナス返済)이라는 구조 자체가 일본 특유의 관행입니다. 일본 기업 다수가 여름·겨울 두 차례 상여금(보너스)을 지급하는 고용 관행에 맞춰, 은행이 매월 상환액을 낮추는 대신 보너스 지급월에 상환액을 크게 잡는 상품을 표준으로 설계해 왔습니다. 한국의 상여금 지급 방식이나 시기는 기업마다 훨씬 제각각이어서, 대출 상환액 자체를 상여금 지급월에 맞춰 구조화하는 상품은 흔하지 않습니다. 보너스가 삭감되거나 없어지면 상환 계획 전체가 흔들리는 구조이므로, 이 C타입 메뉴가 존재하는 이유이기도 합니다.

상환특례(A타입)의 적용 조건

A타입은 다음 세 항목 모두에 해당해야 합니다.

실직이나 질병 등의 사정으로 상환이 어려워졌을 것(도산에 의한 해고, 구조조정, 실적 악화에 따른 급여·보너스 감소, 초과근무 감소, 자영업의 수주 감소, 질병이나 부상, 가족 간병에 따른 수입 감소·지출 증가 등이 해당)
다음 중 어느 하나에 해당할 것
- 연소득이 JHF에 대한 연간 총상환액의 4배 이하
- 월소득이 세대 인원 × 64,000엔 이하
- 상환부담률이 아래 표의 비율을 초과하고, 동시에 소득감소율이 20% 이상
상환방법 변경으로 앞으로도 상환을 지속할 수 있을 것

연소득	300만엔 미만	300만엔 이상 400만엔 미만	400만엔 이상 700만엔 미만	700만엔 이상
상환부담률 기준	30%	35%	40%	45%

상환기간 연장은 최장 15년(통산 50년)까지 가능하지만, JHF는 "필요 최소한의 연장"을 권장하고 있습니다. 기간을 늘리면 매달 부담은 가벼워지는 반면 이자 부담이 늘어 총상환액은 증가하기 때문입니다. 또한 완제 시 나이가 80세를 넘는 연장은 불가능합니다. 나이와 차입기간의 관계는 주택담보대출 연령 제한과 차입기간의 개념에서 정리했습니다.

【계산 예시】중유예(B타입)로 매달 얼마나 줄어드는가

JHF가 공표한 계산 예시입니다. 융자액 2,000만엔(약 1억 8,200만원), 금리 3.00%, 35년 상환, 상환 개시로부터 4년이 지난 시점에 적용한 경우입니다.

감액 전 매월 상환액: 76,970엔
감액 기간 중(3년간): 50,000엔
감액 기간 종료 후: 81,436엔

3년간 매달 26,970엔, 합계 약 97만엔(약 883만원)의 자금 여유를 확보할 수 있는 계산입니다. 다만 감액 기간 후에는 81,436엔으로 올라가고, 총상환액도 늘어납니다. "3년 안에 가계를 재건할 수 있는가"가 이 메뉴를 선택할지 판단하는 기준이 됩니다. 재건에 5년이 걸릴 것 같다면 A타입의 기간연장을 조합하는 상담을 하는 편이 현실적입니다.

【계산 예시】보너스 상환 조정(C타입)과, A와 C의 조합

보너스 지급이 줄었을 때 효과가 있는 것이 C타입입니다. 융자액 2,000만엔(매월분 1,400만엔·보너스분 600만엔), 금리 3.00%, 35년 상환, 상환 개시 4년 경과 시점의 예시입니다.

패턴	매월 상환액	보너스분
적용 전	53,879엔	139,034엔
보너스 상환 중단	76,964엔	0엔
매월·보너스월 내역 변경	62,707엔	85,861엔
C타입+A타입(15년 연장·통산 50년)	50,719엔	69,385엔

보너스 상환을 중단하면 매달은 76,964엔으로 올라가지만, 반년마다의 큰 지출은 사라집니다. 보너스가 불안정한 직종이라면 매달을 평준화하는 편이 관리하기 쉬워집니다. 조합 사례에서는 매달도 보너스월도 적용 전보다 낮아집니다. 단독 메뉴로 부족하다면 조합을 전제로 상담해 보시기 바랍니다.

70세 이상의 실버 상환특례｜이자만 내는 상환으로 바꿀 수 있는 조건과 대가

다른 메뉴로는 상환 지속이 어려운 70세 이상인 분에게는 실버 상환특례가 있습니다. 매월 납부를 이자만으로 하고, 채무자 전원이 사망한 시점에 자택을 매각해 잔여채무를 일괄 상환하는 구조입니다. 매각으로 채무가 일부 남더라도 그 부분을 상속인에게 청구하지 않는다고 되어 있습니다.

