아파트나 맨션 등의 임대 계약을 체결할 때 저당권에 관한 설명을 받는 경우는 드물지 않습니다. 입주하는 입장에서는 "만약 저당권이 실행되면 어떻게 되는가"라고 불안해질 수도 있습니다.
이 글에서는 저당권의 기본적인 구조부터 실행된 경우의 리스크, 퇴거 가능성, 스스로 확인하는 방법까지 상세하게 해설합니다.
저당권이란 어떤 권리인가?
저당권이란 금융기관으로부터 융자를 받을 때 부동산에 설정되는 담보권입니다. 상환이 연체될 경우, 금융기관은 담보 부동산을 경매에 부쳐 채무 변제에 충당할 수 있습니다.
오피스 빌딩이나 맨션 등은 건설 비용이 고액이 되므로 금융기관으로부터 융자를 받아 건물에 저당권을 설정하는 경우가 일반적입니다. 신규 사업 시작 시에도 개업 자금으로 저당권을 설정하는 경우가 있습니다.
저당권이 설정된 부동산은 드물지 않기 때문에 과도하게 불안해할 필요는 없습니다. 다만, 소비자금융 등 금융기관 이외의 저당권이 설정된 경우에는 주의가 필요합니다.
또한, 저당권은 임대차 중요사항 설명에서 반드시 고지해야 하는 내용입니다. 설명을 소홀히 하면 영업정지나 면허 취소 등의 처분 대상이 됩니다.
임대 부동산에서 저당권이 실행되면 어떻게 되는가?
저당권이 실행되면 최종적으로 부동산이 경매에 부쳐져 소유주가 바뀔 가능성이 있습니다. 여기서는 실행 후의 흐름을 순서대로 해설합니다.
부동산 소유주의 상환이 연체된다
저당권이 실행되면 우선 부동산 소유주의 대출 상환이 연체됩니다. 연체 후 6개월 정도 지나면 분할 상환할 수 있는 "기한의 이익"이 상실되고 잔액의 일괄 상환을 요구받습니다. 일괄 상환이 불가능한 경우 보증회사에 의한 대위변제가 이루어지며, 최초 연체로부터 8~9개월 후에는 부동산 경매 신청이 이루어집니다.
채권자인 금융기관이 경매에 부친다
경매 결정 통지로부터 약 2개월 후까지 법원 집행관이 부동산 조사를 실시합니다. 경매에 관한 정보는 부동산 경매 물건 사이트에 게재되어 누구나 확인할 수 있습니다. 1주일 정도의 입찰 기간을 거쳐 개찰일에 부동산을 낙찰받은 사람이 새로운 소유주가 됩니다.
임의 매각이라는 방법이 취해지는 경우도 있다
임의 매각이란 소유주의 의사로 부동산을 시장 가격에 가까운 가격으로 매각하여 채무를 변제하는 방법입니다. 경매에 비해 손에 남는 금액이 많아지므로 채무를 더 많이 줄일 수 있습니다. 성공하면 잔액의 분할 변제가 인정될 가능성도 있습니다.
새로운 소유주의 희망에 따라 퇴거 협상을 진행한다
새 소유주가 입주자에게 퇴거를 요청하는 경우 퇴거까지 6개월의 유예 기간이 주어집니다. 소유주 변경 후의 퇴거는 정당한 사유가 없어도 가능하므로 즉시 퇴거를 요청받을 가능성이 있습니다.
다만, 2004년부터 "저당권자의 동의로 임차권에 대항력을 부여하는 제도"가 시작되어 저당권자 전원의 동의와 등기가 있으면 새 소유주에게 임차권을 주장할 수 있게 되었습니다.
저당권이 실행되면 반드시 퇴거해야 하는가?
퇴거 필요 여부는 저당권 설정과 부동산 인도 시기에 따라 다릅니다.
부동산을 아직 인도받지 않은 경우
저당권 설정 시점에 부동산을 아직 인도받지 않은 경우에는 퇴거를 요구받을 가능성이 있습니다. 퇴거 리스크를 알고 계약한 것으로 간주되기 때문입니다.
이미 부동산 인도가 완료된 경우
저당권 설정 전에 이미 인도가 완료된 경우에는 임차권이 우선되므로 퇴거에 응할 필요가 없습니다. 새 소유주가 퇴거를 희망하는 경우에는 정당한 사유에 근거한 협상이나 소송이 필요합니다.
명도 유예 제도에 대해서도 알아두자
명도 유예 제도는 경매로 낙찰된 경우 임차인에게 대금 납부일로부터 6개월간의 명도 유예를 인정하는 제도입니다. 갑작스러운 퇴거를 피하고 다음 입주처를 찾을 시간을 확보하기 위해 마련되었습니다.
저당권이 실행된 경우 어떤 리스크가 있는가?
저당권 실행 시에는 소유주 변경, 보증금 이중 납부, 강제 퇴거 등의 리스크가 있습니다.
