La conception et la construction d'immeubles collectifs en bois de trois étages sont devenues plus accessibles grâce à l'assouplissement des normes. Les biens qui remplissent certaines conditions sont appelés « Mokusankyo ». Cet article explique les conditions d'application du « Mokusankyo » et les avantages qu'il offre aux investisseurs.
Quels sont les quatre critères exigés pour le « Mokusankyo » ?
Pour bénéficier du dispositif Mokusankyo, il faut satisfaire l'ensemble des quatre critères relatifs à la structure résistante au feu, à la largeur des circulations, aux balcons et aux équipements de protection incendie.
Critère relatif à la structure résistante au feu
Le bâtiment doit être un « bâtiment quasi coupe-feu d'une heure », capable de conserver sa structure pendant une heure après le départ d'un incendie. Un revêtement de protection incendie est appliqué aux murs, poteaux, poutres et sous-faces des avant-toits. Comme l'évacuation d'un immeuble collectif de trois étages demande plus de temps, ce critère a été instauré.
Circulation autour du bâtiment
Il est nécessaire de prévoir sur la parcelle une circulation d'au moins 3 m de large. Toutefois, des mesures d'assouplissement s'appliquent si des balcons d'évacuation sont installés ou si les couloirs et escaliers sont directement ouverts à l'air extérieur.
Installation de balcons
Il est demandé d'assurer une voie d'évacuation dans deux directions grâce à des balcons d'évacuation. Toutefois, les balcons deviennent inutiles si les couloirs et escaliers reliant chaque logement au sol sont directement ouverts à l'air extérieur et équipés de dispositifs de protection incendie.
Équipements de protection incendie aux ouvertures de la façade extérieure
Dans les zones de prévention incendie et les zones quasi protégées, les ouvertures de la façade extérieure des logements du troisième étage doivent être équipées de dispositifs de protection incendie. Un assouplissement est possible grâce à une certaine distance de séparation ou à l'installation de murs ou d'auvents en saillie.
Quels sont les avantages d'investir dans un immeuble collectif en bois de trois étages ?
La principale force d'un immeuble collectif en bois de trois étages réside dans la combinaison entre des coûts de construction maîtrisés et une grande souplesse de conception.
Réduction importante des coûts de construction
Le coût au tsubo se situe en moyenne entre 770 000 et 1 000 000 yens pour le bois, contre 800 000 à 1 200 000 yens pour la structure acier et 900 000 à 1 200 000 yens pour la structure RC. Pour une comparaison sur 50 tsubo, il existe des cas où la structure en bois revient jusqu'à 10 millions de yens de moins que la structure acier et jusqu'à 15 millions de yens de moins que la structure RC. La baisse des coûts est directement liée à une récupération plus rapide des fonds grâce aux revenus locatifs.
Possibilité d'assurer un nombre de logements suffisant même sur des parcelles étroites ou irrégulières
La construction en bois permet une conception souple même sur des parcelles étroites ou irrégulières où il est difficile d'introduire de gros engins. En optant pour trois étages, il devient possible d'obtenir un nombre de logements et une surface de plancher qu'il serait difficile d'atteindre avec deux étages, ce qui contribue à maximiser les revenus locatifs.
Conclusion
L'immeuble collectif en bois de trois étages « Mokusankyo » permet de concilier réduction des coûts de construction et liberté de conception, à condition de remplir les critères d'application. Comme il peut aussi être exploité sur des parcelles étroites ou irrégulières, il constitue une option solide pour la valorisation foncière. Si vous envisagez un investissement, il convient de vérifier les quatre critères avant d'avancer dans le projet.
Questions fréquentes (FAQ)
- Q. Quel critère est le plus important pour bénéficier du Mokusankyo ?
- R. Les quatre critères sont obligatoires, mais la garantie d'une structure quasi coupe-feu d'une heure est en particulier l'élément qui a le plus d'impact sur la conception et le coût.
- Q. La construction en bois de trois étages est-elle moins durable qu'une structure acier ?
- R. Avec un entretien approprié, une construction en bois peut aussi atteindre une durée d'utilisation de 50 à 60 ans. Il convient d'évaluer l'efficacité de l'investissement en tenant compte également de l'avantage sur le coût initial.
- Q. Le Mokusankyo peut-il être construit partout au Japon ?
- R. Les règles diffèrent selon les zones de prévention incendie et les zones quasi protégées, il convient donc de vérifier le zonage du terrain prévu et de consulter l'autorité locale compétente en matière de construction.