주요 이용 조건은 다음과 같습니다.

제도 이용 시점에 만 70세 이상일 것
현재 융자 주택에 거주하며 앞으로도 계속 거주할 예정일 것
상환을 시작한 지 20년 이상 경과했을 것
토지와 건물에 JHF의 저당권이 설정되어 있을 것
현재 밀리지 않고 상환하고 있을 것
일정한 소득 기준을 충족할 것

대가도 명시되어 있습니다. 단체신용생명보험에 가입한 분은 이용 전에 탈퇴가 필요합니다. 또한 원금 잔액은 줄어들지 않으며, 적용 후에는 추가로 상환방법을 변경할 수 없습니다. 적용 후 상환이 밀리면 잔여채무 전액의 일괄 상환을 청구받습니다. 추정 상속인 등 이해관계인 전원의 동의도 필요합니다. 가족과 상의한 뒤 신청하는 성격의 제도로 이해하시기 바랍니다. 노후 주거 선택지 자체를 다시 검토하는 경우라면 고령자 주택의 종류와 선택 기준도 참고가 됩니다.

대처법 3: 재융자(대환대출)로 낮출 수 있는 사람·낮출 수 없는 사람

결론적으로 재융자(借り換え, 한국의 대환대출에 해당)는 연체가 시작되기 전이 아니면 사실상 쓸 수 없습니다. 재융자는 신규 주택담보대출 심사를 다시 받는 것이며, 상환 상황이 심사 대상이기 때문입니다. 이온은행도 상품개요설명서에서 "주택담보대출 재융자의 경우 과거 상환 상황을 확인하겠습니다"라고 명시하고 있습니다.

아직 연체하지 않은 단계라면 다음 세 가지를 본인 숫자로 비교합니다. 금리 차에 따른 총상환액 감소폭, 재융자 비용(사무수수료·보증료·등기비용 등. 정률형에서는 대출금액의 2.2% 정도가 드는 사례도 있습니다), 그리고 "비용 ÷ 연간 경감액"으로 구하는 회수 연수입니다. 회수 연수가 잔여 기간보다 짧다면 재융자에 경제적 합리성이 있습니다.

금리 유형 변경만으로 충분한 경우도 있습니다. 미쓰비시UFJ은행에서는 변동금리에서 고정금리로의 변경 수수료가 인터넷은 무료, 창구는 11,000엔입니다. 재융자보다 먼저 지금 빌리고 있는 금융기관에서 할 수 있는 것을 확인하는 것이 순서상 합리적입니다. 손익분기의 사고방식은 우대금리 구조와 재융자 판단 기준에서 자세히 다루고 있습니다.

한국에서 대환대출을 검토할 때는 흔히 담보인정비율(LTV)이나 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 먼저 걸림돌이 되지만, 일본의 재융자 심사에서 가장 먼저 걸러지는 것은 규제비율이 아니라 과거 상환 이력 그 자체입니다. 즉 한국식으로 "소득이 있고 DSR 한도 안에 들어오니 대환이 될 것"이라고 판단하면 안 됩니다. 1회라도 연체 이력이 최근에 남아 있으면 그 시점에서 신규 심사 테이블에 오르지 못하는 금융기관이 적지 않습니다. 재융자를 선택지로 남겨 두고 싶다면, 연체가 발생하기 전에 움직이는 것 자체가 유일한 조건이라고 보아도 무방합니다.

대처법 4: 임의매각과 경매의 차이를, 법적 근거와 실수령액으로 비교한다

상환조건을 변경해도 가계가 돌아가지 않는 경우, 집을 내놓는 판단으로 들어갑니다. 임의매각과 경매의 차이는 "왠지 임의매각이 더 비싸게 팔린다"는 감각의 문제가 아니라 제도상의 차이에서 비롯됩니다.

비교 항목	임의매각	경매
매각 주체	매도인(채무자)이 중개업자를 선정해 일반 부동산 거래로 매각	법원이 주도하는 강제 절차
가격 하한	채권자의 동의를 얻을 수 있는 수준	매수가능가액=매각기준가액에서 10분의 2를 공제한 금액 이상(민사집행법 제60조 제3항)
제반비용	상황에 따라 매각대금에서 부동산 중개수수료·말소등기비용 등을 공제하고 지급할 수 있는 경우가 있음	매각대금은 배당으로 처리됨
지연손해금	잔여채무 상황 등에 따라 감액 상담에 응할 수 있는 경우가 있음	개별 감액 협상의 틀이 없음
인도 시기	매수인과의 협상으로 조정하기 쉬움	매수인은 대금 납부일로부터 6개월 이내에 인도명령 신청 가능(동법 제83조 제2항)
공개성	일반 매물로 유통됨	법원의 공고로 공개됨
기한의 이익	신청이 기한의 이익 포기 의사표시가 되는 경우가 있음	이미 상실된 상태

출처: 민사집행법, JHF "임의매각 안내서(매입형)" 레이와 8년(2026년) 4월.

