Fondements juridiques d’une hausse de loyer et conduite à tenir | Guide pour bailleurs et locataires

Pour les locataires qui ont soudainement reçu une notification d’augmentation de loyer de la part du propriétaire, comme pour les bailleurs qui envisagent de réviser le loyer à un niveau approprié, il est indispensable de connaître le fondement juridique et les moyens d’action en matière de négociation d’augmentation. Nous expliquons les raisons pour lesquelles le loyer augmente, le moment où cette hausse intervient et les réponses que les deux parties doivent adopter.

Le loyer peut-il être augmenté en cours de bail ? Quel est le fondement juridique ?

Le droit de demander une augmentation ou une diminution du loyer est un droit reconnu par la loi japonaise sur les baux fonciers et immobiliers. Il peut être exercé lorsque le loyer devient inadapté en raison d’une hausse ou d’une baisse des taxes, d’une évolution de la valeur du bien immobilier, de changements dans la situation économique ou de la variation des loyers pratiqués dans le voisinage. Le locataire ne peut pas le refuser unilatéralement, mais l’accord des deux parties est nécessaire.

Quels sont les trois cas où une augmentation de loyer est admise ?

Lorsque la valeur du terrain ou du bâtiment a augmenté

Si la taxe foncière augmente en raison, par exemple, d’un réaménagement du quartier, il est admis que le bailleur répercute cette hausse de coûts sur le loyer. La réaction appropriée du locataire consiste à demander la présentation de documents prouvant l’augmentation de la taxe foncière.

Lorsque le loyer est nettement inférieur au marché local

Si le loyer est trop bas par rapport à des biens comparables situés dans la même zone et présentant des conditions similaires, cela constitue un fondement pour une hausse. Comme nous l’expliquons également dans les raisons pour lesquelles la fixation du loyer influe sur le prix de vente, fixer un loyer approprié est directement lié à la valeur patrimoniale du bailleur.

Lorsque la hausse des prix rend le loyer substantiellement plus bas

L’inflation réduit la valeur réelle de l’argent et rend un loyer fixe relativement moins élevé. Les changements de l’environnement économique sont également reconnus par la loi comme motif d’augmentation du loyer.

Quand la hausse intervient-elle ? Tendances en matière de calendrier

En règle générale, la hausse intervient souvent au moment du renouvellement du contrat (souvent tous les deux ans) ou lors d’un changement de propriétaire. Toutefois, il n’existe pas de restriction légale précise quant au moment, et une notification soudaine d’augmentation est également possible sur le plan juridique.

Quatre moyens pour le locataire de faire face à une hausse

Demander la présentation des données justificatives

Demandez la présentation de l’attestation d’augmentation de la taxe foncière ainsi que des données de marché du voisinage qui justifient la hausse. En l’absence de fondement raisonnable, une marge de négociation demeure.

Vérifier soi-même le marché local

Consultez les sites de recherche de logements locatifs pour vérifier le niveau des loyers de biens comparables et déterminer si l’augmentation proposée reste dans les prix du marché.

Faire savoir que l’on souhaite rester sur le long terme

En indiquant que vous souhaitez « continuer à habiter le logement au loyer actuel », il arrive que le bailleur, soucieux d’éviter un risque de vacance, renonce à l’augmentation.

Négocier sur d’autres frais

Il est également efficace de négocier sur le coût total, par exemple en réduisant l’ampleur de la hausse, en mettant en place une hausse progressive ou en diminuant les frais de renouvellement.

Que se passe-t-il si la négociation échoue ?

Même si aucun accord n’est trouvé sur l’augmentation, vous ne pourrez pas être contraint de quitter le logement si vous continuez à payer sans retard le loyer antérieur à la hausse. Il convient toutefois d’être vigilant, car le non-paiement du loyer peut constituer un motif d’expulsion. Si aucun compromis n’est finalement possible, il existe des voies de résolution par conciliation ou par voie judiciaire.

Questions fréquentes (FAQ)

Q. Existe-t-il un délai entre la notification de hausse de loyer et son application effective ?

La loi ne prévoit pas de délai précis, mais en cas de renouvellement du contrat, il est d’usage d’en informer le locataire plusieurs mois à l’avance. Même en cas de notification soudaine, la hausse ne peut pas être imposée unilatéralement sans accord.

Q. Que faut-il faire si le bailleur tente d’imposer la hausse ?

Une augmentation unilatérale sans accord est nulle. Vous pouvez continuer à payer le loyer antérieur. Si la situation ne se résout pas, il convient de recourir à un agent immobilier, à un avocat ou à une conciliation judiciaire.

Q. Le droit de demander une augmentation ou une diminution du loyer peut-il être exercé à la fois par le bailleur et par le locataire ?

Il s’agit d’un droit bilatéral. Le locataire est également légalement autorisé à demander une diminution en faisant valoir que « le loyer est devenu supérieur au prix du marché ».