갑자기 집주인이 바뀔 가능성이 있다
경매나 임의 매각 어느 경우든 임대차 계약 자체는 기본적으로 계속될 수 있습니다. 그러나 집주인이 바뀜으로써 관리 방침이 변경될 가능성이 있습니다. 특히 임대 오피스의 경우 시공 허가 범위가 집주인의 방침에 따라 크게 달라질 수 있습니다.
보증금을 새로운 집주인에게 다시 납부해야 할 가능성이 있다
집주인이 바뀐 경우 새롭게 임대차 계약을 다시 체결해야 하며, 새로운 집주인에게도 보증금을 납부해야 할 가능성이 있습니다. 이전 집주인에게는 보증금 반환 청구를 할 수 있지만, 지급 능력이 없는 경우가 많아 실질적으로 이중 납부가 되는 리스크가 있습니다.
보증금을 돌려받지 못할 가능성이 있다
저당권이 임차권보다 먼저 설정된 경우, 이전 집주인에게 납부한 보증금은 새 소유주에게 승계되지 않습니다. 지급 능력이 없는 상태에서는 반환 청구에 응해주지 않아 보증금을 돌려받지 못하는 문제로 발전할 리스크가 있습니다.
강제 퇴거를 명령받을 가능성이 있다
의도하지 않은 시기에 강제 퇴거를 명령받는 경우가 있으며, 주거용 부동산이든 오피스든 일정 관리가 어려워질 가능성이 높습니다. 만일의 사태에 대비해 필요한 대응을 사전에 정리해두는 것이 중요합니다.
경매에 의한 강제 퇴거로 이주비를 받을 수 있는가?
기본적으로 경매에 의한 강제 퇴거에서는 이주비를 받을 수 없습니다. 입주자는 유예 기간 후에 퇴거하기 때문입니다.
다만, 다음의 경우 집주인이 이주비를 지급하는 경우가 있습니다.
- 유예 기간을 기다리지 않고 퇴거해 주길 바라는 경우: 새 소유주가 부동산을 재판매하고 싶은 등의 사정이 있는 경우
- 강제 퇴거 절차 비용을 피하고 싶은 경우: 비용과 수고를 덜기 위해 이주비를 지급하고 합의하는 경우
경매에 의한 이주비 시세는 수만 원 정도입니다.
경매의 강제 집행은 회피할 수 있는가?
경매에 의한 강제 집행을 회피하려면 집주인이 임의 매각이나 개인회생을 선택해야 하며, 입주자 측에서 할 수 있는 일은 없습니다. 집주인의 동향을 지켜볼 수밖에 없는 것이 현실입니다.
부동산 관리에 대해 불안이 있는 분은 스트레스 없는 임대 관리 시스템을 참고하여 리스크 대비를 검토해 보시기 바랍니다.
저당권이 설정되어 있는지 확인하려면 어떻게 해야 하는가?
저당권의 유무는 계약 시 중요사항 설명 확인, 등기부등본 취득, 신용 조사 등으로 확인할 수 있습니다.
계약 시 확인한다
계약 시 중요사항 설명에서 소유주나 부동산 회사로부터 저당권에 대해 설명을 받으세요. 다만, 적극적으로 설명하지 않는 경우도 있으므로 스스로 확인을 요청하는 것이 중요합니다.
스스로 확인한다
저당권은 소유자 이외도 확인할 수 있습니다. 필요한 것은 수수료와 지번(법무국에서 부동산별로 정리된 번호)뿐입니다.
신용 정보를 확인해 본다
소유주 측이 신용할 수 있는 상대인지 알기 위해 전문 업체에 신용 조사를 의뢰하는 방법도 있습니다. 신용 정보가 양호하면 저당권에 관한 문제가 발생할 리스크가 낮다고 판단할 수 있습니다.
등기부등본으로 저당권을 확인하는 방법이란?
등기부등본(전부사항증명서)을 취득하면 소유권이나 저당권 등 부동산 관련 권리를 확인할 수 있습니다.
전부사항증명서
법무국에서 취득할 수 있는 전부사항증명서에는 부동산의 소유권, 저당권 등의 권리관계가 기재되어 있습니다. 누구나 법무국 창구에서 교부 신청서를 제출하고 인지를 붙여 취득할 수 있습니다. 관할이 다른 법무국에서도 취득 가능합니다.
온라인 신청 시스템
법무국에 방문할 수 없는 경우 온라인 신청 시스템에서 등기 정보를 PDF로 열람할 수 있습니다. 실시간 정보를 확인할 수 있지만, 공인이 없어 증명서로 제출할 수는 없습니다.
법무사 상담
법무사에게 의뢰하면 등기부등본 발급뿐만 아니라 저당권에 대한 상세한 설명을 들을 수 있습니다. 불안이 많은 경우 전문가 상담도 검토해 보세요.
전부사항증명서 보는 방법은 어떻게 되는가?
전부사항증명서의 "권리부(을구)"에 저당권 유무가 기재되어 있습니다.