경매 가격이 낮아지기 쉬운 이유는 법률로 설명할 수 있다

"경매는 시세의 6~7할"이라는 숫자가 흔히 회자되지만, 공적으로 확인할 수 있는 것은 매수 신청액은 매각기준가액에서 10분의 2를 공제한 금액(매수가능가액) 이상이어야 한다는 민사집행법 제60조 제3항의 규정입니다. 매각기준가액 자체가 점유 관계의 제약이나 내부를 볼 수 없다는 경매 특유의 사정을 반영해 평가되는 데다, 거기서 다시 80%까지 신청이 인정됩니다. 이것이 가격 차이의 제도적 배경입니다(경매 물건의 리스크와 분쟁 사례). 참고로 한국의 부동산 경매도 최저매각가격 제도가 있어 유찰될 때마다 통상 20~30%씩 가격이 낮아지는 방식으로 시세와 괴리가 생기지만, 일본은 애초에 매각기준가액의 80% 선에서 응찰이 가능하도록 설계되어 있다는 점에서 가격 형성의 메커니즘이 다릅니다.

다만 구체적인 시세는 물건과 지역에 따라 폭이 있으므로 일률적인 배율로 말하는 것은 피합니다. 판단에 필요한 것은 본인 물건에 대해 임의매각으로 얼마를 예상할 수 있는가라는 개별 감정가입니다. 매각 진행 방식 자체는 부동산 매각 절차와 흐름에 정리해 두었습니다.

임의매각의 대가｜기한의 이익 포기와, 단체신용생명보험 탈퇴

임의매각에는 장점만 있는 것이 아니라 명시된 대가가 있습니다. JHF의 안내서는 다음과 같이 기재하고 있습니다.

JHF가 전액 조기상환 청구를 하지 않은 단계에서 임의매각을 신청하는 경우, 신청서 제출이 상환 지속을 포기하고 매달 상환할 권리를 포기했다는 의사표시가 됩니다.
차입 신청일이 2017년(平成29年) 10월 1일 이후인 플랫35(매입형)에서 신(新)JHF단체신용생명보험에 가입한 경우, 기한의 이익 상실이 해지 사유에 해당해 전액 조기상환 청구 기한일을 기점으로 보장이 종료(단체신용생명보험 탈퇴)됩니다. 차입 신청 수리일이 2020년(令和2年) 10월 1일 이후인 신JHF단체신용생명보험(금리조합방식)도 마찬가지입니다.
임의매각에 따른 상환금이 채권액에 미치지 못하는 경우, 파산면책을 받은 분을 제외하고 잔여채무의 상환 의무는 남습니다. 다만 임의매각 후의 상환 계획은 생활 상황 등을 감안해 상환 가능한 금액을 정해 나간다고 되어 있습니다.

단체신용생명보험의 보장이 끝난다는 점은 간과되기 쉽습니다. 건강에 불안이 있는 분은 임의매각을 신청하기 전에 가족과 공유해 두어야 할 정보입니다.

언제까지 임의매각을 할 수 있는가

경매 신청 후에도 실무상으로는 개찰일 전날까지 임의매각의 여지가 남아 있습니다. 개찰로 최고가 매수신고인이 정해진 뒤에는 경매 신청을 취하하는 데 매수인 등의 동의가 필요해지기 때문입니다(민사집행법 제76조 제1항, 동법 제188조에 의해 담보부동산 경매에 준용). 다만 경매 절차가 진행될수록 매수인을 확보하는 난이도는 올라갑니다. 판매 활동에는 내부 견학과 가격 조정의 시간이 필요해, 개찰 직전에 착수해서는 시간이 맞지 않습니다. 현실적인 마감은 경매 신청 사실을 알게 된 시점이라고 생각하시기 바랍니다.

JHF의 임의매각에서는 먼저 "임의매각에 관한 신청서"를 제출하고, 중개업자는 원칙적으로 본인이 직접 선정합니다. 중개업자는 물건 조사 후 매도희망가격 확인신청서와 가격 사정서를 제출하는 흐름입니다. 물건 청소나 정리, 내부 견학 협조 등 매도인 측의 대응이 그대로 매각 가격에 반영됩니다.

