Base legal de la negociación por aumento del alquiler y cómo actuar | Guía para propietarios e inquilinos

Para los inquilinos que han recibido de repente una notificación de aumento de alquiler por parte de su arrendador, así como para los propietarios que están considerando revisar la renta a un nivel adecuado, es indispensable conocer la base legal y las formas de actuar en una negociación de aumento. Explicaremos las razones por las que se incrementa el alquiler, el momento en que puede aumentarse y las medidas que ambas partes deben tomar.

¿Se puede aumentar el alquiler a mitad del contrato? ¿Cuál es la base legal?

El derecho a solicitar el aumento o la reducción de la renta es un derecho reconocido por la Ley de Arrendamientos de Terrenos y Edificios, y puede ejercerse cuando la renta se vuelve inadecuada debido a aumentos o disminuciones de impuestos, cambios en el valor inmobiliario, cambios en las circunstancias económicas o variaciones en las rentas de mercado de la zona. El inquilino no puede rechazarlo de forma unilateral, pero se requiere el acuerdo de ambas partes.

¿Cuáles son los tres casos en que se admite un aumento del alquiler?

Cuando aumenta el valor del terreno o del edificio

Si el impuesto sobre activos fijos aumenta debido a una reurbanización del área, por ejemplo, se permite reflejar en la renta el incremento de costes del propietario. Una respuesta adecuada por parte del inquilino es solicitar la presentación de documentos que acrediten el aumento del impuesto sobre activos fijos.

Cuando es notablemente más bajo que el mercado de la zona

Si la renta es demasiado baja en comparación con propiedades de la misma zona y con condiciones similares, ello constituye una base para el aumento. Como también explicamos en por qué la fijación del alquiler influye en el precio de venta, establecer una renta adecuada está directamente vinculado al valor del activo del propietario.

Cuando la subida de precios hace que la renta sea sustancialmente más baja

La inflación reduce el valor real del dinero y hace que una renta fija resulte relativamente barata. Los cambios en el entorno económico también están legalmente reconocidos como motivo para aumentar la renta.

¿Cuándo se realiza el aumento? Tendencias en el momento

En general, el aumento suele producirse en el momento de la renovación del contrato (a menudo cada dos años) o cuando cambia el propietario. Sin embargo, legalmente no existe una limitación temporal específica, y una notificación repentina de aumento también es posible desde el punto de vista legal.

Cuatro formas en que el inquilino puede responder a un aumento

Solicitar la presentación de datos que lo justifiquen

Solicite la presentación del certificado de aumento del impuesto sobre activos fijos y de los datos del mercado de la zona que fundamenten el aumento. Si no existe una base razonable, hay margen para negociar.

Investigar por cuenta propia el mercado de la zona

Consulte en los portales de búsqueda de viviendas en alquiler el nivel de rentas de inmuebles con condiciones similares y verifique si el importe del aumento propuesto se encuentra dentro del mercado.

Transmitir la intención de permanecer a largo plazo

Al comunicar que desea "seguir viviendo con el alquiler actual", puede haber casos en los que el propietario, queriendo evitar el riesgo de vacancia, retire el aumento.

Negociar mediante otros costes

También es eficaz negociar sobre el coste total, por ejemplo mediante una reducción del alcance del aumento, un incremento gradual o una rebaja de la comisión de renovación.

¿Qué ocurre si la negociación fracasa?

Aunque no se llegue a un acuerdo sobre el aumento, no se le podrá obligar a desalojar si sigue pagando sin demora la renta anterior al aumento. No obstante, debe tenerse cuidado, ya que el impago del alquiler puede ser motivo de desalojo. Si finalmente no se logra un acuerdo, existen vías de resolución mediante mediación o juicio.

Preguntas frecuentes (FAQ)

Q. ¿Existe un periodo de gracia entre la notificación del aumento y su aplicación efectiva?

No existe un periodo de gracia claramente establecido por la ley, pero en caso de renovación del contrato es práctica habitual notificarlo varios meses antes. Incluso ante una notificación repentina, no puede imponerse unilateralmente sin acuerdo.

Q. ¿Qué debo hacer si el propietario intenta imponer el aumento?

Un aumento unilateral sin acuerdo es inválido. Puede seguir pagando la renta anterior. Si no se resuelve, conviene recurrir a una agencia inmobiliaria, a un abogado o a la mediación judicial.

Q. ¿El derecho a solicitar el aumento o la reducción de la renta puede ser ejercido tanto por el propietario como por el inquilino?

Es un derecho bidireccional. También está legalmente permitido que el inquilino solicite una reducción alegando que "la renta se ha vuelto más alta que el mercado".