등기사항증명서는 4종류가 있다
- 전부사항증명서: 지금까지의 등기사항이 모두 기재
- 현재사항증명서: 현재 시점에서 효력이 있는 등기사항만 기재
- 일부사항증명서: 지정한 내용만 기재
- 폐쇄사항증명서: 폐쇄된 등기 기록만 기재
전부사항증명서의 항목에 대해
토지용과 건물용 모두 표제부(부동산 기본 정보), 권리부 갑구(소유권에 관한 사항), 권리부 을구(저당권 등 소유권 이외의 권리), 공동담보 목록으로 구성되어 있습니다. 저당권에 대해서는 권리부(을구)에 기재되어 있으며, 대출일이나 이자 등의 정보를 확인할 수 있습니다.
전부사항증명서로 알 수 없는 것도 있다
매매에 의한 소유권 이전 등기 시에는 부동산 평가액이 기재되지 않습니다. 또한, 도시계획법이나 건축기준법에 관한 정보도 기재되지 않으므로 이를 알고 싶은 경우 별도 자료를 취득해야 합니다.
전부사항증명서의 주의사항
부동산 회사로부터 받은 경우 취득 날짜를 반드시 확인하세요. 등기 내용은 권리 변동을 반영하므로 몇 개월 전의 증명서는 현재와 내용이 다를 가능성이 있습니다.
저당권이 없는 부동산은 있는가?
실제로는 저당권이 없는 부동산을 찾는 것이 더 어려운 것이 현실입니다. 임대 부동산을 지을 때도 금융기관으로부터 융자를 받는 경우가 대부분이며, 융자를 받으면 저당권이 설정됩니다. 저당권이 있는 부동산이 일반적이라고 이해해 두세요.
또한, 새 소유주로 바뀌어도 그대로 임대해 주는 경우가 많으며, 퇴거에 이르는 사례는 소수입니다. 최소 6개월 전까지 예고가 필요하다고 되어 있습니다.
등기에 "압류" 표기가 있는 경우 왜 주의가 필요한가?
압류 표기는 소유자의 금전 채무에 대해 지급이 연체된 상태를 나타내며, 경매로 진행될 리스크가 높다는 것을 의미합니다.
압류란
압류로 기재된 경우 이미 금융기관에 대한 상환이나 세금, 보험, 연금 등의 납부가 연체된 상태입니다. 향후 부동산이 경매에 부쳐질 가능성이 있습니다.
압류는 해소할 수 있는가?
압류 해소에는 채무 전액 상환이 기본입니다. 매수인이 매매 대금을 전액 지급하고 매도인이 채무를 완제하며 채권자가 압류 등기를 말소하는 절차가 필요합니다. 거주하는 입장에서는 소유주의 판단에 따라 향후 상황이 달라진다는 것을 인식해 두세요.
동시 이행으로 해제 통지서를 받을 수 있다
매매 결제 시에는 매도인, 매수인, 부동산 회사, 법무사 등이 입회하여 잔금 지급과 소유권 이전을 동시에 진행합니다. 압류 말소 절차도 동시에 진행함으로써 문제를 방지합니다.
결론
저당권은 금융기관으로부터 대출이 있는 부동산에서는 일반적인 것이며, 과도하게 걱정할 필요는 없습니다. 다만, 압류 표기가 있는 경우에는 경매나 퇴거 리스크가 높아지므로 주의가 필요합니다. 계약 전에 중요사항 설명 확인이나 등기부등본 조사를 실시하여 리스크에 대비해 두는 것이 중요합니다.
자주 묻는 질문(FAQ)
저당권이 설정된 부동산에 입주하는 것은 위험한가요?
저당권이 설정된 것 자체는 일반적이며, 바로 위험하다는 것은 아닙니다. 다만, 계약 시 중요사항 설명에서 저당권 내용을 확인하고 소유주의 상환 상황에 문제가 없는지 파악해 두는 것이 중요합니다.
저당권이 실행된 경우 이사 비용은 누가 부담하나요?
원칙적으로 이사 비용은 입주자의 자기 부담입니다. 다만, 새 소유주가 조기 퇴거를 원하는 경우 수만 원 정도의 이주비가 지급되는 경우도 있습니다.
저당권과 근저당권의 차이는 무엇인가요?
저당권은 특정 채권에 대해 설정되는 반면, 근저당권은 일정 범위 내에서 반복적으로 융자를 받을 때 설정되는 담보권입니다. 근저당권은 사업용 부동산에서 많이 볼 수 있습니다.
임대 부동산의 등기부등본을 확인하는 데 비용이 드나요?
법무국 창구에서 전부사항증명서를 취득하는 경우 600원 정도, 온라인 신청은 약 500원, 등기 정보 PDF 열람은 약 330원의 비용이 듭니다.
저당권이 실행되어도 계속 거주할 수 있는 경우가 있나요?
네, 있습니다. 저당권 설정 전에 인도가 완료된 경우에는 임차권이 우선되므로 퇴거에 응할 필요가 없습니다. 또한, 새 소유주가 계속해서 임대 경영을 하는 경우에도 그대로 거주할 수 있습니다.