참고로 매각 후에도 계속 거주하는 방법으로 리스백(セール・アンド・リースバック)이 제안되는 경우가 있지만, 조건 면에서 확인할 사항이 많은 수법입니다. 판단 자료는 리스백의 구조와 리스크에 정리했습니다.

대처법 5: 상담처 고르는 법【비교표】｜누구에게, 얼마에, 무엇을 상담할 수 있는가

상담처는 "이름을 알고 있는가"가 아니라 "본인이 대상자에 해당하는가", "비용이 얼마인가"로 고릅니다.

상담처	대상	할 수 있는 일	비용
대출받은 금융기관	모든 차입자	상환조건 변경, 금리 유형 변경, JHF 메뉴 신청 창구	금융기관에 따라 무료~33,000엔
JHF	JHF(구 주택금융공고) 융자·플랫35 이용자	상환특례·중유예·보너스 상환 조정·실버 상환특례, 임의매각	변경 수수료는 무료
전국은행협회 카운슬링 서비스	은행과 거래 중인 개인으로 주택담보대출·카드론 등(사업자금 제외)의 상환이 어려운 사람	전문 카운슬러 상담, 필요 시 타기관 소개	무료
호테라스(法テラス, 민사법률부조)	자력 기준에 해당하는 사람	변호사·사법서사의 법률상담, 대리원조 비용 대납	자력 기준을 충족하면 상담은 무료

전국은행협회 상담실의 전화번호는 0570-017003입니다. 예약 접수는 월~금요일 오전 9시~오후 5시, 상담 시간은 월·화·목요일이 오전 10시~12시와 오후 1시~5시, 수·금요일이 오전 10시~12시와 오후 1시~7시입니다(공휴일 및 은행 휴업일 제외). 상담은 무료이며 비밀은 엄수됩니다.

【수치표】호테라스 민사법률부조의 자력 기준(2026년 3월 현재)

변호사 상담 비용이 걱정된다면 호테라스(法テラス, 일본사법지원센터. 한국의 대한법률구조공단에 해당)의 민사법률부조를 쓸 수 있는지 먼저 확인합니다. 기준은 공표되어 있습니다.

가족 수	실수령 월소득 기준	임차료·주택담보대출 가산 한도	자산(현금·예금) 기준
1인 가구	182,000엔 이하(200,200엔 이하)	41,000엔 이하(53,000엔 이하)	180만엔 이하
2인 가구	251,000엔 이하(276,100엔 이하)	53,000엔 이하(68,000엔 이하)	250만엔 이하
3인 가구	272,000엔 이하(299,200엔 이하)	66,000엔 이하(85,000엔 이하)	270만엔 이하
4인 가구 이상	299,000엔 이하(328,900엔 이하)	71,000엔 이하(92,000엔 이하)	300만엔 이하

출처: 호테라스 "민사법률부조 안내"(2026년 3월). 소득 기준의 괄호 안은 도쿄도 특별구나 오사카시 등 생활보호 1급지의 기준, 임차료·주택담보대출 가산의 괄호 안은 도쿄도 특별구의 기준입니다. 5인 가구 이상은 동거 가족 1명이 늘 때마다 30,000엔(33,000엔)을 가산합니다. 참고로 1인 가구 월소득 기준 182,000엔은 약 166만원, 자산 기준 180만엔은 약 1,638만원 수준입니다. 한국의 대한법률구조공단 무료법률구조 소득 기준(중위소득 구간별 산정)과는 산정 방식 자체가 다르므로 단순 비교는 어렵지만, "주택담보대출 부담을 소득 기준에 가산할 수 있다"는 다음 항목의 구조는 한국 제도에는 없는 일본 특유의 배려입니다.

여기가 실무상의 핵심입니다. 주택담보대출을 부담하고 있는 경우, 그 부담액을 상한 범위 내에서 소득 기준에 가산할 수 있습니다. 1인 가구로 실수령 월소득 20만엔이라도 주택담보대출을 월 41,000엔 이상 부담하고 있다면 기준 안에 들어올 가능성이 있습니다. "소득이 기준을 넘으니 무리겠지"라고 스스로 판단하지 말고, 가산 후의 숫자로 확인해 보시기 바랍니다. 다만 대리원조·서류작성원조에서는 부동산 등도 자산에 포함해 판단하지만, 생활에 필요한 주택은 제외할 수 있다고 되어 있습니다.

그래도 갚을 수 없을 때｜개인회생·개인파산이라는 선택지

법적 정리는 특별한 사람만 쓰는 절차가 아닙니다. 일본의 개인 파산 사건은 3년 연속 늘었고, 개인회생도 최근 2년은 증가하고 있습니다.

연도	개인파산 사건 신규 접수	개인회생 사건 신규 접수
레이와 5년(2023)	70,745건	9,440건
레이와 6년(2024)	76,454건	10,524건
레이와 7년(2025)	83,255건	11,415건

출처: 최고재판소 "재판소 데이터북 2026". 레이와 7년(2025년) 개인회생 11,415건의 내역은 소규모 개인회생 10,753건, 급여소득자 등 회생 662건입니다. 개인 파산 사건은 레이와 4년(2022년)의 64,982건을 저점으로 3년 만에 약 1.3배로 늘었습니다.

주택자금특별조항으로 집을 지킬 수 있는 조건

개인회생(個人再生)에는 주택자금특별조항(이른바 주택담보대출 특칙)이 있어, 주택담보대출은 약정대로 계속 갚으면서 다른 채무를 압축해 집을 지키는 길이 있습니다. 한국의 채무자회생법에도 회생절차에서 주택담보대출채권을 다루는 별도 특칙이 있어 개념 자체는 낯설지 않지만, 세부 요건과 절차는 일본 민사재생법 고유의 것이므로 그대로 적용할 수는 없습니다. 이 제도는 주택담보대출 외의 대출이 불어나 상환이 돌아가지 않게 된 분에게 적합한 절차입니다.

다만 주택에 주택담보대출 외의 담보가 설정되어 있는 경우나, 이미 대위변제로부터 일정 기간이 지난 경우 등 쓸 수 없는 조건도 있습니다. 적용 가능 여부는 개별 사정에 좌우되므로 변호사 또는 사법서사에게 확인하시기 바랍니다. JHF도 "JHF에 대한 상환 외에도 다른 상환을 안고 있어 상환 지속이 어려울 것으로 보이는 분은 개인회생법을 이용하는 방법도 있다"며 법률 전문가 상담을 안내하고 있습니다.

개인파산(自己破産)도 마찬가지로 한국의 개인파산·면책 제도와 큰 틀에서는 닮아 있지만, 일본에서는 주택을 남기지 못하고 처분하는 것이 원칙이라는 점, 그리고 파산 절차와는 별도로 앞서 설명한 단체신용생명보험이 완제 시점의 안전망 역할을 해 왔다는 점이 다릅니다. 즉 상환이 불가능해진 경우에도 채무자가 사망하면 보험금으로 잔여채무가 소멸되는 구조가 애초에 설계되어 있었다는 사실이, 살아서 파산·개인회생을 선택하는 국면에서는 오히려 활용할 수 없는 안전망이 되어 있는 셈입니다. 어느 절차를 택하든 신용정보에는 이상정보로 기록되므로, 앞서 다룬 CIC·JICC·KSC의 등록기간을 함께 확인해 두는 편이 좋습니다.

집을 처분한 뒤의 돈｜세금과 신용정보 정리

매각하고 끝이 아닙니다. 이듬해 확정신고와, 그 이후 대출에 영향을 미치는 논점이 남아 있습니다. 여기는 아는지 모르는지에 따라 실수령액이 달라지는 부분입니다.

특정 마이홈의 양도손실 손익통산·이월공제

주택담보대출이 남아 있는 마이홈을, 대출 잔액을 밑도는 가격에 팔아 손실이 난 경우, 일정 요건을 충족하면 그 양도손실을 급여소득 등 다른 소득에서 공제(손익통산)할 수 있습니다. 다 공제하지 못한 부분은 양도한 해의 다음 해 이후 3년간 이월할 수 있습니다.

확인 항목	내용
보유기간	매도한 해의 1월 1일 기준으로 건물·부지 모두 5년 초과
주택담보대출	매매계약일 전날 기준 상환기간 10년 이상의 주택담보대출 잔액이 있을 것
양도가액	주택담보대출 잔액보다 낮을 것
손익통산의 한도액	매매계약일 전날의 주택담보대출 잔액에서 매각가액을 뺀 금액
이월공제의 제한	합계소득금액이 3,000만엔을 초과하는 해에는 그 해만 적용 불가
제외	부모자식·부부 등 특수관계인에 대한 매각은 대상 제외

출처: 국세청 No.3390. 적용 기한에 대해 보충합니다. 국세청 택스앤서에는 "레이와 7년(2025년) 12월 31일까지"라고 기재되어 있지만, 레이와 8년도(2026년도) 세제개정으로 이 특례는 2년간(레이와 8년(2026년) 1월 1일~레이와 9년(2027년) 12월 31일) 연장되었습니다(국토교통성 "레이와 8년도 세제개정 개요"). 신고 전에 최신 기재를 확인하시기 바랍니다. 참고로 일정 재해위험구역 내에 소재하는 대체취득자산은 대상에서 제외됩니다.

3,000만엔 특별공제와, 자력상실 시 채무면제이익

반대로 양도이익이 난 경우에는 마이홈을 팔았을 때의 3,000만엔(약 2억 7,300만원) 특별공제가 있습니다. 보유기간의 장단을 불문하고 양도소득에서 최대 3,000만엔을 공제할 수 있는 특례입니다. 예전에 살던 건물은 살지 않게 된 날로부터 3년이 지나는 날이 속하는 해의 12월 31일까지에 파는 것이 조건입니다. 판 해의 전년·전전년에 이 특례나 양도손실 특례를 받지 않았을 것도 요건입니다(국세청 No.3302).

임의매각이나 경매 후 잔여채무 면제를 받은 경우의 과세 관계도 짚어 둘 논점입니다. 국세청은 채무자가 자력을 상실해 채무 변제가 현저히 곤란한 경우에 채무 면제를 받았을 때는, 변제가 곤란한 부분의 금액에 대해 증여로 취득한 것으로 보지 않는다고 하고 있습니다(No.4424). 면제를 받으면 항상 비과세가 된다는 뜻은 아니므로, 해당할 것 같은 경우에는 세무서나 세무사에게 확인하시기 바랍니다.

【비교표】CIC·JICC·KSC의 등록 내용과 등록 기간

"61일 이상 또는 3회 이상 연체로 이상정보로 기록되어 완제 후 5년"이라는 설명이 널리 퍼져 있지만, 각 기관이 공표한 보유 기간은 좀 더 세분화되어 있습니다. 3개 기관의 공표 내용을 나란히 정리합니다.

기관	주요 등록정보	등록·보유기간
CIC(지정신용정보기관)	신용정보(계약 내용과 지급 상황. 입금 이력, 이상(연체·보증이행·파산) 유무, 이상 발생일, 연체 해소일 포함)	계약기간 중 및 계약종료 후 5년 이내
	신청정보	조회일로부터 6개월간
	이용기록	이용일로부터 6개월간
JICC(일본신용정보기구)	계약내용·상환상황(계약일 2019년 10월 1일 이후)	계약 지속 중 및 계약종료 후 5년 이내
	연체정보(계약일 2019년 9월 30일 이전)	연체 지속 중. 연체 해소 사실은 발생일로부터 1년을 넘지 않는 기간
	신청 관련 정보	조회일로부터 6개월 이내
KSC(전국은행개인신용정보센터)	거래정보(계약 내용과 상환 상황. 연체·대위변제·강제회수절차 등의 사실 포함)	계약기간 중 및 계약종료일(완제되지 않은 경우 완제일)로부터 5년을 넘지 않는 기간
	관보정보(파산·개인회생 개시결정 등)	결정일로부터 7년을 넘지 않는 기간
	조회기록정보	이용일로부터, 회원에 대한 제공은 6개월을 넘지 않는 기간

출처: CIC "CIC가 보유하는 신용정보", JICC "신용정보의 내용과 등록기간", 전국은행협회 "전국은행개인신용정보센터 안내"(2026년 4월). 한국의 신용정보원·KCB·NICE평가정보 체계와 비교하면, 일본은 대출·카드·통신 등 신용정보를 CIC·JICC·KSC 3개 기관이 영역별로 나누어 관리하고 있어 어느 기관에 무엇이 등록되는지를 스스로 파악해 둘 필요가 있습니다.

KSC에 대해서는 2022년 11월 4일부로 부도정보의 등록·제공이 중단되었고, 관보정보의 등록기간이 10년간에서 7년간으로 단축되었습니다. 오래된 해설 기사에는 10년이라고 적힌 경우가 있어 주의가 필요합니다. 참고로 KSC는 면책결정 등의 정보를 등록하지 않는다고 되어 있습니다. 본인의 등록 내용은 각 기관의 본인개시 절차로 확인할 수 있습니다.

연체 이력이 있으면 다음 주택담보대출 심사는 어떻게 되는가

결론적으로 상환 이력은 심사 항목 중 하나이지만 최상위 항목은 아닙니다. 국토교통성의 레이와 7년도(2025년도) 조사(레이와 8년(2026년) 3월 공표)에서 심사 항목을 채택하고 있는 금융기관의 비율을 소개합니다.

심사항목	채택 기관 비율	보충
완제 시 나이	98.4%(978개 기관)	"80세 미만"이 716개 기관
차입 시 나이	96.2%(956개 기관)	―
건강상태	96.1%(955개 기관)	단체신용생명보험 가입 필요가 834개 기관
연소득	94.2%(936개 기관)	―
근속연수	93.9%(933개 기관)	"1년 이상"이 612개 기관
담보평가	91.0%(905개 기관)	융자 판단에 영향이 498개 기관
상환부담률	90.9%(904개 기관)	―
금융기관 영업구역	89.2%(887개 기관)	―
연대보증	84.7%(842개 기관)	―
카드론 등 기타 채무 상황과 상환이력	72.5%(721개 기관)	―

출처: 국토교통성 주택국 "레이와 7년도 민간 주택담보대출 실태에 관한 조사 결과보고서"(레이와 8년(2026년) 3월).

상환 이력을 심사 항목으로 삼는 기관은 72.5%로, 완제 시 나이나 연소득보다 낮은 수준입니다. 뒤집어 말하면 4분의 1이 넘는 기관은 상환 이력을 심사 항목으로 꼽지 않습니다. 연체 이력이 있다고 해서 주택담보대출을 영구히 받을 수 없게 되는 것은 아닙니다.

신용정보가 회복될 때까지 해 두어야 할 일은 다음 세 가지입니다. 첫째, 현재의 대출을 모두 파악하고 밀리지 않고 상환하는 실적을 쌓는 것. 둘째, 다른 채무를 정리해 상환부담률을 낮추는 것. 셋째, 계약금을 두텁게 해 대출액 자체를 줄이는 것입니다. 상환부담률과 담보평가는 9할의 기관이 보고 있습니다. 이 부분을 개선해 두면 다음 심사에서 협상할 수 있는 재료가 됩니다. 완제 후 저당권 말소 등 절차 면은 저당권 말소등기 필요서류와 절차에 정리했습니다.

정리｜연체 개월 수로 역산하는 행동 체크리스트

주택담보대출 상환이 막혔을 때 판단을 가르는 것은 지식의 양이 아니라 움직인 시기입니다. 연체 개월 수별로 오늘 할 수 있는 일을 정리합니다.

아직 연체하지 않았거나 1회뿐: 대출받은 곳에 전화해 상환조건 변경을 상담합니다. 원천징수영수증 2년 치와 가계 수지표를 준비합니다. 금리 유형 변경이나 재융자도 이 단계라면 선택할 수 있습니다.
2개월: 대위변제 예고가 오기 전에 상담을 끝냅니다. JHF 융자라면 상환특례·중유예·보너스 상환 조정을 콕 집어 확인합니다. 수수료는 무료입니다.
3개월 전후: 기한의 이익 상실로 지연손해금의 계산 대상이 잔액 전액으로 바뀝니다. 상환조건 변경이 어렵다면 임의매각과 개인회생 중 어느 쪽을 택할지 검토에 들어갑니다.
4~6개월: 임의매각 신청과 중개업자 선정을 진행합니다. 매각대금에서 중개수수료 등을 공제할 수 있는 경우나, 지연손해금 감액 상담에 응해 주는 경우가 있습니다.
경매 신청 후: 실무상으로는 개찰일 전날까지 임의매각의 여지가 남아 있지만, 매수인 확보에 시간이 필요합니다. 병행해서 이사 갈 곳 확보를 진행합니다.
낙찰 후: 대금 납부로 소유권이 넘어가고, 매수인은 6개월 이내에 인도명령을 신청할 수 있습니다. 잔여채무 상환 협의와, 이듬해 확정신고(양도손실 손익통산)를 준비합니다.

저희 INA&Associates 주식회사는 부동산 매각과 관리 실무에 몸담은 입장에서, 단점까지 포함해 숫자로 보여주는 것이 장기적인 신뢰로 이어진다고 생각합니다. 이 기사에서 다룬 제도는 모두 공적 기관이 공표한 것입니다. 정보가 부족한 채로 시간만 흘러가는 것이 가장 비싸게 먹힙니다. 먼저 대출받은 곳에 거는 전화 한 통부터 시작해 주십시오. 전세 없이 전액 대출로 일본 부동산에 레버리지를 쓰는 한국 투자자라면, 이 흐름을 미리 알아 두는 것 자체가 리스크 관리의 시작점이 됩니다.

자주 묻는 질문

Q1. 주택담보대출을 1회 연체한 것만으로도 괜찮을까요

1회 지연이라면 신속히 입금함으로써 큰 문제로 번지기 어려운 단계입니다. 지연손해금은 발생하지만 기한의 이익을 잃기 전에는 밀린 원리금에만 부과되므로, 상환액 10만엔·30일 지연으로 연 14.0%라면 약 1,151엔(약 1만원) 규모입니다. 다만 전화나 독촉장을 방치하면 다음 단계로 넘어갑니다. 입금 예정 시기만이라도 금융기관에 전해 주십시오.

Q2. 상환조건 변경을 신청해도 어차피 거절당하지 않을까요

금융청 집계에서는 주택자금 차입자의 신청 9,414건에 대해 실행 7,691건, 거절 536건으로 실행률은 93.5%입니다(레이와 7년(2025년) 4월 1일~레이와 8년(2026년) 6월 말). 지역은행에서는 94.1%가 실행되었습니다. 심사는 있지만, 거절당할 것을 전제로 상담을 미룰 이유는 크지 않다고 할 수 있습니다.

Q3. 플랫35를 연체하고 있습니다. 은행 대출과 무엇이 다른가요

JHF의 융자에는 상환특례(A타입)·중유예(B타입)·보너스 상환 조정(C타입)이라는 정식 메뉴가 있고, 모두 변경 수수료는 무료입니다. 상환기간 연장은 최장 15년(완제 시 나이 80세까지), 원금 거치는 최장 3년까지 가능합니다. 만 70세 이상으로 다른 메뉴를 쓸 수 없는 경우 실버 상환특례의 대상이 될 수 있습니다. 신청은 상환 중인 금융기관을 경유합니다. 민간 은행 대출에는 이런 공적 메뉴가 없고 은행마다 개별 협상이 되는 반면, JHF·플랫35는 제도로서 명문화되어 있다는 점이 가장 큰 차이입니다.

Q4. 지연손해금은 연 14.6%라고 들었는데, 사실인가요

금융기관마다 다릅니다. 공표된 수치로는 이온은행이 연 14.0%(1년을 365일로 하는 일할 계산), 미쓰이스미토모신탁은행이 대상 상품에 대해 연 14%입니다. 본인 계약의 이율은 상품개요설명서나 금전소비대차계약증서의 "지연손해금" 항목에 기재되어 있습니다. 모르겠다면 금융기관에 문의하시기 바랍니다.

Q5. 경매로 낙찰되면 곧바로 집을 나가야 하나요

소유권은 매수인이 대금을 납부한 때에 넘어갑니다(민사집행법 제79조). 다만 매수인이 인도명령을 신청할 수 있는 기간은 대금 납부일로부터 6개월 이내로 정해져 있어(동법 제83조 제2항), 그 사이에 명도 협상이 이루어지는 것이 일반적입니다. 당일 퇴거를 요구받는 것은 아니지만 계속 살 수 있는 기간도 아닙니다. 낙찰이 결정된 시점부터 이사 갈 곳 확보를 진행하시기 바랍니다.

Q6. 연체 기록은 언제까지 신용정보에 남나요

기관마다 다릅니다. CIC의 신용정보는 계약기간 중 및 계약종료 후 5년 이내, JICC의 계약내용·상환상황(계약일 2019년 10월 1일 이후)은 계약 지속 중 및 계약종료 후 5년 이내, KSC의 거래정보는 계약종료일(완제되지 않은 경우 완제일)로부터 5년을 넘지 않는 기간입니다. KSC의 관보정보는 결정일로부터 7년을 넘지 않는 기간으로, 2022년 11월 4일에 10년간에서 7년간으로 단축되었습니다. 실제 등록 내용은 각 기관의 본인개시로 확인할 수 있습니다.

Q7. 변호사와 상담하고 싶은데 비용을 낼 수 없습니다

호테라스의 민사법률부조를 쓸 수 있는 가능성이 있습니다. 자력 기준은 2026년 3월 현재, 1인 가구의 실수령 월소득 182,000엔 이하·현금예금 180만엔 이하 등으로 되어 있습니다. 여기서 중요한 것은 주택담보대출을 부담하고 있는 경우, 그 부담액을 1인 가구 41,000엔 등의 한도로 소득 기준에 가산할 수 있다는 점입니다. 기준을 넘는다고 스스로 판단하지 말고, 가산 후의 금액으로 확인해 보시기를 권합니다. 한국 거주자가 일본에서 이 제도를 이용하려면 원칙적으로 일본 국내에 주소나 체류 자격이 있어야 하므로, 해당 여부가 불확실하다면 먼저 호테라스 콜센터에 전화로 확인하는 것이 가장 빠릅니다.